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분양아파트 잔금대출과 소득 고용관계
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소득에 대한 판단여부는 은행을 통해 정확하게 확인하는게 필요합니다.보통 은행마다 평가하는 기준에는 차이가 있는데, 전년도 원천증빙영수증을 기준으로 하는 경우가 많은 편이긴 합니다. 그리고 소득은 근로소득이든 사업소득이든 합산하여 적용하는게 일반적입니다. 단, 소득별 증빙서류에는 차이가 있을수 있다는 점은 참고하셔야 합니다. 그리고 근속기간은 크게 영향을 주지 않는것으로 알고 있습니다. 그리고 잔금대출시점은 입주예정기간내 질문자님의 입주예정일 전에 신청을 하고 해당 일자에 대출실행을 하게 됩니다. 그에 따라 입주하기 최소 한달전에는 대출신청을 하셔야 하는데 분양건의 경우 집단대출등이 있기 떄문에 해당 모집시점을 기준으로 개인별로 다른 은행대출을 알아보셔도 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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아파트 당첨 발표가 격일 인 경우 어떻게 처리되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.A당첨이 되면 B아파트는 당연 당첨취소처리가 됩니다, 이는 자동취소이기 떄문에 둘중 하나를 선택할수 없고 보통은 당첨 발표일이 빠른 질문에서는 A아파트 당첨시 해당 아파트 당첨만 인정이 됩니다. 그에 따라 A아파트를 당첨후 포기하시면 A,B모두 입주할수 없고 A아파트 무순위모집공고문상 재당첨제한의 불이익도 감수하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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아파트 분양시 분양 종류(?) 궁금해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문.1914세대중 1225세대가 일반 분양이면 나머지는 무엇인가요?(1914=1225+581+??)-> 해당 지역에 개발하기전에 있던 소유자들 즉, 조합원물량으로 보시면 됩니다. 예를 들어 한 지역의 아파트건설을 추진하려고 하는데 기존 소유자들이 있고 해당 소유자들은 개발후 아파트에 들어갈수 있는 권리인 입주권을 부여받게 됩니다, 흔히 재건축,재개발에서는 조합으로 구성된 사람들이 원주민들로써 입주권을 부여받게 됩니다. 그리니깐 1914세대중에서 특별공급물량과 일반 분양물량을 더한 1225세대를 제외한 689세대는 원주민들의 입주물량이라고 보시며면 됩니다. 질문.일반분양중 청약1순위제외 나머지는 무엇인가요?(1225=644+??)-> 없습니다. 1처럼 나머지는 조합원물량이고 , 특별공급과 일반공급에서 미달이 되면 2순위, 그리고 무순위 청약등으로 진행하게 되는 것으로 사실상 총 모집세대 1225세대라는 것은 변화가 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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계약금 돌려받을 수 있나요?????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단으로 질문의 경우 가계약금은 계약금의 일부로는 보기 어렵습니다. 이유는 목적물과 임대차계약에 대한 정확하고 구체적인 협의를 하지않은 상태로 보이기에 합의에 따른 계약이 체결되었다고는 볼수 없습니다. 그렇기 때문에 가계약금은 반환은 가능한 상태로 보입니다. 해당 부분은 중개사도 어느정도 인식을 하고 있기에 반환을 하지 못하는 이유가 계약체결에 따른 계약금중 일부가 아닌 본인의 시간과 노력에 대한 보상금정도로 말하는듯 보입니다. 물론 그 뒤에 다음 임차인 구해지면 주겠다는 이야기도 말이 안되는 조건이구요, 결론적으로 법적으로 말이 안되는 이야기이며, 시청 부동산과나 민원실을 통해 민원제기를 넣으시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산 중개수수료가 동일 지역에서도 다른 이유가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사법상 중개보수상한요율은 정해져 있습니다. 주택과 비주택, 그리고 주택의 경우는 거래금액. 매매/임대차 여부등에 따라 다른 요율이 정해지게 됩니다. 이렇게 정해진 요율로 산정된 중개보수를 추가하여 받아서는 안되며, 위반시에는 금품초과수수에 따른 처벌대상이 됩니다. 보통 이렇게 정해진 법적요율을 기준으로 각 시도에는 조례를 통해 이보다는 낮게 설정할수 있습니다, 즉, 지역에 따라 중개보수차이가 난다면 거래금액별 적용되는 요율이 해당 지역 조례로 인해 더 낮게 되어 있을 가능성이 있고, 중개보수는 해당 법적요율로 산출된 금액을 초과하지 않는 범위내에서 중개사와 협의를 하는 만큼 의뢰인과 중개사의 협의에 따라서도 낮아질수는 있습니다. 보통 부산, 대구,광주등 지방도시나 비수도권 도시에서는 서울 및 수도권보다는 상한요율보다는 낮은 경우가 있고, 협의에 따라서도 더 낮은 경우가 많으며, 같은 요율이 적용되는 경기도권이라도 부동산 수요에 따라 통상적으로 협의상 낮게 청구되는 경우가 있기에 지역내에서도 차이가 날수 있습니다,
경제 / 부동산
25.11.19
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부모자식간 아파트 매매 시 잔금 처리 및 세금 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 직계존비속간 매매는 증여로 추정하게 됩니다. 이를 피하고 일반매매로 하기 위해서는 자금에 대한 정확한 이체등을 하셔야 하는데, 위질문에서는 현재 주택담보대출은 없는 상태에서 전세승계조건이라면 최종 지급잔액은 2.6억으로 보입니다. 질문에서는 1.5억의 현금이 있다고 5천만원을 현금증여받고, 6천만원을 차용증을 통한 자금조달방식으로 보입니다. 그런데 이렇게 진행하시면 가능은 하겠으나, 자금조달계획서상 결국 본인 자금 1.5억과 전세자금 3.1억을 제외한 나머지자금은 부모님 자금으로 밖에 보이지 않기에 문제가 될 가능성은 있어 보입니다. 정확한 세금에 대해서는 세무사등을 통해 확인이 필요하겠으나, 개인적 판단으로는 일단 거래금액을 5억정도로 하시는 것도 방법이 될수 있어보이는데 이는 사실상 시가30%이내, 3억 기준을 초과하지는 않을것으로 보이기 때문입니다. 거래금액이 5억이면 사실상 1.9억 중 1.5억 현금납입, 0.4억만 차용을 하든, 현금증여를 하면 될듯 보이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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경기도 오산에 34평짜리 아파트 대출 관련 질문입니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10.15일 규제발표이전에 이미 주택을 해당지역에 소유하고 있다면 전세를 주시는데에는 문제가 없습니다. 10.15일 이후 규제에 따라 토지거래허가구역 내 매매시 실거주를 조건으로 허가가 되지만, 이는 신규구매시 매수인에 대한 부분으로 실제 보유하고 있던 사람들은 임대차를 진행하시는데 문제가 없습니다. 다만 질문에서 대출이 풀로 되어 있는경우라면 전세임차인 계약시 기존대출 모두 상황을 조건으로 할 것으로 보이기에 현 전세보증금 시세가 근저당보다는 커야 될듯 보이고, 질문에서 1주택자의 경우 규제지역내에서는 전세대출이 최대2억이내로만 허용되고 은행에 따라서 상품제한이 있을수 있기에 이러한 부분들을 사전에 확인한후 이사를 준비하시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산에서 집 보러 오는 것이 과해서 불편할 때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중에 집안을 보여주는 것은 다음계약을 위한 임차인의 배려사항에 해당됩니다, 원칙적으로 계약기간중에는 임차인이 집안을 반드시 보여줄 의무가 없기에 질문처럼 생활상 불편을 줄 정도라면 일딘 임대인에게 해당 상황을 설명하고 질문자님이 특정일자와 시간을 정해 해당 일자시간에만 몰아서 보도록 각 중개사에게 전달을 요청하시면 됩니다. 그리고 이를 연락받지 못한 부동산사람들이 요청을 할 경우 모두 거절하시고 위에 대한 사항을 통보하시면 중개사들도 해당시간대로 맞추어 볼사람을 데려오게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산 불법 가계약서 작성과 계약금 환불 문제(내용추가)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사가 이상하긴 합니다. 일단 해당중개사에 대해서는 구청등에 문제가 되는 부분들을 민원을 넣으시는게 맞을듯 보이고, 기본적으로 토지거래허가구역내 매매에서는 사전허가신청전 확약서만 우선 작성가능하고 이 역시도 허가전까지는 유동적 무효상태입니다. 쉽게 설명해서 위에 작성된 계약서 자체가 불법이고, 이를 근거로한 가계약금은 매도인으로부터도 반환이 가능한 상황으로 보입니다. 그런데도 위처럼 설명한 중개사라면 충분히 질문자님과 같은 불안감이 들수밖에 없을듯 보입니다. 해당 부분을 설명해주시고 임대인으로부터 가계약금 반환받아서 돌려달라고 하시고 그런데도 핑계를 대면서 반환을 늦추면 사실상의 민원신고 및 관련 민사적 조치를 취하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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퇴거 시 전세 보증금 돌려받는 일정 및 보증금 반환 못받을 시 대비
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기해지시 보증금 반환은 부동산을 거치지 않습니다. 즉, 중개사무소를 방문할 이유가 없습니다. 만기시에는 당일 관리사무소를 통해 관리비정산내역서를 가지고 해당 금액에 대해서 임대인에게 정산을 하시면 됩니다. 그리고 임대인으로부터 직접 계좌등을 통해 보증금 반환을 받고 주택인도를 하시면 됩니다. 그리고 보증금 전액반환까지는 주택인도 및 전입신고는 반드시 유지하셔야 하고, 특별히 현관비번등을 알려주지 않으면 되기 떄문에 물품 일부를 남겨두실 필요는 없습니다. 그리고 실제 반환이 되지 않으면 주택인도를 거부하고 임차권 등기명령신청등 법적조치를 시작하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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