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서울과 경기도 아파트 매매가격지수가 다시 상승하는 것은 규제의 약발이 먹히지 않는다는 증거인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 정책에 따른 효과가 없다고 단정하기는 어려울수 있습니다. 현재 나타나는 상승폭은 매물은 크게 줄어든 상태에서 똘똘한 한채 수요가 여전하고, 선호지역 중심으로 일부 주택에 대해서 높은 고가에 거래가 이루졌던 이유가 있기 때문으로 보입니다. 실제로도 시장 전체 규제지역에서 주택거래량 자체는 크게 감소된것으로 나타나고 있으며, 가격도 상급지 일부를 제외하면 소폭상승 보합세를 나타내고 있기 때문입니다. 그리고 경기권의 경우는 사실상 규제지역을 피한 일부지역에서 풍선효과에 따른 가격상승세가 나타났기 때문에 전반적으로 매매가격지수도 상승된것으로 분석이 됩니다. 결국 규제가 실행된 이후 얼마되지 않았기에 아직까지는 효과가 시장에 영향울 주고있다고 볼수 있고, 다만 시간이 지남에 따라 점차 이러한 규제영향은 낮아지는게 일반적인과정입니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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임차인의 월세 연장 거부하고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초계약이후에 2년이 되지 않은 경우 법으로 보장된 최소거주기간2년에 따라 임차인은 추가거주를 요구할수 있고, 이는 법에서 정한 특별한 요건이 아닌 이상 거절하기 어렵습니다. 더불어 갱신청구권을 사용한 경우에도 실거주를 위한 경우를 제외하면 법에서 정한 요건에 해당이 되어야 합니다. 대표적으로 월차임 2기 연체, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 전대차를 한 경우, 주택에 대한 중대한 과실 또는 고의로 파손한 경우, 주택이 멸실되거나 일부 멸실에 따른 임대차가 불가한 경우 , 그리고 임차인이 현저한 의무위반이 있거나 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 , 마지막으로 두 당사자간 합의에 따라 임대인이 임창인에게 상당한 보상을 제공한 경우가 포함됩니다. 1번의 경우는 사실상 2달 연속 연체된게 아니기에 거절사유에 해당되지 않습니다, 4번은 해당 특약이 있더라도 법에 따른 강행규정을 벗어날수는 없기에 5%를 초과한 인상을 거절한다고 해서 특약을 근거로 퇴거를 요구할수 없습니다. 2,.3번이 그나마 거설사유에 해당될 가능성이 있다고 판단은 되는데, 보통 관리비의 미납의 경우가 임차인으로써 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속유지하기 어려운 중대한 사유에 해당될 가능성은 있기 떄문입니다 .다만 이에 대한 기준점이 명확하게 있는 게 아니기에 각자마다 의견에는 차이가 있는게 사실이며 보통은 소액이나 짧은 기간의 연체는 해당되기 어려우나, 미납의 기간이 3개월을 초과하였거나, 혹은 미납금액등이 현저하게 커져있는 경우라면 악의적인 의도로써 납부를 하지 않는 것으로 보아 거절사유에 해당이 될수도 있습니다,
경제 / 부동산
25.11.20
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요즘 부동산 시장이 다시 움직인다는 말이 많은데 실제로는 어떤 흐름인지알고 싶습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 부동산시장은 이전보다 상승세가 줄어든 모습이고 이는 최근 규제지역확대와 더불어 나타나는 현상으로 이해가 됩니다. 그리고 수도권내에서 규제를 피한 일부지역등에서만 풍선효과에 따른 가격상승이 나타나고 있는 것으로 보이며, 실제 통계상으로도 규제가 적용된 지역에서는 거래량 급감과 가격보합이 나타나는 반면 규제를 피한 동탄, 일산, 인천 일부지역에서는 주택가격이 크게 상승되는것으로 나타났습니다. 그리고 전세임대차의 경우는 규제이후 크게 감소되고 있는데, 이유는 아무래도 토지거래허가구역 지정에 따른 갭투자 불가로 신규 전세물량 공급이 크게 줄어든 것과 주담대와 전세대출 규제등으로 인해 자가주택구매가 줄고 기존 임대차를 유지하고자 하는 움직임이 나타나면서 공급이 크게 줄어든 이유로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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전세계약 갱신권인지 전세 재계약인지 구분이 필요합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합의갱신으로 보여집니다. 계약갱신청구권의 사용 여부는 단순하게 임대조건에서 5%이내 인상을 한 경우나 임차인 별도 연장통보한 것으로만는 인정되지 않습니다. 확실하게 임대인이 임차인을 통해 계약갱신청구권을 사용한 계약연장의사를 밝히셔야 하고 그 입증근거로써 사용에 대한 문자나, 계약서상 특약등에 명시를 하셔야 인정이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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프랜차이즈운영할때계약서쓸때중요한
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 동종브랜드 거리제한등은 법으로써 명시된 바가 없는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 해당 부분은 각 체인점 본사마다 각자의 규정에 따라 운영되는 부분입니다. 그리고 본사의 재료비용 및 유통비용 역시 해당 회사의 대외비에 해당되기에 각 체인점 점주에서 별도 오픈되지 않는 것으로 알고 있습니다. 질문에서 식재료나 관련 상품 외부단독구매 역시도 결국은 본사 방침에 따라 가능할수도 불가능할수도 있는 만큼 창업하시고자 하는 프랜차이즈별 본사를 통해 확인하셔야 할 부분입니다. 보통 프랜차이즈계약시 가맹점계약서등에 해당 부분들이 고지될수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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임대인 임차인 전세계약 연장시 어디서 해야할지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 관례가 있는지는 잘 모르겠습니다. 설령 있다고해도 중개의뢰인이 부동산에 대해서는 선택을 자유롭게 할수 있습니다. 특히 별도의 독점중개계약이 아닌 경우, 혹은 질문처럼 단순 재계약서만 작성하는 대필의 경우는 이전부동산을 선택할 이유도 없기 때문입니다. 그냥 질문자님이 원하는 부동산을 통해서 하시겠다는 의사만 통보하시면 될듯 보이는데, 대필의 경우 대필료가 발생하기 때문에 관례를 떠나 해당 부동산과 이용하자고 예상되는 부동산의 대필료를 비교해보시고 더 저렴곳에서 하시면 되지 않을까 싶네요.
경제 / 부동산
25.11.20
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월세 1년계약 중도해지......
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중 중도해지는 원칙상 상대방인 임대인의 동의가 필요합니다. 보통 임대인은 동의를 조건으로 중개보수지급이나 다음임차인 주선등의 조건을 제시하여 합의하여 중도해지하는 것이고, 임대인에 따라 다른 요구나, 중도해지 자체를 거부할수도 있습니다. 즉, 질문처럼 임대인과 협의를 해봐야 가능여부를 판단할수 있으며, 본인이 중도해지를 요구할때 상대방이 요구하는 조건그대로를 받아들이시면 감정상할일은 없겠으나, 너무과한 요구를 할 경우 임차인은 이에 동의를 하기 어렵기에 결국은 좋지 않게 종료가 될 가능성도 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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원룸 재계약 시 월세 인상 통보, 언제까지 알려줘야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 의사통보나 조건변경에 대해서는 만기 6~2개월전까지 하여야 합니다. 그리고 해당 기간이 지나면 동일조건으로 묵시적갱신으로써 연장이 되게 됩니다. 이렇게 되면 모든 인상요구는 거절이 가능합니다. 문제는 질문에서 임대인이 해당기간내 통보를 한 경우일때인데, 이런 경우 사실상 갱신청구권을 사용하고 인상요구에 대해서는 이전 이야기를 기초로 거절하고 동일조건으로 주장을 하실수는 있어보입니다. 즉, 갱신청구권을 사용하면 임대인이 퇴거를 요구할수 없고, 인상제한도 5%이내로 제한이되나, 이때 인상은 의무가 아니라 협의사항입니다. 그렇기에 해당 월세가 주변시세보다 낮지 않다면 이전 임대인이 했던 약속을 근거로 인상거부하고 버티시는 것도 방법이 될수는 있습니다. 단, 관리비는 이러한 법조항 해당되는 게 아닌 실질적인 물가상승에 따라 이유가 있을 경우 인상이 불가피할수 있고, 이는 임대인 입장에서는 관리비를 추가로 올려 월세를 매꾸려는 의도가 가능하기에 현실적으로 질문자님 입장에서는 위 법적기간내 통보가 된 상태라면, 5%인상 및 협의 후 거주, 아니면 퇴거 둘중 하나이지 않을까 생각은 되고 해당기간(만기6~2개월전)이 지난뒤라면 묵시적갱신성립을 근거로 동일조건 연장되었음을 주장하고 인상을 거부하시면 됩니다. 물론 이때도 관리비 인상은 별개라고 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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농지 매매 계약서 작성 전 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1번은 민법상 맞지 않습니다. 계약금 계약은 중도금 또는 잔금지급전까지만 가능하고 질문처럼 중도금을 지급한 이후에는 일방적 해지는 되지 않고 합의해지만 가능합니다. 이때는 계약금 외 별도의 위약금등의 내용이 포함되는 게 일반적입니다. 질문자님이 매도인 입장이라면 해당 시점부터 매수인이 일방적인 해지는 할수 없고 한다고 하더라도 별도의 위약사항이 추가 포함이 될것이기에 해당 특약은 넣지 않는게 유리할듯 보입니다. 3번은 특별히 왜 기재를 하시는지 잘 이해가 되지 않으며, 설령 잔금일을 앞당긴다고 해도 매도인입장에서는 계약서작성을 다시 할 필요는 없습니다. 다만 , 매수인이 대출등이 있는 경우 실행상의 문제가 있기에 실제 당길 가능성은 없어보입니다. 위내용에서 매도인이 불안해할 이유는 없습니다. 계약금을 받았고 소유권도 가진상태에서 중도금까지 일부지급이 되는경우 결국은 매수인의 잔금처리여부에 따라 등기만 넘기면 되는 것이고, 매립여부에 따른 중도해지가 되더라도 실제 매도인에게 손해가 발생되지는 않을것으로 보이기 떄문입니다. 다만 매수인입장에서 불안한 사항을 대비하고자 추가적인 특약기재를 요구할 가능성이 있기에 이를 잘 듣고 판단하신뒤 합의하시기 바랍니다. 보통 농지의 경우는 농지전용허가나 행정절차상의 문제로 계약해지가 되는 경우가 꽤 있기에 이러한 부분들이 특약으로써 미리 기재해 놓는 경우가 많기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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전세계약시 챙길 것들을 알려 주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전세계약시 확인하셔야 사항은 우선 해당 주택의 시세확인 이를 통해 전세보증금과의 전세가율을 체크하시고 시세대비 80%초과시에는 계약을 하지 않는게 유리합니다. 특히 아파트가 아닌 비아파트의 경우는 시세가 불확실하기에 공시지가 126%을 초과하지 않는 범위내 보증금인지 확인하시기 바랍니다. 2. 계약과정에서 반드시 중개사를 통한 계약진행을 하시고 계약시 소유자와 계약자에 대한 확인을 하시고, 자금에 대한 이체는 계약서상 소유자명의 통장계좌로만 하시기 바랍니다,3. 그외 권리관계에 대해서는 중개사의 설명을 잘 들으시고, 세금에 대한 납부명세서등의 확인도 필수로 하시기 바랍니다. 4. 특약의 경우는 대표적으로 전입신고 익일까지 다른물권 설정금지, 보증보험 가입거절시 계약해지등의 특약을 넣으시고 등기부상 선순위근저당등이 있는 경우 잔금일에 말소특약등을 넣었는지 확인하시면 되고 그외 본인에게 이해가 되지 않거나 불리한 특약이 없는지등을 체크하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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