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집이 마음에 드는데 전세계약하기 신경쓰여요ㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 권리상의 문제는 없을 것으로 보이나, 임대인의 경제적능력이 부족한 만큼 만기시점에 보증금 반환에 대해서는 장담을 하기는 어렵습니다. 보통 이러한 경우를 대비해서 전세보증보험에 가입이 가능하다면 크게 문제는 없겠으나, 계약상 잔금일 선순위 근저당 말소특약등 및 전세보증보험 가입불가시 계약해지 특약을 기재하고 계약을 진행하시면 될듯 보이긴 합니다. 질문자님의 급한 마음은 이해하나 주택임대차 계약은 서두르시는 것보다는 정확히 알아보고 계약선택을 하시는게 맞습니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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서울에 장기적 빌라투자 어떤가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 당장의 실거주용으로써 아파트 대비 매매가격이 유리하다면 빌라매매도 괜찮지만, 장기적 관점에서 빌라투자는 현재시점에는 추천드리기는 어렵습니다. 이유는 빌라의 경우 매매수요가 적어 사실상의 현금환금성이 크게 낮고 이전처럼 갭투자등을 통한 적은 초기자금으로 임대차로 수익을 확보할수 있는 여력이 전세사기 이슈등으로 이제는 낮아졌기 때문입니다. 그리고 가치상승여력에 있어서도 아파트에 비해 크게 낮고 시장 하락시기에서는 더 크게 하락하는 특성상 노후를 위한 장기투자의 방식의 목적물로써는 당장은 추천드리기 어렵습니다. 물론 시장상황이 개선되고, 해당 빌라가 재개발,재건축에 따라 개발가능성이 있다면 달라질수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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자취 말고는 독립할 수 있는 방법이 없어요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 나이대에 누구나 할수 있는 고민이나, 현실적으로 부모님의 보호가 필요한 미성년자인 만큼 원하다고해서 부모님으로부터 독립을 지원하는 정책은 없습니다. 그리고 독립은 최소한의 자유가 보장될수 있는 부분도 있지만 다른 한편으로는 현실적인 문제들로부터 스스로 책임을 져야 하는 양면이 있습니다. 그러므로 위와 같은 생각보다는 부모님과의 갈등에 대해서 잘 설득할 방법을 찾아보시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 고등학교의 경우 기숙사가 있는 경우 반독립상태가 될수 있으나, 사실 기숙사는 집보다 더 엄한 규정이 적용되고 공동체생활인 만큼 훨씬 불편할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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매도와 매수 잔금날짜 안맞아서 뜬경우 일시적 전입신고 문의합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 특별히 문제될 부분은 없습니다. 다만 세대가 부모님 동일세대로 들어가게 되면 세대간 주택수가 합쳐지기 떄문에 이러한 점은 사전에 주택구매에 따른 세금이나 다른 관련 문제들이 없는지는 스스로 확인을 해보셔야 합니다 보통 무주택자인 부모님이라면 크게 문제는 없으나, 유주택자인 부모님이라면 반드시 확인이 필요합니다. 물론 세대합가에 따른 예외 특례가 많기에 무조건 주택수가 늘어나는 것은 아니기에 특례해당여부까지도 미리 알아보시고 적용가능한지 판단하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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전입신고가 안 된다고 하는데 괜찮은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 전입신고가 되지 않으면 대항력이 없는 상태가 되고, 대항력이 없을 경우 보증금 보호가 어려워질수 있습니다. 보통 대항력은 제3자에 대해서 권리주장이 가능한 권리로 만약 없는 상태에서 임대인이 갑자기 변경될 경우 새로운 임대인에게 임대차에 대한 권리를 주장할수 없고, 퇴구요구가 있다면 보증금과 관계없이 퇴거를 해야하는 상황으로 이어질수 있습니다. 즉 보증금 보호를 위해서는 반드시 전입신고가 가능한 매물에 대해서 계약을하시는게 필요합니다. 다만 소액임차인으로서 보증금이 소액이거나 단기계약의 경우, 임차인 필여에 따라 전입신고을 할수 없는 경우 그대로 거주를 하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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지금 집명의가 와이프 명의인데 공동명의로하게되면..?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 와이프 명의 지분 100%에 대해서 공동명의로서 50%의 지분을 가져오는 과정이 되는 것이고 이럴 경우 50%의 지분을 매매를 통해 가져오느냐, 증여를 통해 넘기느냐에 따라 세금부담도 달라지게 됩니다. 보통 부부간 증여의 경우 부부6억비과세이기 때문에 해당주택이 12억이하라면 증여를 통해 공동명의로 전환하시는게 세금적으로 유리할수 있고 이럴 경우 증여세는 비과세되나 취등록세 부담은 있으실수 있습니다,
경제 / 부동산
25.10.28
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부모님명의 주택에 거주중인데 세금문제 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부모님집에 거주하는 것만으로 세금적문제가 발생될수 있는 가능성은 무상 거주시에 사용수익에 대한 부분이 증여과세 대상이 될수 있습니다. 증여세법에서는 부동산 시가의 2%을 1년간 적정 임대료로 간주하고 있고, 그에 따라 5년동안의 적정 임대료 합산금액이 1억을 초과할 경우 초과분에 대해서는 증여과세대사잉 될수 있습니다, 계산법이 어려울수 있기에 쉽게 주택가격이 13억원 이하일 경우에는 증여과세는 피할수 있습니다. 그리고 주택소유권에 대한 증여부분은 필요에 따라 진행하시면 되는 부분이나 보통 직계존비속간 거래에서는 증여나 매매 방식중 세금부담이 덜한 방식으로 명의를 바꾸는게 일반적이며, 어떤게 유리할지는 개인별상황과 주택에 따라 차이가 있을수 있기에 사전에 세무사등을 통해 조언을 받고 진행하시는게 세금부담을 조금이라도 덜 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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오피스텔 전세 계약 관련 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 오피스텔 가격평가의 경우 은행마다 차이가 있을수 있고, 질문에서 말하는 기준시가 , KB부동산시세, 감정평가액등 어떤것을 기준으로 할지는 달라질수 있습니다. 다만 기준시가 1.5억이라면 주거용 오피스텔의 경우 보증보험가입시 보증한도는 126% 즉, 1.89억까지 한도가 나올것으로 보이며, 해당 보증금 1.6억이 이에 포함되므로 가입자체는 가능할수 있습니다 , 전세대출의 경우도 보증보험 가입이 가능한 경우라면 크게 문제될 부분은 없어보이나, 현재 전세가율자체가 높은 상태로 오피스텔임을 고려하였을 때 추가적인 시세하락이 있을 경우 깡통전세등의 위험도는 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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10.15 부동산 대책 이후 동탄이나 구리의 부동산 시장은 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부의 강력한 규제로 인해 서을 및 경기도 12개 지역이 묶이면서 그에 따른 풍선효과가 기대되는 동탄이나 구리에 관심이 높아진게 사실입니다. 실제 이러한 관심은 해당 지역에서의 단기간 가격상승으로 나타나고 있고, 나아가 과열양상을 보이는듯 합니다. 다만, 이러한 상황은 중장기적으로 크게 변동될수 있기에 투자에 있어서는 신중하게 접근이 필요하며, 정부의 정책운영이 유동적인 만큼 이후 정책변화에 따라 이러한 단기상승세가 곧바로 가라앉을수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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증시의 버블은 어떠한 지표를 보고 판단하는건가요?
보통의 주식시장에서 고평가에 대한 평가는 세부적으로 기업단위에서는 PER(주가수익비율)이나 PBR(주가순자산비율)등으로 판단하게는게 일반적이며, 하나의 기업에 대해는 PER는 10일 기준으로 PBR은 1을 기준으로 보게 되어 이를 초과하면 과매수구간, 이하이면 과매도구간으로 보는게 일반적입니다. 국내시장 전체로 볼때에는 버핏지수를 기준으로 보는 경우가 많은데 버핏지수는 시가총액/명목GDP로 주시시장 시가총액을 국내총생산으로 나눈 값으로 우리나라의 경우 글로벌 평균보다는 낮은 수준입니다. 현재지수는 110~120%수준으로 해당 지표 해석만 보면 아직은 고평가, 과열구간도 아닌것으로 해석이 됩니다. 이는 지난기간동안 너무나 많이 국내증시가 하락하였기 떄문에 최근 무서운 상승세가 나타났어도 과열구간에는 해당되지 않는듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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