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오피스텔 1년 계약 후 나가려고 하는데요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한가지 확인하셔야 할 부분은 최초 1년 계약 후 첫 연장상황에서는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. 만약 질문에서 최초 계약을 1년으로 하고 그 만기일이 다음달 23일이라면 현재는 묵시적갱신이 아닌 법적 최소거주기간 2년보장에 따른 자동연장상태로 보셔야 합니다 만약 이에 해당되면 중도해지시 퇴거통보 3개월 후 자동종료도 적용되지 않습니다. 이와 다르게 만약 최초 계약을 하고 1년 +1년 +1년에 해당되는 시점 즉 2년 거주후에 다시 하는 재계약이라면 이때는 묵시적갱신이 성립되어 중도해시시 퇴거의사를 밝힌 3개월 후에 퇴거가 가능할수 잇습니다. 즉, 25년 2월 23일이 최초 계약 -> 묵시적 갱신은 성립되지 않고, 임대인과 협의를 통해 합의해지를 해야 하고, 임대인이 요구하는 조건에 충족이 되어야 퇴거가 가능합니다, 합의가 되지 않으면 27년 2월 23일 만기일까지 계약은 유지됩니다. 반대로 24년 2월 23일 이전 최초계약이라면 묵시적갱신이 성립가능한 부분으로 이때는 중개사의 말대로 퇴거통보를 한 3개월후 계약이 자동종료되고 아무런 패널티 없이 퇴거가 가능합니다.
경제 / 부동산
26.01.10
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이사시점 불일치 전입신고 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 방법은 없습니다만 실무상 이러한 경우 현 월세주택에 가족중 한분을 전입신고하여 동일세대를 구성하고 이후 본인만 새로운 주택에 전입하는 경우 기존대항력에 대한 유지는 가능합니다. 주로 부모님중 한분을 전입시킨 이후에 본인이 신규주택에 전입신고하는게 가장 확실한 방법이라고 할수 있습니다. 물론 현 월세주택에 대해서 임대인과 협의하여 보증금을 퇴거일에 돌려받는 대신 남은 기간월세와 관리비를 부담하겠다는 협의를 하고, 2/2 퇴거시점에 보증금 반환을 받고 해당 계약을 중도해지완료한다면 이때는 위 방법과 관계없이 새로운 주택에 전입을 하실수도 있습니다. 결론적으로 보증금이 크지 않다면 임대인과 협의를 통해 퇴거시점에 중도해지를 완료하고 퇴거하는게 가장 좋고 이게 안된다면 처음에 말한 가족전입으로써 대항력을 유지하는 방법으로 하셔야할듯 보입니다,
경제 / 부동산
26.01.10
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공인중개사법 위반 관련하여 형사고소가 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사법 위반도 별도의 3년이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 . 또는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금등 별도의 형사적인 처벌도 포함하되며 개인이 중개사에 대한 형사고발도 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만, 해당 형사적 처벌부분은 법에 그 명확한 위반사항이 기재되어 있고 이에 해당되어야 처벌이 가능합니다. 예를 들어 사무소개설 없이 중개행위를 하는등의 불법행위시 3년이하징역 또는 3천만원이하 벌금에 처한다등의 명백한 사항에 대한 위반사실이 있어야 합니다 질문에서 말하는 부분이 만약 문제가 되었다면 중개과정상 확인설명의무에 해당될 부분으로 보이고, 중개사법상 위 의무위반시에는 과태료 및 손해배상책임에 해당이 됩니다. 즉, 해당 부분으로 형사적인 처벌까지는 어려울수 있다 보이고 변호사분들도 이러한 부분때문에 과태료 처벌정도를 말씀한것으로 이해가 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.10
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경매 넘어가는 집 보증금 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 거주기간동안의 월세는 질문자님이 당연부담하여야 하는 부분으로 계약만료 이후부터가 아니라 지급을 하지 않은 시점부터는 배당시점까지의 기간이 모두 차감되는 게 맞습니다. 다만 실제 경매에서는 경매개시일 이후부터 미납월세에 대해서 배당시 차감이 되며, 보통은 경매개시일은 경매개시등기가 기록되는 날짜라고 보시면 됩니다. 그 이전의 미납분에 대해서는 별도 차감을 하지 않습니다. 다만, 후순위 권리자의 배당배제신청등이 있다면 추가적인 차감도 가능할수 있는것으로 알고 있는데, 실제 후순위권리자가 미납내역여부를 정확히 알수 없기 때문에 위 기간까지의 미납월세만 차감된다고 보시면 됩니다. 그리고 임차권등기명령 신청일 기준부터 대항력과 우선변제권이 보호되는 것이 아니면, 실제 등기부상 임차권 등기가 된 날이후부터 점유여부와 관계없이 권리가 보호되게 되게 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.10
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계약갱신권 청구시 질의 사항 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전질문과 동일해 보입니다.1. 갱신청구권을 사용하여 연장을 하실때 기간은 이전과 동일하게 한다고 하시면 됩니다. 그리고 이후에 중도해지를 한다고해서 2년거주 협의에 따라 3개월 뒤 퇴거가 불가한 것은 아니기 때문입니다. 그러므로 갱신청구권을 사용하고 동일기간으로 연장하겠다고 의사를 밝히시면 위에 가정된 임대인 질문은 받지 않으셔도 됩니다. 2. 보증금이 인상된 경우 확정일자부여애 따라 계약서 작성은 필요할수 있습니다. 그외 동일조건으로 연장시에는 특별히 계약서를 작성할 필요는 없으나, 갱신청구권 사용의사가 포함된 문자등은 보관해두시고 계약서를 작성한다면 특약에 갱신청구권을 사용한 연장계약임을 명시하시기 바랍니다. 3. 계약서상 임대조건이나 기간은 사실그대로 적으시면 되고, 특약에 2번내용만 기재하시면 됩니다. 말했지만 갱신청구권을 사용한 연장계약에서 중도해지는 법에 따라 임차인에게 부여된 권리로서 강행규정입니다.
경제 / 부동산
26.01.10
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전세 8000 / 원룸 / 근저당 / 계약 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약시에 기존 근저당말소조건부로 계약을 진행하신다면 현 근저당여부는 크게 문제되지 않습니다 .문제는 말소조건부가 아니라면 후순위 임차인으로써 계약을하는게 되고 이는 전세대출시 선순위 근저당이 대출심사시 영향을 주게 되어 거부가 될 가능성이 있습니다. 특히 버팀목전세대출의 경우 선순위 근저당이 존재할 경우 대출거절 또는 한도축소등의 가능성이 높기에 말소조건부가 아니라면 해당 대출로써 원하시는 만큼 대출이용이 어려울수 있습니다. 즉, 현 근저당의 말소특약 존재여부가 대출가능성을 좌우하고 그에 따라 매물에 대한 선택여부가 달라질듯 보이지, 단순히 선순위근저당이 있다고 해서 안전하지 않은 매물이라고는 판단할수 없습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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일 년에 세전으로 월세 수입이 6,500만원 가량 되는 건물이라면 이 건물의 거래 가격은 얼마나 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분만으로 시세를 가름하기는 쉽지 않습니다. 보통 임대수익에 따른 건물 가격은 임대수익률로 산출하게 되는데, 임대수익률 계산시 현 임차인들의 보증금의 합도 알아야 되기 때문입니다. 그냥 단순히 임대수익률이 3~3.5% 기준으로 연간임대수익이 6500만원이라면 대략 21~22억수준으로 보이긴 합니다,
경제 / 부동산
26.01.08
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[급] 부동산 중개수수료율 보통 최대요율로 계산하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 적용하는 요율은 지역별 기준요율 그대로를 적용하여 산출하게 됩니다. 해당 요율은 법에 따라 상한요율이 정해진 부분으로 해당 요율내에서 시도조례에 따라 지역별로 더 낮게는 적용할수 있습니다. 다만, 보통은 정해진 요율그대로를 곱하여 중개보수를 산출하고 해당 보수를 초과하지 않는 범위내애서 협의로써 정하게됩니다.즉, 법에서는 해당요율로 산출된 중개보수를 초과하여 받지 못하도록 할뿐 해당 금액이하로는 협의에 따라 정할수 있어 대부분 상한요율로써 중개보수 산출후 금액자체에 대한 협의를 통해 정하게 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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압류 내역 있었던 집 계약하려고 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문에서 제시한 내용으로는 2016년 압류건은 이미 말소되었기에 크게 중요한 사항으로는 보이지 않고 정작 중요하게 보셔야 할 부분은 해당 건물이 구분건물로써 호수별 등기가 있는 경우 근저당과 본인보증금의 합이 시세대비 안전한지여부, 만약 다가구처럼 하나의 건물이 하나의 등기부를 사용하는 경우 근저당 및 기존 세입자간 전세보증금의 합과 본인보증금의 합이 시세보다 낮은지, 그리고 본인의 순서가 소액임차인 최우선 변제시 최우선 배당이 가능한 수준인지를 모두 판단하셔야 합니다. 다만 질문의 내용만으로 이러한 부분을 판단할수 없기에 해당 부분에 대해서는 중개사의 권리설명을 잘 들고 판단하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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매도하려는 건물의 가격을 조금이라도 더 높게 받으려면 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤 건물이냐에 따라 세부적인 방법은 달라질수 있겠으나, 기본적으로 건물의 경우 공실여부가 가치평가에 가장 큰 영향을 줄수 있습니다 .건물을 구매하는 사람 입장에서는 임대수익등을 통해 레버리지에 따른 이자부담을 줄이기 때문에 공실이 없는 건물을 선호하는게 일반적입니다. 특히 장기간 임대가 가능하고 상권유지에 도움이 되는 병원, 은행, 학원, 회사사무실, 특히 브랜드 체인점등이 입주 되어 있다면 가치평가시 높게 평가가능합니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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