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세입자가 입주기간 이후에 들어온다고 합니다
우선 당사자간 합의로써 계약이 체결된 상태라면 임차인이 임의대로 계약을 해지할수 없습니다, 물론 계약금만 지급한 상태에서 잔금일전까지는 계약금을포기하면 해지가 가능하지만 잔금시기가 된 이후에는 임대인 동의없이 해지가 불가하고 해지를 원할 경우 그에 따른 손해배상을 요구할수 있습니다. 다만 이미 잔금을 한번 변경한 만큼 임차인에 대해서 해당 부분을 통지하고 해지시 별도 손해배상에 대한 내용을 전달하시고 합의를 해두시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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행복주택 신혼부부 2년 임대 청약통장에 대해서
행복주택의 경우는 자가를 구매하는게 아닌 임대차로써 진행되는 부분이기 때문에 청약통장은 실제 신청을 위한 필요조건일뿐 일반 분양시처럼 당첨되었다고 해서 기존 효력이 상실되거나 다른 청약에 사용을 하지 못하는 것은 아닙니다. 청약통장의 효력이 상실되는 경우는 특공이나 일반분양등에 청약하여 당첨되고 본 계약을 체결하는경우와 본인이 직접 은행을 통해 통장해지를 하는 경우를 제외하고는 상실되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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주택부족과 홈리스문제에 대한 질문드립니다
우선 우리나라의 고질적인 문제인 지역불균형 문제가 첫번째 이유가 될수 있습니다, 즉 정치, 사회, 문화,기업의 중심이 서울 수도권에 집중되면서 인구의 유입이 몰리게 되었고 그에 따라 인구유입보다 유출이 많은 지방도시들은 점차 쇠퇴하게 되는데 수도권,서울등에서는 주택공급이 부족한 상황이 발생하게 됩니다. 두번째로는 한국 전체 인구감소가 심화되고 있다는 점입니다. 예전까지는 세대별 인구수가 어느정도 유지가 되었기에 수도권으로 빠져나가는 인구가 있더라도 지방의 인구수는 어느정도 유지가 되었다고 볼수 있지만 점차 핵가족화와 젊은 세대들의 결혼 및 출산이 낮아지면서 실제 주택을 구매할 연령대 인구가 급격히 감소하게 됩니다. 이는 현재보다 미래로 갈수록 더욱 심화될 것으로 보입니다. 마지막으로 개인적 판단으로는 아파트에 대한 지나친 선호도 역시 문제로 보입니다. 이는 지방이나 서울을 떠나 우리나라 사람들이 모두 아파트에 대한 선호도가 높기때문에 주택보급률이 100%에 육박하게 되어도 정작 신축아파트 공급은 계속되고 있는 상황이 문제로 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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요즘 부동산PF란 용어가 자주나온데 무슨뜻 인가요 무엇 때문에 주요뉴스에 톱으로 다룰까요
부동산 PF는 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project financing)의 약자로써 부동산 건설사가 건설중인 부지나 사업성을 담보로 금융기관에 필요한 자금을 대출받아 건축후 분양을 통해 이를 상환하는 방식의 금융기법을 말합니다. 더 쉬운 설명으로는 건설사가 대형 아파트 단지의 공사를 수주 -> 은행, 보험사, 투신사등에 해당 개발사업의 향후 수익성을 담보로 대출요청 -> 은행에서는 대출을 승인하는 대신 해당 건설사에 연대보증을 요구함 -> 대출실행 및 공사진행 / 해당기간동안의 시중 이자보다 높은 이자를 채권자인 은행에 납부 -> 분양 완판을 통해 자금회수 -> 은행에 자금상환 및 PF 종료문제는 부동산 경기가 침체되어 사업지연 및 수익성 악화되는 경우로써 쉽게 미분양이 발생하였다면 건설사는 건설대금 회수가 어려워지고, 이에 따라 채권자인 은행은 대출원금 회수가 어려워짐, 이에 따라 보증인인 건설사에게 상환을 요구 , 보통의 건설사는 공사 수주단위에 따라 다르지만 본인 회사자본으로 상환 불가함, 즉 건설사 부도로 이어지고 이는 채권자인 2,3금융권과 증권사등에 막대한 손실금 발생하게 됨, 그에 따라 경영상 문제가 생기게 되고 이는 각 금융사 고객들의 최악으로써 뱅크런과 같은 사태가 발생하게 되고 해당 금융회사들은 최대 현금확보를 위해 기존 당사에 대출중인 고객, 기업에 대한 대출회수를 진행하게 됨 결국 개인과 기업 모두 어려운 자금난에 쳐하게 되어 경기전반이 무너지게 됩니다. 이러한 실제 예시는 발생한 원인의 세부적인 요인은 다르지만 은행 및 투자사의 무리한 부동산에 대해 대출이 문제가 되어 발생되었던 2000년초반 미국발 서브프라임 모기지 사태를 생각하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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술집이나 음식점가면 공용화장실이나 남녀구분화장실 되어있는곳이있는데 기준이 궁금합니다.
건축관계 법령에는 남녀공영화장실이나 남녀 구분된 화장실 설치에 대한 기준은 없습니다. 그냥 건물의 편의상 소유자나 사용자에 따라 그렇게 설정하여 사용하는것으로 생각할수 있습니다. 다만 일정규모를 초과하는 건물에 대해서는 장애인편의시설 설치기준에 따라 화장실의 출입구 폭이나 손잡이 높이, 관련한 시설등의 규정은 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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농지를 구입할때 무조건 농지취득자격증명을 발급 받아야 하나요?
농지 (지목이 전,답,과수원)를 구매하기 위해서는 농취증(농업취득자격증명)발급이 필수입니다. 이는 매매를 통한 등기이전을 위한 필수사항이기 때문에 무조건 발급을 받으셔야 합니다. 자세한 절차나 방법은 지자체에 문의를 하시면 되나, 농업인이 아닌 경우에는 농지매수의 면적제한이 있습니다, 보통 비농업인이 주말농장등의 목적으로 농지를 취득할 경우 세대 합산 1000제곱미터(대략 300평)까지만 매수제한이 있습니다. 그러므로 질문의 평수라면 농취증 발급을 떠나 매매자체가 원칙적으로 불가하며, 이를 진행하기 위해서는 정식농업인으로써 등록을 하셔야 가능할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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행복주택 딩첨되면 청약통장에 있는 돈이 나가나요?
그렇지 않습니다, 청약통장을 사용해 청약에 당첨될 경우 해당 통장의 효력은 상실하게 되지만, 실제 해당 통장이 자동해지가 되거나, 납입한 금액이 자동으로 다른 곳으로 인출되는게 아닙니다. 즉, 청약 당첨 후 본계약을 체결하였다면 해당 통장을 해지하고 납입금액은 돌려받으시면 됩니다. 질문에서 행복주택의 경우는 사실상 임대차에 대한 부분이기 때문에 당첨이 된다고해도 일반청약과 다르게 통장효력도 그대로 유지가 되며, 납입금액 역시 계속유지가 됩니다. 즉, 행복주택에 있어 청약통장은 지원조건일뿐 행복주택에 당첨되어도 청약통정에는 아무런 변경이나 효력상실은 전혀 없습니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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소형 아파트를 가지고 있는데 청약시 1주택에 해당되나요?
1주택자를 보유한 유주택자가 청약시에 무주택으로 인정받기 위해서는 해당 주택이 소형,저가주택에 해당되어야 합니다. 이러한 소형,저가 주택은 전용면적 60제곱미터 이하로써 수도권 기준 1억6000만원 이하, 지방은 1억원 이하라면 무주택자로써 청약이 가능합니다. 위에서 말하는 가격 기준은 공시가격을 기준으로 하기 때문에 실제 매매시세는 수도권은 2억초중반, 지방은 1.5억정도의 주택이 이에 해당될 가능성이 있습니다,
경제 / 부동산
24.05.18
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신도시에 어떤 걸 창업하면 좋을까요?
창업의 있어서 업종선택은 기본적으로 본인이 경험이 풍부하고 운영에 대한 확실한 목표등이 있을 경우 해당 업종이 창업하기 좋은 입지를 찾아서 오픈하는게 기본적인 순서로 알고 있습니다. 질문처럼 신도시에 오픈을 결정하고 그 뒤 유망한 업종을 선택하는게 창업을 준비하는 절차상 맞지는 않아보입니다. 신도시가 생겨나고 가장먼저 입주하는 업종들은 다양하지만 대부분 브랜드 체인점들이 우선 입주를 하는게 보통입니다. 이유는 해당 상권이 아직 확실치 않은 상황에서 브랜드가 아닌 개인사업자가 입점을 하여 버티는 과정이 쉽지 않고,그만큼 실수요인구의 성향이나 기호가 아직 정확하지 않기에 이미 어느정도 선호도나 브랜드 입지가 갖추어진 체인점들이 가장 유리하다는 판단때문입니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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부동산 월세 중개수수료 계산시 궁금한게 있어요!!
해당 계산법은 환산보증금을 산출하는 공식으로 월세에 100을 곱하는 이유는 상가임대차 보호법 제정시에 당시 금리를 연12% (월1%)로 가정한상태로 해당 계산식을 만들어 도입하였기 떄문입니다. 이렇게 되면 산술적인 해석으로는 월세1은 보증금 100에 해당되게 됩니다. 월세x12개월 = 보증금(a) x 12%로 했을 때 a는 100이라는 의미를 지닙니다. 그래서 주택임대차에서든 상가임대차에서든 환산보증금을 산출할 경우 월세에 100을 곱하고 보증금을 더해나온 가격을 사용하게 됩니다. 단 예외로써 해당 방식으로 나온 환산보증금이 5000만원미만이라면 주택임대차에서는 뒤에 100이 아닌 70을 곱한 결과를 최종 환산보증금으로 적용하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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