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지방에서는 아파트 사는게 모험을 하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택의 문제이긴 한데 추세상 지방아파트에 대한 투자는 제한적일수 있습니다. 현재와 같이 부동산의 경우 지역별, 유형별 가격격차 즉, 양극화가 심화되고 있기 떄문입니다. 이는 단순히 일시적인 부분이 아닌 주세적인 인구감소와 지방소멸화로 인한 문제이므로 지방아파트에 투자를 하는것은 리스크가 크다고 보는게 일반적입니다. 다만 지역에 따라 호재가 있는 경우라면 투자대상으로써 가능할수 있지만 단순히 수도권에 비해 저렴하다는 이유로 투자를 하는것은 실패한 투자가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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재개발이나 재건축 사업에서 용적률은 얼마나 중요한 요소인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률은 대지면적에 대한 연면적으로 동일사업부지를 기준으로 용적률이 높아지면 그만큼 분자에 해당되는 연면적이 커지게 됩니다, 연면적은 각층의 바닥면적의 합으로 연면적이 커지게 되면 층수가 늘어나게 되는 것입니다, 그리고 재건축사업은 단순하게 보면 기존 소유자들이 모여 건물을 새로 건축하는 과정이고 그에 따라 소유자들이 해당 공사비를 나누어 부담하게 됩니다. 그런데 용적률이 커지게 되면 기존 100세대 아파트가 건설후 130세대로 늘어날수 있고 이는 층수가 높아질수록 더많은 새로운 세대가 추가되게 됩니다. 이렇게 추가된 세대수는 일반 분양을 통해 수분양자를 모집하고 이들을 지급한 분양대금을 건축비로 사용하게 되므로써 조합원 각자가 부담할 분담금을 낮출수 있기 때문에 조합원들에게는 사업성평가에 있어 용적률은 매우 중요한 요소가 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률에 대한 인센티브는 지역별 조례에 따라 다르게 적용될수 있기 떄문에 사실상 구체적인 조건은 시도조례를 통해 확인을 하시는게 필요합니다. 보통은 기부채납이나 공공시설 설치등을 통한 인센티브도 있지만 세부시설에 대한 설치등을 통한 용적률 인센티브가 적용될수도 있습니다. 용적률의 경우는 사실상 건물을 건축할떄 높이를 결정하는 중요한 부분이기 때문에 용적률이 커질수록 더 높은 건물을 지울수 있고, 그만큼 추가세대가 늘어날수 있습니다. 추가세대가 늘어나야 일반분양을 통해 분양자를 모집하여 해당 자금으로 공시비를 충당하게 되고, 이는 조합원들의 분담금 감소로 이어질수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 재건축 사업의 동의하는 사람과 그렇지 않은 사람, 그리고 동의를 하더라도 그 세부과정에 대해서 의견차이등으로 실제 조합설립동의를 받는게 쉽지는 않고 그 기간의 평균치도 사실 없다고 보시면 됩니다, 그래서 각 사업별로 빠르게 동의률을 충족시킬수도 있지만 은마아파트처럼 조합이 설립되는데에만 10년이상을 소요한 경우도 있습니다. 결국에는 주민들을 설득할수 있는 현 재건축의 필요성에 대한 부분과 사업진행과정에 대한 정확한 설명등을 통해 설득을 얼마나 잘하는지가 조합설립동의률 확보에 중요한 요소로 볼수있고 그래서 조합설립 동의를 받는 과정에서는 주민설명회등을 자주 개최하고 각 세대마다 관련된 사항을 서면드을 통해 알리고 홍보하는게 일반적으로 사용하는 전략입니다,
경제 / 부동산
25.04.27
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관리처분계획 인가가 늦어지면 조합원 분담금이 정말 크게 늘어날 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발, 재건축 사업에서 조합원 분담금이 늘어나는 경우의 수는 매우 많습니다. 보통 관리처분인가 이후에는 실제 이주 및 공사 착공을 진행하는 단계이기에 개발사업 과정에서는 어느정도 개발사업 진행단계가 높아진 단계로 볼수 있어 질문처럼 이야기 할수 있지만, 착공을 시작해도 실제 공사를 진행하는 과정에서도 최근처럼 물가상승등이 나타나거나, 개발과정에서 시공사 부도, 그외 다른 요인에 따라 공사가 지연되는 경우에는 조합원 분담금은 크게 늘어날 가능성이 있습니다. 즉, 사업과정별로 모두 리스크는 있고, 발생하는 문제에 따른 분담금상승 범위도 개발사업별로 각각 다르기에 어느정도라는 평균치를 말하기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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집 전세금을 올려달라고 했을때 몇 % 이상 못올리나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무조건 상한선이 적용되는 것은 아닙니다, 임대차보호법상 임차인이 재계약시 계약갱신청구권을 사용하여 연장하는 경우, 또는 임대인이 등록임대사업자인 경우에는 재계약시 5%이내 인상으로 제한이 되나, 위 두가지에 해당되지 않는 경우 임대인은 시세에 따라 원하는 만큼의 인상요구가 가능합니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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지방에 사람들이 점점 줄어드는데 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방 인구소멸의 원인은 추세적인 인구감소도 있지만, 지방내 일자리부족과 기반시설 약화등이 가장큰 이유라고 볼수 있습니다. 특히 일자리가 없는 경우 젊은 세대 이탈이 가속화될수밖에 없는 만큼 지방도시내 산업단지 유치와 지역간 통합을 통한 메가시티구성등 여러가지 방안을 지역별로 운영하려고 하는 것으로 알고 있습니다. 중앙정부에서도 이러한 지방소멸화는 주택양극화와 지역불균형등의 문제가 커질수 있기 때문에 대선이후에 새로운 대통령이 취임할 경우 우선과제로써 지방살리기 위한 정책을 운영 및 지원할것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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요즘 건설경기가 위축되고 신규 공급물량이 감소하면 집값이 오르나요? 아니면 경기 침체로 인해 이자부담 등으로 인해 집값이 내릴까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서처럼 내년부터 예상되는 공급절벽의 경우 공급부족에 따른 가격상승요인이고, 경기불황이나 금리에 따른 이자부담증가는 수요감소에 따른 가격하락요인입니다. 이 두가지고 동시에 나타날 경우 사실상 어느쪽이 수요자심리에 영향을 크게주는지에 따라 가격은 변동되게 됩니다. 개인적으로는 향후 경기침체에 따른 금리인하와 경기부양책 가능성이 높은 만큼 수요자체는 높아질 가능성이 커보이고, 이시기 공급절벽이 나타나게 된다면 사실상 가격상승이 나타날 가능성이 더 커보이긴 합니다. 다만, 주택양극화가 심화되고 있기 때문에 이러한 상승효과는 지역과 매물등에 따라 다르게 나타날것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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특별분양 생애최초 세대분리 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 청약시에 기준시점은 입주자모집공고일입니다, 그에 따라 입주자모집공고일 이전에 세대를 분리하시면 됩니다. 다만 세대분리의 경우는 단순히 주소지를 다르게 하는게 아닌, 일정요건에 해당이 되어야 하는 만큼 이에 대한 확인을 반드시 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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서울지역 전기랑 가스 수도, 주말 토요일 공휴일은 정산이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 주말, 공휴일이사시에는 전일 평일날 미리 관리비를 정산하게 됩니다. 다만 이는 특별한 손해라고 하기는 어렵기 때문에 편의상 그렇게 하는 것이고, 그외 전입신고등은 주말에 할수 없기에 불편한 점이 있을수는 있습니다. 다만, 이사업체비용의 경우는 평일보다는 주말이 더 비싸기 떄문에 이에대한 손해는 있을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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