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부모님과 동일주소 세대분리하면 자동 무주택?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 동일주택에 대해서 물리적인 생활권 분리가 되어 있다고 해도 자동으로 세대가 분리되는 것은 아닙니다. 예를 들어 다가구에서도 동일주소지에 다른세대로 분리되기 위해서는 별도의 주민센터에 별도 세대로의 등록이 필요하고 주민센터등이를 확인하고 인정될 경우에 세대가 분리될수 있습니다. 그에 따라 질문에서 단독주택에 대해서 1.2층 분리의 경우도 주민센터를 방문해 세대분리 신청등을 별도로 하셔야 하며, 해당 부분인 인정될 경우 해당시점에서 분리된 세대로 인정되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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10/15일 부동산 규제 관련 질문 사항
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안그래도 정확한 기준에 대해서는 모호한 부분이 있긴한데, 최근에 올라온 글에서는 1억원 초과 신용대출 주택구입제한시 이를 상환해도 제한기간이 바로 없어지지는 않는다고 합니다. 즉 신용대출잔액이 상환을 통해 다시 1억이하로 낮추어져도 1년제한 약정은 그대로 유지가 된다고 하며, 1억이 초과되는 신용대출을 받은 시점기준으로 수도권내 1년간 주택구매제한이 적용된다고 합니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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구옥빌라 매매 보일러 하자담보 적용되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 하자담보책임이 인정되기 위해서는 계약시점에 해당 하자가 존재하고 있어야 하고 매수인이 이에 대해 알지못하였거나 알수 없었을 경우에 하자를 안날로부터 6개월이내 청구가 가능합니다, 그리고 하자담보책임은 계약상 특약으로서 배제를 할수도 있기에 베제특약등도 없어야 합니다. 보일러 하자의 경우는 상황에 따라 판단이 다를수 있지만 통상적으로 오래된 주택매매의 경우 매수자가 최소한의 한번이상은 보일러작동여부등을 체크해볼수 있다는 전제를 두는 경우가 많고, 보일러자체는 노후에 따른 하자발생 가능성이 있는 만큼 매매대금에서 할인이 이러한 부분까지 반영하고 있다면 잔금일 이후 해당사유로 담보책임을 묻기는 쉽지 않습니다. 특히 특약에서도 하자담보책임에 대한 구체적인 범위(누수)를 설명하고 있기에 질문의경우 결국 매수자가 이를 부담할 가능성이 높다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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주택의 세금등을 부과할때 사용하는 주택의 기준시가와 공시지가 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공시지가를 국토교통부가 토지에 대한 가격을 산정하기 위해 고시하는 단위 면적당 가격으로써 매년 1월1일을 기준으로 고시가 되며, 주로 재산세나 종부세와 같은 보유세의 과세표준으로 사용되게 됩니다, 이에 반해 기준시가는 국세청이 세법상의 과세목적으로써 건물과 주택의 시가를 추정해 고시하는 금액입니다. 주로 양도소득세, 상속세, 증여세등의 계산시 기준이 되는 가격입니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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재건축 규제 완화의 부작용이 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축을 하는데 있어 사업성이 가장 중요한 요소인데 이러한 사업성은 결국 용도지역에 따른 용적률에 따라 달라지는 경우가 많습니다. 그래서 용적률 완화를 통한 재건축 규제완화는 사업성을 높이고, 행정절차상의 통합은 과정상 시간을 줄이게 되어 재건축사업의 활성화를 도울수 있습니다. 이렇게 되면 시장내에서도 재건축으로 인한 전체 주택공급량이 늘어날수 있고, 주거환경이 개선되는 장점이 있을수 있습니다. 이에 반헤 단점은 용적률을 완화하는것은 결국 새로 건설하는 건물의 층수를 높이게 되는데, 이런 경우 아파트간 고층화로 인해 이웃간 조망권 문제와 들쑥날쑥한 건물높이와 난개발로 인한 도시미관이 나빠질수 있습니다. 그리고 이전보다 많은 세대가 거주를 하게 되면서 그 주변 기반시설(학교,도로)등의 부족해질수 있고 교통체증이나 소음문제등이 증가되는 단점이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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토지거래허가구역과 조정대상지역 시행 일자 차이가 있는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역의 경우 법률상 지정을 공고한 날부터 5일후에 효력이 발생하게 됩니다. 그에 따라 10.15일에 발표한 부동산 대책에 따라 공고 5일후인 20일부터 적용되는 게 되는 것이고, 규제지역으로써 조정대상지역과 투기과열지구는 발표 다음날부터 효력을 가지기 때문에 16일부터 바로 적용된것이라 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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주택 임대 사업자를 등록하는 것은 어떤 장점이 있나려?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자 등록시 혜택은 취득,보유,처분 단계에서의 세금혜택과 종합소득세에서의 혜택이 있는데, 대표적으로는 취득세에 대한 감면, 재산세 대한 감면, 종합부동산세 과세표준에서 합산 배제, 양도소득세에 대해서는 중과배제 및 장기보유툭별공제적용등의 혜택이 있습니다. 다만 감면이라고 해서 무조건 면제가 되는 것이 아닌 각세금별 일정요건이 있으며 이에 해당될 경우에 한해서 적용되게 됩니다. 그리고 이러한 혜택이 가능하기 위해서는 임대사업자에 대한 의무사항과 의무기간을 반드시 유지하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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주택담보대출 중도금, 잔금, 세대분리
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양받은 경우가 아닌 일반 주택에 대한 유상거래에서는 사실상 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 계약을 진행하게 됩니다. 질문에서 처럼 계약금 10% 그리고 잔금 90%로 진행하는게 통상적이고, 보통 대출시 ltv기준은 잔금기준이 아닌 은행이 평가하는 주택가액을 기준으로 70%을 한도로 하며, 거기에 개인별 DSR, 방공제등에 따라 최종 대출한도가 정해지게 됩니다. 그리고 중도금에 대해서는 일반적으로 주택담보대출 실행이 불가하고, 분양의 경우라면 중도금 집단대출을 통해서 진행되는 경우가 대부분입니다, 즉, 기존 구축에 대한 유상매매라고 하신다면 계약금 10%을 내시고 잔금시점에 맞추어 한번에 주택담보대출을 신청하시면 됩니다. 그리고 세대분리가 필요로서 지인의 주택에 전입을 하는 경우라면 현 세대주의 동의가 필요하다고 보시면 됩니다. 이를 확인할수 있는 서류와 신분증, 전입신고서만 있으시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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금가격 같은 경우에도 나라마다 차이가 있다고 하는데 왜 그런건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국제금가격은 주로 뉴욕상품거래소, 런던금시장협의등에서 결정하며, 해당 시세를 전세계가 기준으로써 사용하고 있습니다. 그런데 이러한 동일 기준을 사용함에도 나라마다 가격차이가 나는 것은 기본적으로 해당 시세가 달러기준이기에 각 나나 달러환율에 따른 차이가 발생하게되고, 해당 국가의 세금구조와 유통구조에 따른 부가비용에 따라서도 가격차가 발생되게 됩니다. 부가비용의 경우는 주로 해당국가의 부가가치세, 관세등의 세금, 운송비, 유통업자의 마진등 유통비용이 이에 해당된다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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베이킹을 하는 카페에서 온수 보일러가 고장 났을때, 설비로 취급해야하는지 편의 시설로 봐야 하는지 궁굼합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 시설물 하자애 따른 책임을 구분하는데에는 기본적으로 임차물에 대한 사용수익을 할수 있도록 관리유지해야하는 임대인에게 그 책임이 있습니다. 다만, 해당 하자의 원인이 임차인의 과실 혹은 별도 설치한 시설물에 대한 하자라면 이때는 임차인이 책임을 부담하게 됩니다. 질문에서 말한 보일러의 경우는 입주시부터 설치된 것으로 편의시설인지 설비시설인지에 대한 구분이 중요하지는 않을것으로 보이며, 임차인이 설치한 시설물이 아니고, 사용상 과실에 따라 발생된 하자가 아니라면 임대인이 이에 대한 하자보수의무를 진다고 볼수 있습니다. 그리고 편의시설이라도 원칙적인 하자수리의무는 임대인에게 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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