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수도권 광역급행철도 개통 전에 주변 집값이 이미 오르는 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는데, 공급에 제한이 있는 부동산 특성상 주로 수요에 따라 가격은 크게 변동되게 됩니다. 그런데 여기서 말하는 수요는 결국 사람들의 구매심리가 가장 큰 역할을 하게 되는데, 질문처럼 어느한 특정지역에 교통호재로 볼수 있는 GTX가 새로 생긴다고 한다면 향후 가격상승을 예상하는 사람들이 많아지게 되고 이는 수요심리에 영향을 주게 되어 해당지역내 구매수요가 집중되게 됩니다. 그렇게 되면 가격은 당연히 상승될수 밖에없습니다. 즉, 향후 가치상승에 대한 기대심리가 수요로 나타난다고 볼수 있습니다, 다만 이후에 실제 GTX가 개통이 되고, 교통편의가 체감이되는 시점에서는 오히려 수요심리는 전반적으로 줄어들게 되는게 일반적이고, 그마나 존재하는 구매수요도 실제 입지에 따른 장점이 생기는 지하철역이 들어서는 역세권 중심으로만 몰리게 됩니다. 이렇게 되면 특정 역세권 지역을 제외한 나머지 주변지역 가격은 보합세를 유지하거나 최악의 경우 하락하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세계약갱신후 매매되어서 이사를 가야하는경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시점에 따라 달라지게 됩니다, 우선 기존 임대인과 임차인이 만기 6~2개월내 연장협의를 하였고 이후에 새로운 임대인으로 변경되었다면 기존 연장된 계약을 승계하기 떄문에 2년 추가연장 계약은 유효하여 퇴거를 요구할수 없습니다. 다른 경우로써 만기 6~2개월전 임차인이 갱신청구권을 사용하였고 임대인이 해당 기간내 새로운 매수자로 명의가 변경되고 해당 매수자가 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부할수 있습니다. 즉, 이미 연장에 대한 당사자간 합의가 이루어졌다거나 , 이미 연장된 계약이 진행중인 기간에 실거주를 원하는 임대인으로 명의가 변경되었더라도 현 임차인에게 퇴거를 요구할수 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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규제 지역에서 재개발 빌라는 어떤 경우에 현금청산 대상이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제지역내 재개발에서 승계입주권의 경우는 관리처분인가 이후부터 조합원 지위승계가 되지 않습니다. 그에 따라 해당 시점에 승계입주권에 대해서는 현금청산이 됩니다. 그 외 현금청산 대상이 되는 경우는 우선 첫번째로 분양신청을 하지 않은 사람, 분양 신청 기간 종료이전에 분양신청을 철회한 사람, 재개발현금청산대상자로부터 토지 또는 건물을 양수한 사람, 관리처분 계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람 및 분양신청을 할수 없는사람으로써 주로 과소필지 소유자등을 말합니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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월세 구두계약 연장으로 인한 중개수수료 부담
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서로 주장하는 부분에 잘못된 점이 있습니다. 우선 최초계약으로부터 2년미만의 계약에서는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. 보통은 최초 1년계약후 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보없이 지나갈 경우 묵시적갱신이 아닌 법적 최소거주기간에 따른 연장이 되게 됩니다. 중요한건 이러한 부분은 위 상황과는 관계가 없고 위 상황은 1년 만기후 n기간동안 합의갱신이 된 상태로 보입니다. 그에 따라 n기간을 다 채우고 퇴거하는 상황이라면 중개보수를 부담할 이유가 없습니다.즉, 중개사의 1년이 자동으로 된다는 부분도 틀린 설명으로 보입니다. 종합적인 상황으로 볼때 n기간을 계약대로 채우고 퇴거를 하기 위해 세입자를 구하는 경우라면 중개보수를 질문자님이 부담하셔야 할 이유는 없어보입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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경매 시 우선순위 에 관해 궁금합니다 전세권 확정일자
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대차계약을 통한 임차권은 채권에 해당되기 때문에 순위배당이 아닌 안분배당이 되게 됩니다. 다만 특별법에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우 순위배당이 될수 있습니다. 기본적으로 경매낙찰시 배당은 경매비용, 소액임차인 최우선 변제(매각대금 1/2범위내)가 이루어지고 그 뒤부터는 순위배당이 이루어진다고 보시면 되는데 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖출 경우 전입신고일과 물권 등기접수일중 빠른 날이 우선순위가 됩니다. 질문에서처럼 입주하고 확정일자만 받은 경우는 대항력이 없어 우선변제권 효력은 발생하지 않기에 다른 물권보다 후순위가 되게 되고, 그에 따라 이후전입하고 전세권등기를 한 경우나 전입신고 및 확정일자를 갖춘 암차인보다 먼저 배당을 받을수 없습니다
경제 / 부동산
25.11.23
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궁굼합니다 30평대 주택도 원룸으로 만들수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 게 방쪼개기 가능여부 문의로 보입니다. 일단 가벽과 공간분리를 통해 동일한 층에 여러세대를 만드는것은 가능하나, 합법으로써 진행하기 위해서는 건축법상 구조변경허가를 받아야 하고, 소방법기준에 맞춘 창문, 출입구, 환기시설등을 충분히 확보하여야 합니다. 또한 전기 및 수도설비에 대해서 불법적인 개조를 하지 않아야 합니다. 이러한 부분들 때문에 임대인들은 허가없이 임의대로 공간을 분리하여 방쪼개기를 하는 경우가 있는데 이럴 경우 불법으로써 처벌대상이 될수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.11.23
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청약때문에 부모님한테 빌리는돈 이자율
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 직계존비속간 차용은 그 전체가 증여로 추정되기에 차용했다는 사실에 대한 입증이 매우 중요합니다 , 보통은 차용증 작성과 적정이자율에 해당되는 이자를 지급함으로써 차용으로 인정이 가능한데, 이자율의 경우는 법정이자율이 4.6%로 하시는게 가장 안전하다고 할수 있습니다. 보통 무이자로 빌려준다고 했을때 4.6%이자를 무상으로 증여한 것으로 보고 이보다 낮은 이자를 지급한다면 그 차액만큼은 증여된것으로 간주되기 때문입니다. 다만 연간이자합계 1000만원까지는 증여세를 과세하지 않습니다. 보통 이 기준으로 2억정도는 무이자로 빌리것도 가능은 하다고 보시면 됩니다. 질문에서 10억이라면 적정이자율 4.6% 즉 연 4600만원의 이자비용이 발생하고, 여기서 1000만원차익까지는 비과세가능하기에 3600만원정도의 이자가 나오도록 할수 있기에 대략계산시 3.6%이상으로만 하시면 되지 않을까 판단이 됩니다. 정확한 사항은 세무사등의 도움을 받으시는게 정확할듯 보입니다
경제 / 부동산
25.11.23
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서울 아파트 지금이라도 사야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주거안정 측면에서는 임대차보다는 자가주택구매가 훨씬 유리한게 사실입니다. 그리고 구입자금 대출에 따른 원리금은 일반적으로 주택가격상승분등으로 상쇄를 할수 있는 장점이 있기에 자가주택을 구매하시는게 가장 좋은 선택이 될수는 있습니다. 다만, 자가주택을 구매하는데 있어 자금조달계획이 필요하고 너무 무리한 대출을 통한 영끌은 주택유지에 어려움이 있을수 있기에 우선적으로 소득대비 원리금부담이 너무 크지 않는 범위내에서 주택을 구매하시는게 필요합니다. 이러한 부분을 고려하여 판단하시는게 가장 중요하며, 앞에서 말한 것처럼 향후 가격상승이 있어야 원리금에 대한 상쇄도 이루어지는 만큼 구매하고자 하는 주택의 입지와 주택유형에 대해서는 신중하게 판단하셔야 합니다. 특히 빌라의 경우는 가격상승폭은 적고 하락시기에는 크게 하락하기 떄문에 아파트 중심으로 가격대를 맞추어 찾아보시는게 유리할듯 보입니다 .
경제 / 부동산
25.11.23
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60대 생활비 월세흐름 고민입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택을 전월세를 주시고 임대차로써 다른 곳으로 이동하는 방법은 우선 고려할 부분은 아니라 판단이 됩니다. 이유는 임대차과정에서 주기별로 이사를 다니셔야 할수 있기에 이사시마다 시세가 올라갈 경우 목돈이 다시 투입이 되어야하고 그만큼 이사에 따른 비용도 발생되기 떄문입니다. 그렇기에 현주택을 매도하고 평수가 더 적은대신 시세가 낮은 주택을 구매하고, 나머지 차액을 노후자금으로 사용하시는것은 좋은 방법이 될수 있고, 이럴 경우 현 거주주택에 대해서도 주택연금등을 신청하게 될 경우 월 수입원이 증가될수 있습니다, 사실 노후자금을 불리거나 새로운 월수입 파이프라인을 위해 투자하시는 부분은 리스크가 있는 만큼 확실하고 안정적인 투자처중심으로 안전자산에 비중을 높여 투자를 하시는게 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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전세계약 만기전에 전세금 인상요구 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중에 임대료인상은 임차인 동의없이는 불가합니다. 그에 따라 26년1월1일부터 인상요구는 거절하시면 됩니다. 다만 재계약에 대한 협의는 만기6~2개월전까지 해야하기에 해당 합의과정에서 인상협의가 완료되면 계약이 새로 시작되는 26년 5월이후부터는 인상분을 지급하시면 됩니다. 즉, 1월1일부터는 인상은 거절하시면 되고, 연장합의시에는 거주, 퇴거여부를 결정하여 그에 따라 협의를 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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