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중국 최대 부동산 기업이 무너지는것 같은데 왜 그런건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중국 최대부동산 기업인 헝다그룹은 이미 망했습니다 . 헝다그룹의 경우 홍콩증시에 상장되어 있었으나, 올해 8월25일부로 상장폐지되었습니다. 헝다그룹이 부실화된 이유는 기본적으로 빚을 토대로 건설을 하여 임대를 하는 방식으로 운영되었는데, 쉽게 레버리지 성장모델 기업이였습니다. 그리고 전국적인 브랜드 아파트로 확장하였으나, 부동산 의존 경제구조에 대한 국가개혁이 시작되면서 부동산 과열시장이 점차 진정되었고, 과도한 부채운영을 막기위해 대출에 대한 규제까지 이루어지면 추가대출이 막히면서 부채에 대한 압박이 시작되었습니다. 그리고 유동성 위기에 몰리고, 정부가 이를 방치하게 되면서 결국 부도로 이어졌고 이로인해 중국 전체 부동산시장의 하락세와 관련기업부도등 전반적인 경제적 파장이 이어졌습니다.
경제 / 부동산
25.12.16
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오피스텔은 주택과 상가 어느것으로 구분되는지 알고시퍼여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상으로 말씀드리면 오피스텔은 업무용시설로써 주택이 아닌 용도라도 볼수 있습니다. 다만, 그 용도가 주거용으로 등록되어 있다면 이때는 주거용 오피스텔로써 주택으로 볼수 있습니다. 결국은 겉으로 봐서는 구분이 불가하며, 등기부등본 또는 건축물대장을 통해 용도를 확인하셔야 하는데, 가장 정확하게는 건축물 대장상 용도를 기준으로 판단하시면 됩니다 .
경제 / 부동산
25.12.16
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월세집 계약금 건 상태인데요 이런경우 계약금 못돌려받나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우도 결국은 계약금계약을 체결한 상태이기에 계약서 작성과 관계없이 계약은 성립된 상태라고 할수 있습니다. 그리고 해당 매물의 임대인이 같다면 목적물 변경등을 요청해볼수는 있겠으나, 임대인이 다르다고 한다면 현실적으로 계약해지 후 다시 새로운 계약을 하셔야 하는데, 계약금은 중개사가 아닌 임대인이 가지고 있는 부분이기에 계약금 손실은 어쩔수 없이 발생될수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.12.16
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부동산매매 계약후 잔금을 1년 9개월동안 미처리
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금을 주지 않은 상황이라면 사실상 계약불이행 상태이기에 최종 최고후에 계약을 해지할수 있습니다. 또한 불이행에 따른 손해배상등을 청구할수 있을것으로 보입니다. 사실 일반적으로 잔금이행을 1년넘게 미루었다면 계약해지를 이미 하였어야 하고 받았던 계약금 몰수등 여러조치를 취하셨어야 할것으로 보이는데, 일단은 최고를 하셨다면 방법상 내용증명등을 통해 하시는게 법적 근거로써 유리할듯 보이고 이후에도 미입금 된다면 그에 따른 계약해지 및 손해배상소송등을 별도로 진행하시면 될듯 보입니다
경제 / 부동산
25.12.16
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경매 최저가 39,376,400원 입니다 입찰 보증금을 3,937,640원을 준비해야 하는지요 아니면 3,937,700원을 준비해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 경매시 입찰보증금은 최저매각대금의 10~20%이고 해당 하는 금액 전액을 그대로 입찰시 봉투에 넣으셔야 합니다, 최저 매각 가격에 백원단위가 있는 경우 매수신청보증금의 끝단위가 질문처럼 10원단위가 되게 되는데 , 대법원에서 2025년 4월 29일부터 이런 경우에는 입찰보증금을 10원단위로 올림하라는 지침이 내려왔고 그에 따라 3,937,700원으로 보셔야 합니다. 그래서 이를 모르고 10원단위의 수표로 찾아서 제출하였으나, 올림을 하지 않아 입찰에서 보증금부족에 따라 무효처리된 경우가 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.16
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재개발투자에대해 질문드립니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금만 지급한 계약에서는 상대방 동의가 없다라도 일방적해지가 가능합니다. 다만 지급한 계약금은 몰수당할수 있습니다. 민법상 계약금만 지급한 계약금계약에서는 중도금, 잔금지급시기가 도달하지 않은 시기에는 일방적해지가 가능할수 있으나, 매수자의 경우는 지급한 계약금을 돌려받을수 없고, 매도자의 경우는 받은 계약금의 배액을 상환하면 해지가 가능합니다,
경제 / 부동산
25.12.16
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궁금한게있는데요 집이야기햇는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.ㅎㅎㅎ 정확한 대화상황을 모르기에 제가 이해한게 맞는지는 모르겠으나, 사투리로써 월성동이 너 너희집이야? 하고 한게 아닌가 싶습니다. 보통 너 어디사냐고 물었을때, 월성동이요 라고 대답을 한 경우 사람에 따라 위처럼 말하는 경우가 있는데 속뜻은 세부적인 정확한 주소를 물어본 상황에서 상대방이 대략적인 동이름만 대답을 해서 반문하는 의미로 보입니다. 농담인지, 진담인지는 상황에 따라 장난으로 말한 것일수도 있고, 정확한 주소가 필요한 상황에서 상대방 대답이 부정확하다는 의미의 진담일수도 있습니다. 결국은 말하는 사람의 뉘앙스와 상황에 따라 다르게 판단하여야 되지 않을까 생각되네요
경제 / 부동산
25.12.16
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임대줄때 외국인 신원파악은 어떻게 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외국인 신분확인은 보통 외국인등록증을 통해 하시면 됩니다. 외국인 등록증의 경우는 우리나라 주민등록증과 동일한 신분확인 효룍을 가지고 있기 때문입니다. 만약 해당 외국인이 어떠한 사유등으로 인해 외국인 등록증이 없는 경우 출입국에 관한 사실증명등을 통해 확인하셔야 합니다. 사실증명 발급의 경우 위임 신청이 가능하고, 여권정보로도 발급이 가능한 것으로 알고 있기에 이를 통해 신원확인을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.16
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세입자가 전세 만기일에 이사의지가 없어보일때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 경우가 발생되지 않도록 사전에 강제할 수 있는 방법은 없습니다. 이유는 만기일이 되어야 임대인은 보증금을 반환의무가 발생하고 임차인은 주택을 인도하는게 법적 과정이기 때문입니다. 즉, 만기일전에는 이를 강제할 권리가 없기에 사전에 협의나 의사전달을 통해 만기일에 주택인도를 요구하는 정도라고 할수 있습니다. 물론 질문처럼 이러한 당연한 의무에 대해서 확실한 답변을 하지 않는 경우에는 사전에 만기일 퇴거에 대한 내용증명을 발송하고 해당사항에 만기일 주택 미반환시 그로인한 손해배상청구등을 진행하겠다는 의사전달을 하시는게 필요할듯 보이고, 실제 그러한 일이 벌어지면 손해배상소등을 진행할수 있습니다, 일단 내용증명발송과 지속적으로 연락하여 이러한 부분에 대한 명확한 답변을 요구하는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.16
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건물주께서 보증금을 두배로 올리고 월세금액을 차감하자고 하시는데 어느정도 차감하면 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분이 법으로 정해진 강제성은 없기 때문에 합의를 우선으로 적용한다고 보시면 됩니다, 다만 전월세전환시 전환율은 기준이 있기에 이에 따라 전환을 할 경우에는 2000만원에 대한 월세전환은 75000원정도이고 최종적으로 4000 / 52.5만원이 될수 있습니다. 보는 것처럼 실제 월세 차감이 크지 않기에 협의에 따라 이보다 낮게 유도하시는게 질문자님 입장에서는 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.16
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