분양권 중개수수료 계산시 중도금 포함여부

Question

분양권 계약 시 중개수수료 산정방식 질문드립니다.

중개수수료 계산 시

[분양가 +확장비 +옵션비 +프리미엄(p)]를 합한금액에,

만약 중도금 3회차시점에 계약을 하면,

• 1-3회까지 매도인의 자납없고, 이자는 후불입니다.

• 중도금 후불이자는 매수인이 부담하여 인수합니다.

대법원 판례를 보면 불입된 금액 기준인데, 자납이 없지만 회차가 지났으면 중개수수료 계산 때 지난회차가 포함되는건가요?

실제 납부는 없지만, 회차가 지난불입으로 보고 포함해서 중개수수료를 내는지

회차무관하게 매도인이 실제 지불한 금액이 0원이면 계산에서 빼고 수수료를 내면 되는지

--답변 부탁드립니다.

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대법원 판례(2004도62): 중개보수 산정 기준은 "총 분양가"가 아니라 "거래 당시까지 불입된 금액"에 프리미엄을 더한 금액이라고 명시.

국토교통부 유권해석: 여기서 불입된 금액이란 매수인이 매도인에게 실제로 지급하는 현금을 의미.

승계받는 중도금 대출은 매수인이 나중에 은행에 갚아야 할 '채무'일 뿐, 매도인에게 주는 돈이 아니므로 거래가액에서 제외하는 것이 원칙.

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Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

중도금 후불 이자는 중개수수료 계산에서 제외되며 자납이 없고 대출 승계인 중도금도 거래가액에서 빠집니다.

대법원 판례와 국토부 유권해석이 명확히 실제로 매도인에게 지급된 현금만 포함한다고 했기 때문입니다.

따라서 중도금 자납 0원이면 제외 맞습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

실무에서 주의할 점은 현장에서는 일부 중개업소가

회차 진행됐으니 포함이라고 계산하는 경우도 있는데,판례 + 국토부 해석 기준으로 보면 근거가 약합니다

다만 실제 분쟁을 피하려면 계약서에 중개보수 산정 기준를 명시하고 실제 불입액 기준 문구를 확인해야 합니다

이렇게 정리해두는 게 안전합니다

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

분양권 중개보수는 총 분양가가 아니라 계약 시점까지 매도인이 실제 납부한 계약금과 중도금 자납분과 프리미엄을 합산한 금액을 기준으로 산정합니다. 중도금 1~3회차가 대출로 진행되었고 매도인의 실제 납부액이 0원이라면 해당 대출 승계분은 거래가액에 포함되지 않는 것이 대법원 판례와 국토부의 일관된 입장입니다. 따라서 매수인은 매도인이 직접 지불한 계약금 및 옵션비와 지불하기로 한 프리이엄만을 합친 금액에 요율을 곱하여 수수료를 지불하면 됩니다. 만약 중개업소에서 승계 대출금까지 합산하면 과다한 수수료를 요구할 경우 이는 공인중개사법 위반에 해당하여 행정 처분 및 형상 처벌의 대상이 될 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

분양권 중개수수료는 대법원 판례에 따라 거래 당시까지 불입된 금액에 프리미엄을 더한 금액을 기준으로 산정이 됩니다 자납이 없고 후불이자 방식인 중도금 회차는 매도인이 실제 지급한 현금이 0원 이므로 포함이 되지 않습니다

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

분양권 중개보수는 전체 분양가가 아닌 계약 당시 매도인이 실제 납부한 금액에 프리미엄을 합산하여 산정합니다. 중도금 대출 승계분은 매수인이 매도인에게 직접 지급하는 현금이 아니므로 거래가액 계산에서 제외하는 것이 원칙입니다. 따라서 매도인의 자납금이 0원이라면 중도금 회차가 지났더라도 해당 금액을 제외한 실제 수수금액을 기준으로 수수료를 계산합니다. 만약 승계 대출금을 포함해 과다한 수수료를 요구한다면 이는 법정 중개보수 초과 수수에 해당하므로 주의가 필요합니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

분양권의 거래는 미완공 아파트에 입주할수 있는 권리를 사고 파는 것으로 일반적인 실질부동산 매매와는 차이가 있습니다. 그리고 질문에서 제시한 판레도 주요분쟁요점은 위 사항과는 차이가 있으나, 질문에서 제시한 거래댱시까지 불입한 총금액이라는 것도 대법원 판결문에는 아래와 같게 나와있습니다,

"위 조례에서는 거래가액을 기준으로 수수료율을 곱하여 수수료 한도액을 산정하는 것으로 되어 있는데 이 사건과 같이 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우에 있어서 거래가액이라 함은 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(즉, 통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액일 것이다)을 거래가액이라고 보아야 할 것이므로(이렇게 해석하는 것이 일반적인 거래관행과 상식에도 부합한다), 이와 달리 장차 건물이 완성되었을 경우를 상정하여 총 분양대금과 프리미엄을 합산한 금액으로 거래가액을 산정하여야 한다는 취지의 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

즉, 기 납부한 중도금은 중개수수료 계산을 위한 거래금액 판단시에 " 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금" 에 명시적으로 포함되어 있습니다. 국토부의 유권해석에 대해서는 답변을 드리기는 어려우나, 결과적으로 판례로써 명시된 부분을 유권해석과 차이가 있다고 해서 법적 다툼으로 이어지더라도 판례를 이기기는 어렵지 않을까 생각됩니다 .

Answer 7

분양권을 거래할 때 중개보수 산정의 근간이 되는 거래금액은 "거래당시까지 불입된 금액"을 기준으로 산정하게 됩니다. 매도인이 실질적으로 분양업체 등에 납입한 금액을 의미합니다.