전세계약서를 처음 써보는데, 전세계약서 특약 검토해주실 수 있나요?

Question

직장 이동으로 오피스텔을 가계약한 상태입니다.

저의 상황과 특약문구 올립니다.

특약문구 더 넣어야 하거나, 빼야 하는 것 있는지 알려주실 수 있나요?

읽어주셔서 감사합니다ㅠㅠ

<상황>

- 전세금: 1억 7,100만원

- 매매 시세: 1억 9,750만원

- 전세가율: 약 86.6%

- 근저당: 없음

- 집주인: 개인

-부동산에서 보증보험 가입 가능하다고 함.

-가계약한 상태

<특약문구 정리>

1. 등기사항증명서상 하자없는 상태이며 잔금시까지 현 상태로 유지한다.

2. 본 주택이 전세보증보험 가입이 불가할 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

3. 임대인은 본 계약체결 당시 국세·지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다.

4. 임차인은 주택임대차보호법 제3조의6제4항에 따라 확정일자 부여기관에 정보제공 (확정일자 부여현황)을 요청할 수 있다.

5. 임차인은 「국세징수법」 제109조제1항·제2항 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다.

6. 입주 전 발견되지 않은 중대한 하자 발생시 임대인이 수리 책임을 진다.

7. 계약 종료 시 임대인은 임차인의 전세보증금을 지체 없이 반환한다.

8. 계약 기간 중 소유권 변동이 발생하더라도 기존 계약은 승계한다.

9. 기타사항은 임대차보호법 및 부동산 임대차계약 일반 관례에 따르기로 한다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

현재 전세가율이 86.6% 이므로 보증보험 가입 상한선 90%에 근접해 있어서 매우 신중해야 합니다. 수정 및 추가할 핵심 특약으로는 임대인 또는 주택 결격사유로 전세보증보험 가입이 불가할 경우 본계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다고 수정하시고 잔금 지급일 익일까지 담보권 설정 및 권리변동을 하지 않는다 위반시 계약은 무효이며 배액을 배상한다는 특약을 추가로 넣으세요. 그리고 임대인은 매매계약시 임차인에게 즉시 통지하며 임차인이 승계를 원하지 않을 경우 계약 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있다는 특약도 넣으세요. 오피스텔은 공시가격 126% 금액이 귀하의 보증금 1억 7100만원 보다 높은지 부동산에 꼭 계산해달라고 하시고 이 금액보다 보증금이 높으면 보험 가입이 거절됩니다. 마지막으로 잔금 날 입주인의 국세, 지방세 완납증명서 실물을 현장에서 꼭 확인하세요 제가 보기엔 기존 1~9번은 유지하되 잔금일 다음날까지 대출 금지와 집주인 변경 시 통지 및 해재권 문구를 추가로 더 넣으시는 것을 추천합니다.감사합니다.

Answer 2

조금 전에 드린 답변과 동일합니다.

1. 8번항목을 삭제하여도 법적으로 문제가 되지 않습니다. 주택임대차보호법에 규정하고 있기 때문입니다.

2. 추가한다면 "00대출이 불가한 경우 계약을 취소할 수 있고 이러한 경우 이미 받은 계약금을 반환하기로 함"을 반영시키시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

위에 질문하신 내용을 봤는데 거기에 제 답변을 달아놨습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

1번은 잔금 시까지 하자 없는 상태 유지라고만 되어 있는데 근저당 추가 설정 금지 및 신규 담보 설정 금지 문구를 명확히 넣는 것이 좋습니다. 잔금 시까지 근저당·가압류·전세권 등 일체의 권리 설정을 하지 않는다고 구체적으로 수정하는 것이 안전합니다.

2번 보증보험 불가 시 계약 해제 조항은 매우 중요하며 유지하는 것이 맞습니다. 단 즉시 반환이라는 표현 대신 계약금 전액을 지체 없이 반환한다는 문구로 명확히 쓰는 것이 좋습니다.

3번 체납 고지 조항은 좋습니다. 다만 잔금일 기준 체납이 없음을 재확인한다는 표현을 추가하면 더 안전합니다.

4번과 5번은 법에 이미 있는 권리라 굳이 특약에 없어도 되지만 넣어도 문제는 없습니다.

6번 하자 수리 책임은 구체적으로 입주 후 3개월 이내 발견되는 중대한 하자에 대해 임대인이 수리 책임을 진다고 기간을 명시하면 분쟁이 줄어듭니다.

7번 보증금 지체 없이 반환은 지연 시 지연이자 지급 문구를 추가하는 것이 좋습니다. 반환 지연 시 법정이율에 따른 지연손해금을 지급한다는 표현을 넣는 것이 실효성이 있습니다.

8번 소유권 변동 시 계약 승계 문구는 반드시 유지해야 합니다.

전세가율이 86.6퍼센트로 높은 편이므로 잔금 전 등기부 재확인과 전입신고 및 확정일자 즉시 진행, 보증보험 가입 완료를 조건으로 명시하는 문구를 추가하는 것이 가장 중요합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

현재 특약은 전반적으로 잘 작성되어 있으나 전세가율이 높은 편이므로 보증보험과 관련된 조항을 강하게 보완하는게 좋습니다. 보증보험 실제로 승인되지 않을 경우 임차인이 귀책 없이 계약을 해제하고 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다는 문구로 명확히 수정하는 것이 안전합니다. 등기 상태는 잔금일과 전입, 확정일자 다음날까지 유지하도록 구체화 하는 것이 좋으며 세금 체납으로 인한 압류 발생 시 임대인이 책임진다는 문구를 추가하고 하자 조항은 통상적인 사용에 지장을 주는 하자로 표현을 완화하며 보증금은 계약 종료와 동시에 반환하도록 명확히 기재하는 것이 더 안전합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

특약사항이 문제가 아니라 전세가율이 높아 가입여부를 먼저 확인해보셔야 합니다.

주택도시보증공사 앱이나 홈페이지에서 해당 오피스텔 주소를 넣고

가입 가능 한도를 직접 조회해 보세요

그 다음에 특약사항을 보면

잔금시 까지 유지한다가 아니고 잔금일 익일(다음날)까지 유지한다로 바꿔달라하세요

불가할 경우.. 해제 할 수 있다 보다는

본 주택의 하자로 인해 전세보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하며

임대인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환한다.

또한 임대인은 보증보험 가입을 위한 공시가격 이의신청 등 필요한 절차에 적극 협조한다.

라고 넣어달라하세요

이정도면 될듯해요~

Answer 7

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

특별한 부부은 없으나 4번 5번 6번 7번은 모두법에 따라 주어진 부분으로 특별히 기재를 하지 않아도 될듯 보이고, 8번의 경우는 전입신고를 통해 대항력을 확보할 경우 승계가 되는 부분으로 특약으로 기재할 필요성은 없어보입니다. 차라리 8번은 계약기간 중 매매시 사전에 임차인에게 통보한다 라는 등의 내용으로 수정을 하시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 6번의 경우는 중대하자보다는 세부적인 하자항목등을 정해서 그 부담의무를 적는게 유리할듯 보이는데 그게 아니라면 중대하자발견시 임대인은 즉각 수선을 하며, 하자가지속될 경우 계약해지및 손해배상등의 특약을 넣는게 유리해 보입니다.