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건물의 가치는 어떻해 매겨지는건가요??
보통의 아파트 가치는 거래를 통한 가격으로 판단됩니다. 이러한 거래는 수요와 공급에 따라 결정이되는에 결국 수요와 공급 시장원리에 따라 부동산 가격도 판단되어 집니다. 그에 따라 팔려는 매도인의 호가와 매수자의 호가가 협의점을 찾아 거래가 성사되면 이는 실거래가격이 되고 해당 가격이 해당 부동산의 기준가격처럼 인식하게 됩니다, 그외 신축이거나 최근 거래가 없어 정확한 시세반영이 어려운 경우, 또한 개발로써 이전 부동산에 보상 및 가치산정을 위해 사용되는 부동산 감평가가 있는데 이는 감정평가사라는 전문 업종이 별도로 존재합니다. 감정평가방식에 대해서는 자세한 설명은 어려우나, 대표적인 감정평가 방식에는 원가방식으로써 원가법과 적산법, 수익방식으로써 수익환원법과 수익분석법, 비교방식으로써 매매사례비교법이 있습니다. 각 방식에 대한 세부 내용은 직접 검색을 통해 찾아보시면 도움이 될듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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아파트 공사를 실시함에 있어서 실제로 카톡 분양을 하지 않은 상태에서 공사를 실시할 수 있나요?
아파트 분양의 경우는 두가지로 나누어불수 있습니다. 일반적으로 착공을 시작하는 단계에서 분양을 하는 경우를 선분양이라고 하고 완공된 이후에 분양을 하는 후분양이 있습니다. 질문의 경우처럼 공사가 한창 진행중에 있음에도 별도 분양을 하지 않았다면 후분양으로써 진행될 가능성이 높습니다. 후분양의 경우 건설사의 공사대금 조달 문제등으로 선분양에 비해 빈도수가 높지 않을 뿐이지 아예 없는 것은 아닙니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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토지를 매입하고 싶습니다. 조언 부탁드립니다
토지는 지목라는게 있습니다, 해당 지목에 따라 토지를 이용할수 있는 범위에 제한이 있습니다. 그에 따라 농지로써 구메를 원하시면 지목인 전,답으로 되어 있는 토지를 알아보시는게 맞을 듯 보입니다. 그리고 이러한 농지를 취득하기 위해서는 별도 요건이 필요하고 대표적으로 농취증등이 필요하므로 관련한 사항에 대해서도 확인이 필요합니다. 질문처럼 농업을 영위하기 위해 구매를 하는 경우에는 정부의 농업인 농지구매 세제혜택등이 있는 만큼 이에 대한 적용 가능여부도 함께 확인하시는 게 필요해 보입니다. 물론 일반 임야를 구매하고 실질 밭농사를 하여도 문제가 되지는 않겠지만 기본적으로 작물이 잘 자라나는지에 대한 정보는 나와있지 않기때문에 기존 농업을 영위하던 토지를 찾으시는게 유리합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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전세 6월4일까지 살아야하는곳을 새로운 입주자때문에 시간에 쫓기면서 일찍빼야되는게 맞는건가요? 예)6월4일 23:59분까지 살면 안되는건가요!?
해당 부분이 맞고 안맞고의 문제보다는 서로간 원할한 퇴거와 전입을 위한 부분으로 생각되어 집니다. 만약 질문처럼 정확히 따지다면, 계약을 2년으로 하셨고 2년전인 6월 4일 계약을 시작하였다면 만기일자는 6월 3일 24시입니다. 즉 4일이 정확히 2년만기일은 아닙니다, 또 하나로써 보통 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계입니다. 만기일이라도 임차인은 보증금 반환이 되지 않으면 주택점유를 주장할수있지만, 보증금 반환이 되면 주택인도를 해주셔야 하는 부분입니다. 반대로 새임차인이 잔금을 입금하면 임대인은 주택점유를 넘겨주어야 하는 것이기에 임대인이 만기일 오전에 보증금반환을 하였는데 본인이 동일계약일자에 24시까지의 점유를 주장할수 없습니다. 모든 사인간의 계약을 법으로만 대응할수 없기에 통상적이고 관례적인 부분을 적용하는 점과 결국 사람과 사람이 서로 피해를 보지 않는 선에서 최선의 배려를 하는 차원으로 접근을 하시는게 좋을듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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부동산 계약시에 가계약금을 넣지 않고 본계약을 바로 하기도 하나요
기계약금과 계약금 모두 매매절차상 당사자간 합의로 변경할수 있는 부분입니다. 즉 게약금 과정없이 진행해도 사인간의 계약이므로 문제가 되지 않습니다. 보통은 계약금, 중도금, 잔금형식으로 진행하게 되며, 중도금을 놓지 않는 경우가 더 많긴 합니다. 물론 이러한 일반적인 과정을 거치지 않는다고 해서 해당 계약이 문제가 있거나 법률상 계약효력에 문제가 있는 것은 아닙니다. 다만 계약금이 없다면 계약금 계약이 성립되지 않기 떄문에 계약을 체결한 이후 민법에 따라 계약금만 지급한 상태에서의 일방적해지(계약금 포기, 받은 계약금 배약상환)는 적용이 불가할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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반전세 보증금 받을 수 있을까요 ? (보증보험 안됨, 건물주 가처분 상태)
일단 상황을 모두 알고 계약을 하신 만큼 현 시점 중도해지를 한다면 계약금 반환은 불가할것으로 보입니다. 즉 보증보험 미가입, 권리관계등에 대한 사전고지를 받았던 만큼 해당 이유가 일방적 계약해지 사유에 해당되지 않습니다. 또한 현 계약을 유지해서 전입을 한 뒤에 이미 설정된 가처분이나 근저당등의 물권으로 경매가 진행된다면 소액임차인으로써 최우선 변제는 가능할수 있습니다. 다만 질문의 내용만으로는 정확한 목적물표시, 낙찰금액등을 다 알수 없기에 전액배당 가능성은 답변드리기 어렵습니다. 특히 소액임차인이라도 말소기준권리가 설정된 시점에 소액임차인 최우선변제가 적용되기 때문에 해당 부분 개정 변경 전 설정된 근저당이라면 판단이 완전 달라질수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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이사전에 미리 전기랑 도시가스 이사전출 해지 해도될까요?
질문처럼 하시는게 문제될 여지는 없지만 실제 계약만기일을 기준으로 다시 정산을 하셔야 할것으로 보입니다. 수도나 전기의 경우 사용량이 없다고 해도 기본요금등이 있을 수 있기에 전세계약기간까지는 이를 납부할 의무가 있기 때문입니다. 결국에는 각 별도 전기, 가스회등에 일시정지을 시킨 후 최종 요금정산은 퇴거일이 아닌 주택점유이전일(만기일) 기준으로 하셔야 할듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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아파트 가격은 언제쯤 상승을 할수가 있을까요??
현 시점에서 사실 부동산 가격 상승기를 예상하기에는 어려움이 있습니다. 2년전보다 주택가격이 많이 하락한 가장 큰 이유는 금리의 급격한 인상이였고, 그에 따라 금리 인하가 예상되는 올 하반기부터는 주택수요량이 늘어 가격 회복시기가 될거라는 예상을 하였지만 현재 우리나라 가계부채증가와 고물가, 그리고 가장 큰 불안요소인 부동산 PF대출 부실화가 변수로 작용될수 있기에 금리가 내려간다고 해서 부동산 가격의 회복기가 시작될지 의문이 드는게 현상황입니다. 개인적판단으로는 실제 금리가 내려가고 물가가 어느정도 안정화되는 단계에서 주택수요가 올라오는 시기가 올수 있고 해당 시기는 적어도 1~2년은 필요해 보입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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부동산 매매관련질문이요 부부 주택숫자
부부의 경우 주택수는 합산됩니다. 그에 따라 2주택자 질문자님과 1주택자 배우자가 결혼을 하게 되면 1가구 3주택자가 되고 이럴 경우 양도시 양도중과세 적용대상이 됩니다. 이럴 경우 중과세로 최대 68%까지 양도차익에 대한 세금부과가 될수 있으나, 이는 주택의 가치, 보유기간, 거주상황등에 따라 변동이 될수 있습니다. 그리고 1가구 2주택의 경우에는 규제지역이 아닌 경우에는 중과세는 적용되지 않지만 양도비과세는 되지 않기에 2주택에 처음 매도하는 주택의 양도차익이 있을 경우 기본세율 6~45%가 적용될수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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최근 지방의 매매가와 전세가 미분양이 얼마나 좋지 않은 상황인가요?
kb부동산 4월 기준으로 수도권 및 서울 역시 주택가격 평균은 하락하는 추세입니다. 서울의 경우 일부지역내 고가 주택의 상승은 있으나 세대수가 많은 노도강 지역 주택가격이 하락하면서 평균을 낮춘 영향이 있어보입니다. 그외 지방 광역시 역시 하락하는 것으로 나와있고 부산이 -0.08%, 대구 -0.1%, 대전 -0.07%, 울산 -0.04%, 광주 -0.07% 입니다. 전국평균은 -0.06% 입니다,전세가격은 서울 전세가격은 0.1% 상승으로 나타났으나 조사 대상일 전주보다는 상승률이 하락하였습니다, 경기도의 경우 0.06%상승, 인천 0.08% 상승하였고 지방 광역시 기준은 울산, 대전을 제외한 대구, 울산, 광주는 모두 하락하였습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.05.16
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