답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재기준으로 경기도 안산은 규제지역에 해당되지 않는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 비규제지역 내에서는 2주택자는 양도시 중과세율이 부과되지 않기 떄문에 5월 10일이후 양도를 하더라도 중과세율이 아닌 기본세율이 적용되게 됩니다. 그리고 양도세는 기본적으로 내가 매도한 금액에서 취득가격을 제외한 금액 즉, 양도차익에 대한 세금입니다. 즉, 얼마에 팔았는지, 얼마에 샀는지를 알아야 대략적인 적용가능한 양도세율등을 알수 있기에 질문의 사항만 보고는 판단을 하기는 어렵습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별한 부부은 없으나 4번 5번 6번 7번은 모두법에 따라 주어진 부분으로 특별히 기재를 하지 않아도 될듯 보이고, 8번의 경우는 전입신고를 통해 대항력을 확보할 경우 승계가 되는 부분으로 특약으로 기재할 필요성은 없어보입니다. 차라리 8번은 계약기간 중 매매시 사전에 임차인에게 통보한다 라는 등의 내용으로 수정을 하시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 6번의 경우는 중대하자보다는 세부적인 하자항목등을 정해서 그 부담의무를 적는게 유리할듯 보이는데 그게 아니라면 중대하자발견시 임대인은 즉각 수선을 하며, 하자가지속될 경우 계약해지및 손해배상등의 특약을 넣는게 유리해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 시세만 가지고 향후 어떨지를 판단하기는 어렵습니다. 아무리 강남아파트라도 해당 아파틔 입지나 수요에는 차이가 있기 때문입니다. 보통 세금에서는 12억초과 주택은 고가주택으로 구분하고 있으며, 30억이 넘는 주택이라면 일반주택에비해 고가주택에 해당이 됩니다. 강남권의 평균 주택가격의 경우 16억 후반대인것으로 고려하면 해당주택 가격은 평균보다는 높다고 판단이 되나, 동일조건내 주변단지와 비교해서 차이가 크지 않다면 해당시세가 비싸다고만 하기 어렵다는 점은 참고하셔야 할듯보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 시세보다 가격이 낮은 매물은 반드시 그에 따른 이유가 있습니다. 질문처럼 등기부상 권리관계가 복잡할수도 있고 해당 건물내 시설상태나 노후도가 만족스럽지 않을수도 있습니다, 물론 이러한 부분의 확인은 등기부등본을 통해 확인하셔야 할 부분이고, 실제 임장시 눈으로 확인하셔야 할 부분입니다. 그리고 아무리 이러한 권리상황에 따라 특약의 내용도 달라지는 만큼 권리관계에 따라 말소특약등을 잘 넣으시면 됩니다 .등기부에서는 갑구에서 소유권, 을구에서는 근저당의 존재유미 및 다른 담보물권을 잘 살펴보시면 됩니다참고로 전세사기는 계약시점을 기준으로 100%완벽하게 막을수는 없습니다. 일단 발생하더라도 실질적인 손실이 발생되지 않도록 전세보증보험가입과 전입신고를 통한 대항력, 확정일자 부여에 따른 우선변제권효력등을 잘 받아두시고 유지하는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 세대원 전체의 전입신고 상태를 유지한다고 한다며, 본인이 주말부부를 하더라도 실거주요건상 문제는 없습니다. 보통 실거주의 요건은 전입신고 유지를 우선하여 판단하기는 점도 그렇고, 별도의 사람이 나와 거주확인시에도 세대원이 거주를 하고 있기에 남편분의 주말부부상태를 확인하기는 어렵기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약에 대한 협의는 당사자인 임대인과 하셔야 하고, 보통 만기 6~2개월 전 의사통보를 하셔야 합니다. 다만 연장을 원하는 임차인의 경우 묵시적갱신으로써 자동연징이 되는 게 유리하기에 해당 기간내 임대인이 먼저 연락이 오기전까지는 그대로 계시는 게 유리하며, 만약 해당 기간내 임대인이 연락이 와 임대차연장에 대한 의사를 통보한다면 이때 연장에 대한 협의를 진행하시면 됩니다 ,반대로 임대인도 연락이 없이 해당기간을 지났다면 동일조건으로 자동연장이 되게 되면 이후에 대출연장등을 위해 임대인에게 계약서 작성등을 요청하시면 됩니다. 질문에서 전세대출이 있는 경우 연장을 위해서 재계약서가 필요할수 있기에 협의가 완료되며 그때 계약서를 작성하시어 대출연장신청을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 질문에서 말한 서초구의 경우 강남 3구에 하나로써 강남구, 송포구와 함께 서울 상급지에 속하는 지역입니다. 특히 서초구 내에서도 서초동의 경우 법원등 사법부 중심지로써 어느정도 권력과 부를 가진 사람들이 거주하는 특징이 있습니다.그리고 반포동의 경우는 강남 8학군과 서울버스터미널, 3개전철 노선이 지나는 뛰어난 입지로 서울 상위 시세를 나타내는 단지가 분포되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대통령이 주택을 매도했다는 사실만으로 부동산 시장의 하락만이 남았다고 단정할수는 없습니다.다만 대통령 부터도 거주하지 않는 1주택를 매도하면서 부동산 시장안정화에 대한 의지를 다시한번 강하게 나타냈으며, 이후 똘똘한 한채를 가진 비거주 1주택자에 대해서도 규제를 할수 있다는 확실한 의지를 표명하였다고 할수 있습니다. 그리고 이러한 생각은 매물등록이후에 바로 정부가 실거주하지 않는 1주택자에 대한 세금규제에 가능성에 대한 정부발표가 나와있기 때문에 확실히 이번정부의 부동산 시장안정화를 위한 속도와 방법이 확실하고 그결과로써 하향안정화에 대한 기대가 나오고 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 관리비 정산은 지금까지 납부한 부분에 대해서는 별도 정산이 필요없고 매월1일부터 현재 퇴거일자까지의 청구된 관리비에 대해서만 정산하여 임차인으로 부터 받으시면 됩니다. 다만 아파트이 경우 별도의 장기수선충당금이 관리비를 통해 지급되었다면 임차인이 부담한 부분에 대해서는 퇴거시 반환을 해주셔야 합니다. 일반적으로 퇴거하는 임차인이 당일 관리사무소를 방문하여 현재일 기준 관리비를 정산내역을 확인하여 임대인에게 보여주고 관리실내 중간정산처리가 되지 않을 경우 해당 임대인에게 지급하고 임대인이 해당 금액과 남은기간 관리비를 합쳐 매달 지급일자에 관리비를 내게 됩니다. 그리고 별도 관리비인 가스, 수도등이 있다면 이는 임차인이 알아서 중단요청 및 해지처리를 해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 보통 임차인이 있는 건물이라도 계약금은 거래금액의 10%을 받고 계약이 체결되며 보증금은 중도금으로 하여 처리하는 게 일반적입니다. 현재 5억에 매도를 하는 경우는 대출승계를 받지 않는 만큼 계약금 10%인 5천만원을 받고 중도금으로써 보증금 및 추가적인 금액을 받는 방식으로 하고 나머지를 잔금으로 처리는게 맞습니다. 대출이 5억이 있는 것은 매도인의 사정으로 최종적으로 매수인에게는 현 임차인 보증금 승계와 매도금 4.8억을 받으시고 매도인은 5억의 대출상환 및 근저당말소를 하시면 됩니다. 2) 말했지만 매수인은 거래대금에서 보증금을 제외한 4.8억을 실제 지급하는 것이고 실제 자금의 이체는 당사자간 직접 주고받는게 일반적입니다. 물론 안전거래를 위해 위와 같은 방식이나 에스크로 방식을 이용하기도 하는데 이는 선택적인 사항입니다. 3)이건 정확히 알수 없습니다. 일단 은행이 현시점 평가하는 담보가치가 다를수 있고, 매매가격이 5억이 상태에서 대출이 5억이 되는 경우는 없기에 사실상 풀대출을 해도 매매금액보다는 훨씬 낮게 나오게 됩니다.