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타지역으로이사.자가집본인소유시 전입신고문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.없습니다. 전입신고는 단 한군데만 가능하고 질문자님이 다른 곳에 전입신고를 하면 기존 전입신고주소에는 자동으로 전출됩니다. 다만 자가집의 경우 소유자이기에 대항력등이 필요하지 않기에 반드시 전입신고를 유지할 이유는 없습니다. 단, 본인 개인적 필요에 따라 주소지 그대로를 남겨두셔야 하는 경우에는 다른 집주소에 전입신고를 하지 않는 것외에 남겨둘수 있는 방법은 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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부동산 계약에서 법무사 비용에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법무사 견적서의 경우는 사실상 등기업무를 의뢰한 당일이나 받는게 일반적입니다. 그에 따라 부동산을 통한 법무사의 경우라면 중개인을 통해 사전에 법무사비용견적서를 요청하시어 받아 보시고 다른 법무사와 비교하여 대리여부를 결정하시면 될것으로 보입니다. 현금영수증의 경우는 발행을 하실 거라면 중개사에게 사전이 말하시고 발행요청을 하시면 됩니다. 보통 생애최초취득자의 경우는 취득세 납부시 면제된 금액을 제외하고 나머지금액에 대해서 견적서상 포함될것으로 보입니다. 이는 취득세의 경우 법무사마다 차이가 없기 때문이고, 경우에 따라 견적서상 일반금액 그대로를 청구,지급한뒤에 이후 면제를 받을경우 해당 차액만큼 돌려받는 경우도 있습니다. 해당 부분은 법무사에게 직접 문의를 하시면 될 부분입니다. 법무사의 비용이 비싸다고 느끼시면 사실상다른 법무사를 알아보신뒤에 견적가격을 비교해서 선택하시면 됩니다. 보통 법무사별 차이는 보수료와 교통비등에서 차이가 나기에 법무사와 최종 협의후에 판단하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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이사는 언제가 좋을까요? 이사시기를 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사가 많은 시점은 일반으로 취학이나 취직등이 활발하게 나타나는 봄시즌과 결혼을 많이하는 가을철등에 활발하게 나타나게 됩니다. 달수로 보면 2~3월, 9~10월 사이가 이사성수기로 볼수 있습니다. 그외 동일한 월별 기준으로 일자상은 손없는 날이 이사가 많은 시점이라고 보시면 됩니다. 특별히 날씨에 따른 영향이 전혀 않다고는 볼수 없겠으나, 위 부분들이 더 중요하게 판단되는 기준이라고는 할수 있습니다. 그리고 부동산시장에서 매매나 전월세의 경우 보통 이사1~2달전에 계약체결을 많이 하기 떄문에 부동산 거래신고도 해당 시점에 가장 많이 나타나게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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신혼부부 영끌매매 vs 전세 어떤선택을 해야될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시점에 대해서는 개인마다 판단차이가 있기 떄문에 일반적인 신혼부부기준 장단점만 말씀드리면, 우선 주택구매시 장점은 우선적으로 주거안정효과입니다. 보통 전세임차의 경우 짧게는 2년, 길게는 4년정도 뒤에 이사를 하여야 하기에 해당시점에 부수적인 이사비용발생과 매물이동에 따른 시세상승시 추가적인 자금이 필요하게 되고 이는 주거불안정으로 이어질수 있기 떄문입니다, 그리고 보통 전세대출이사부담의 경우는 주거비용으로써 상실되지만, 주담대를 통한 원리금 부담은 원금에 대한 일부상환의 효과가 있고 그동안 부담한 이자비용에 대해서는 주택가격상승등으로 대응이 가능할수 있는 장점이 있습니다. 반대로 자가구매시 단점은 신혼부부의 경우 출산이나 직장이동에 따른 주거지 이동가능성이 높고, 그에 따라 현 매물의 처분이 잘되지 않으면 다른 곳으로의 이동이 제한될수 있고 빠른 매매을 위해 시세보다 낮게 거래를 하는 경우나 특정한 이유에 따라 시세 하락이 았다면 그만큼 손실로 이어질수있는 리스크가 있습니다. 또한 대출에 따른 원리금의 부담이 금리변동등에 따란 높이지면서 소득대비 부담이 될수 있는 리스크도 있습니다.다만 위에서 제시한 단점은 매물의 입지선택이나, 시기상 조율을 잘하시면 사실상 크게 낮출수 있는 부분이므로 위 부분을 잘 고려하여 결정하신다면 자가구매가 훨씬 유리한게 사실이고 현시점에서는 추가적인 금리인하, 주택시장의 보합세를 고려하면 위 리스크가 그나마 낮은 편이라고 볼수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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아파트 매매 거래 중 직거래 방식이 늘어나고 있는 이유는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 부동산 거래에서는 중개사 개입이 없는 직거래는 가족이거나 지인인 경우이 많은게 사실입니다. 고가의 자금이 이동되고 관련한 법적사항이나 사전확인사항에 필수적인 부동산 거래에서 당사자간 별도의 관계가 없다면 믿고 거래를 하기에는 어려움이 있기 때문입니다. 다만, 실거래가 확인상에서는 직거래 여부만 파악이 가능하지 두 당사자간 관계는 알수 없기에 반드시 가족간 증여를 대신한 매매거래인지등은 100%확답할수는 없습니다.보통 직계존비속간 거래에서는 거래금액에 대해서는 시세 대비 30%이내의 금액으로 정하셔야 하고, 만약 해당 범위를 초과하는 거래가격일 경우 증여로써 추정될수 있습니다. 결과적으로 증여대신 매매를 택하는 경우에도 시세대비 매매가격을 일정범위로 맞추셔야 하고, 자금에 대한 흐름 역시도 명확하게 남겨두셔야 정상거래로써 인정이 가능합니다.가족간 매매가 자주 나타나게 되는 시점의 특징은 부동산 시장가격이 하락하는 시점이나 분양권 입주시점처럼 명의에 대한 조정이 많은시기에서 나타나는게 특징입니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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서류 안쓴 가계약부동산 중계수수료 줘야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 기재된 내용을 볼떄는 계약서만 작성하지 않았을 뿐이지 실제 계약은 체결되었다고 볼수 있습니다. 그리고 만약에 계약체결이 안된 상태라고 주장을 하시려면 받은 가계약금은 당연히 반환을 해주셔야 할 부분입니다. 계약이 성립되었고 그에 따라 받은 가계약금은 계약금의 일부로써 보기 때문에 반환을 안하신것이라면 사실상의 중개를 통한 계약체결도 되었다고 볼수 있으며, 중개보수는 계약체결시점에 청구권이 발생하기에 중개보수도 지급을 하셔야 할것으로보입니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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1주택 보유하고 처분 후 다시 구매하려고 하는데, 이번 부동산 규제를 받게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 현재 부동산 규제는 매수시점을 기준으로 보기 때문에 해당지역에 따라 설정된 규제에 따른 영향을 받게 됩니다. 다만 매도와 매수를 동일날짜에 진행하는 경우 질문자님은 1주택상태에서 주담대를 진행하게 되고, 처분조건부로써 대출을 진행하셔야 합니다. 만약 매도와 등기이전을 미리하신다면 당연히 무주택상태에서 구매를 하시게 되는것이고, 둘 사이에는 차이는 한도등에서 나타날수는 있습니다. 그리고 어떠한 경우든 현재의 적용된 규제를 그대로 적용하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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임대차 계약과 관련하여 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우 최초계약일자 23년 6월 23일~ 24년 6월 23일로 보이고, 해당 기간부터 25년 6월 23일까지는 최소거주기간에 따른 연장으로 보입니다. 그리고 해당 시점부터 현재까지는 묵시적갱신이 성립되었다 판단이 되고, 그에 따라 중도해지시에는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료된다고볼수 있습니다. 그에 따라 해지통보를 하신기간으로부터 3개월간은 계약이 유효하기에 이전에 퇴거를 하신다면 월세부담등의 패널티가 있을수 있으나, 3개월뒤에는 다음임차인 여부나 월세지급의무는 없다고 보시는 게 맞을듯 보입니다. 그리고 위 사항은 모두 임대차보호법에 따른 강행규정이기 때문에 특약에 내용이 있더라도 해당 법적사항이 우선되게 되므로 해지통보 3개월후에 나가신다면 패널티를 부담하지 않으셔도 되고 해당시점에 보증금 반환을 받으시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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토지거래허가구역에서 전세, 월세가 낀 매물은 특수한 상황에서도 매도가 불가한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정확한 개념의 이해가 필요한데, 토지거래허가구역내 신규주택취득자는 실거주용도로만 구매가 가능합니다. 이는 기존 소유자들의 매매를 제한하는게 아닌 매수자의 자격을 제한하는 것입니다. 쉽게 기존소유자는 매매를 누구에게나 마음대로 할수 있지만, 허가를 위해서는 매수자가 실거주를 하거나, 실거주를 하지 않아도 되는 예외규정에 해당되는 사람과 거래를 해야한다는 것입니다. 질문에서 말한 현 소유자 사망시에는 법적상속이 이루어지는데 상속받은 사람에게는 토지거래허가를 받지 않아도 되고, 그에 따라 본인이 실거주를 하지 않아도 되고 임대차를 계속진행할수는 있겠으나, 매매를 하시려면 결국 상대매수자는 실거주를 하거나 실거주예외조건에 해당되는 사람이여야만 허가가 되고 그에 따른 매매가 가능해지는 것입니다. 그리고 급전이 필요한 경우는 극히 개인적인 사정으로 인정되지 않는 요건입니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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최우선 변제권과 은행 근저당권과 우선 순위를 비교했을때 경매가에 따른 정확한 순위에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.채권금액이 낙찰가보다 높다고해서 최우선 변제가 순위에서 밀리거나 하지는 않습니다. 보통 낙찰가가 채권금액보다 낮아지게 되면 배당으로 받지 못한 금액에 대해서는 채권자가 별도 채무자에게 청구하게 됩니다. 즉 선순위근저당이 낙찰가보다 많더라도 낙찰가액의 50%범위내에서 소액임차인 최우선 변제는 진행되게 됩니다, 그리고 순위배당을 통해 선순위 근저당에 배당이되고 전액상환이 되지 않은 부분에 대해서는 해당 채권자가 채무자에게 별도의 재산에 대해서 청구를 하게 됩니다. 질문의 예시를 기준으로 보면 8억에 낙찰이 되었다면 해당 금액에서 최대 4억이내에서 소액임차인 최우선 변제가 우선 배당이 되는데 단, 보증금 전액이 아닌 지역별 최우션변제금까지만 최우선 배당 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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