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답변 내역

바뀐 교육개정으로 인해 강남8학군을 벗어날까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 교육과정에 대한 변경은 지금까지도 자주 있었고 그때마다 오히려 강남8학군의 중요도와 수요는 더 크게 늘어났습니다. 예전에는 수능, 학력고사중심일떄부터 그리고 내신비중이 커진 상태에서도 늘 해당 학군은 그 입지가 흔들리지 않았던게 사실입니다. 이유는 간단합니다. 해당 교육과정 변화에 가장 민감하게 대응하고 잘 대처하며 해답을 제시하는 곳도 결국 강남 8학군이기 떄문입니다, 결국 교육과정 변경이 사교육을 완화시킬수 있는 답이 아님을 과거로부터도 알았음에도 계속적으로 변경하여 혼란과 불안감을 가중시켜 더 주요 학군에 수요가 몰리게 만드는것이라는 생각을 하게 됩니다.결론적으로 교육과정 변화가 절대 학군의 분산을 유도할수는 없으며, 그에 따라 대치동등 학군중심지역의 부동산 가격안정에도 크게 효과는 없을것이라는 개인적 판단입니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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청약에 대해 잘 아시는분 계시나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.마이너스 피가 발생하였다면 해당 분양권 자체도 인기가 없거나 주변시세와 비교하여 큰 메리트가 없는 분양권으로 보이긴 합니다, 문제는 본인이 거주가 가능하고 잔금납부에 문제가 없다면 거주하면서 향후 상황을 지켜보는게 맞지만 자금적인 상황이 여의치 않아 잔금 지급및 주택유지에 어려움이 있다면 어쩔수 없이 마피거래를 하셔야 할수 있습니다. 사실 개인사정을 다 알수는 없기 때문에 어떤게 유리한지 판단을 해드릴수는 없지만, 보통의 경우라면 마피에 따른 손실 매도은 이런 저란 방법이 다 안되어 어쩔수 없이 선택할수 밖에 마지막 단계라는게 개인적 판단입니다. 우선 거주를 하시면서 향후 주택가격상승등을 노려보시는게 더 나은게 사실이고 이게 어렵다면 실거주의 제한이 없는 경우 전세세입자를 통해 일단 소유권를 당분간 유지하는것이 나을수 있습니다 .
경제 / 부동산
24.10.29
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남대문시장의 '쟁반 배달'이 사라진다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련한 기사외에도 내수경기침체에 따른 소상공인의 어려움에 대한 많습니다. 위 제시된 기사는 현재 고물가가 지속되면서 더욱더 내수경기가 위축되고 그에 따라 소상공인들 매출감소로 인해 주머니가 닫히게 되는 악순환을 예시로 표현한 것으로 보입니다. 물가상승의 경우는 기후변화에 따른 생산량이 줄어드는 부분과 전쟁등 국제환경 변화에 따른 원자재 인상이 주요 원인이고 여기에 고금리에 따른 실질소득 감소로 소비를 줄이는 사람들이 늘면서 결국은 소상공인 위기로 이어지게 된 부분이고 그 결과치로 상권내 폐업에 따른 공실률이 점차 높아지고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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전세계약 묵시적 갱신 문의드립니다?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.의사통지는 도달주의에 따릅니다. 본인이 이미 해당기간에 위와 같은 문자를 받았다고 인식이 되었다면 의사통지는 전달되었다고 볼수 있고 그에 따라 묵시적 갱신은 성립되지 않는다고 볼수 있습니다. 다만 ,임차인이 답을 하지 않았다면 이때 협의가 되었다고 볼수는 없기에 조건등에 대해 변경가능성은 남아있게 되므로 해당 통보를 받았다면 빠르게 의사를 결정하여 통보를 하셔야 서로간 마찰없이 진행이 가능합니다. 사실 이런 경우 난해한 상황이 발생하는데 임대인쪽에서는 의사통보를 한만큼 임차인의 대답이 없어 계약만기 퇴거를 보고 다른 임차인을 구할수도 있고, 임차인의 입장에서는 퇴거에 대한 통보가 아닌 만큼 계약연장을 주장할수도 있기 때문입니다. 물론 이러한 상황에서의 판단은 케이스마다 정말 달라지게 되는 만큼 연장의사, 퇴거의사 중 하나를 명확히 하여 답변을 하시는 게 맞습니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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빌라 전세가 4억 천인데 근저당이 9억이 잡혀있는데 임대인이 말소를 계약전에 시킨다고 하는데 그게 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순 계산상 말이 되지 않아보일수는 있습니다 전세금을 받아도 기존 근저당을 상환하기 어려운 상태로 볼수 있기 때문입니다. 다만 근저당이라는 게 사실상 등기부상 채권최고액이 기재된 것이고 그사이 임대인이 얼마나 원금을 상환하였는지는 알수 없기에 가능할수 있는 부분이기도 합니다. 극단적인 예로 대출은 받고 전액상환을 하지는 못하였으나 전세보증금으로 상환가능한 수준까지 이미 원금을 상환한 상태일수도 있습니다, 근저당은 완전상환전까지는 등기부상 채권채고액과 권리는 그대로 남아 있기 때문입니다,임차인입장에서는 계약서상 특약에 잔금시 선순위 근저당 말소, 위반시 계약해지 및 계약금 및 손해배상(위약금)에 대한 내용을 기재하시고 계약을 하시면 되고, 잔금이후에 등기부확인을 통해 말소되지 않았다면 계약애 따른 해지요구와 위약금등을 요구하시면 됩니다. 즉 상환이 가능할지 그렇지 않은 지는 임대인의 문제이고 임차인은 계약서상 선순위 물권 말소에 관한 사항만 잘 기재하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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맘에 드는 전세 빌라를 봤는데 임대인이 80대의고령인데 만일 혹시나 계약기간안에 돌아가시면 일반적인 상속은 자녀가 맡게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 법적상속의 경우은 피상속인 배우자와 그 자녀분들이 일정비율에 따라 상속받게 됩니다. 상속인들끼리 상속협의를 통해 최종 주택에 대한 소유권도 달라질수 있기에 사망이후에 상속을 누가 받아 임대차계약을 승계받을지는 지켜봐야 정확히 알수 있습니다. 보통은 일정시점이 지나면 그 자녀분이나 배우자가 상속을 마치고 통보를 해주게 됩니다. 그리고 임대인 사망시에도 기존 임대차계약 효력은 그대로 유지가 되는 것이기에 현 계약상 문제가 되지는 않지만, 상속과정이 길어지거나 해당 기간중 만기 이사를 고려하여 의사통보를 할때 그 주체가 불분명할 경우 복합해질 가능성은 있습니다. 보증금 반환의 경우 실제 상속을 받은 새로운 상속인에게 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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다주택자 주택 처분 후 신규주택 구입시 중과세 및 취득세 문의합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 질문에 제시된 내용만 보면 이미 3주택자로 볼수 있고 이중 첫번째 주택을 양도할 경우 양도중과세 대상이 될수 있습니다. 다만 현재 양도중과세율 및 장기보유특별공재 배제가 유예중에 있기에 24년 5월전에 매매를 하시면 기본세율에 따른 양도소득세만 내시면 될듯 보입니다, 특히 보유기간이 2년이상되었기에 단기보유에 따른 중과세 적용도 없으시기에 해당 기간내 첫번쨰주택을 매도하시면 양도소득세는 납부하되 중과세는 피할수 있을듯 보입니다. 그리고 취득세의 경우는 사실상 추가주택시 3주택자에 따른 중과세 대상이 되게 됩니다. 기본적인 내용만 답변드렸기에 세금에 대한 부분 특히 절세등에 대한 부분은 세무소등에 정확한 상담을 받아 보시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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디딤돌대출진행하려고 합니다. 집구입 중 대출받은것에 대한 자산측정에 대해알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문)디딤돌대출진행하려고 합니다. 현재 집구입시 대출 3억5천을 껴서 집구입을 했습니다. 현재시세로 집값 4억4천 이구요.이와같은경우 디딤돌대출전환시 부부합산자산측정을 할때 오롯이 집값 4억4천으로 자산을 인정하나요 아니면 대출3억 5천을 뺀 9천으로 자산을 인정하나요?-> 보통의 공공대출 자산산정시 부채는 차감하여 산정하게 됩니다. 즉 주택가격이 위처럼 4.4억이라도 대출이 3.5억이라면 실제 자산에서 대출은 제외한 나머지를 자산으로 보게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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임대인이 저희집말고 또 다른집을 보유했는지 알수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 남의 재산에 대해서 조회를 할수 있는 방법은 없습니다. 또한 주택을 여러채 가지고 있다는 사실만으로 위와 같은 사실을 확인하기도 어렵습니다. 다만 최근 전세사기등이 늘어남에 따라 안심전세앱등을 통해서 임대인의 보증사고 이력이나 현 임차주택 시세와 위험진단을 실시간으로 해주는 앱이 등장하였기에 이를 통해 확인하시면 조금은 도움이 될듯 보입니다. 그리고 기본적으로 주택계약시 보증보험 가입이 불가한 주택에 대해서는 계약을 하지 않는게 좋은데, 계약전 특약등으로 이러한 부분을 명시해두시는게 위와같은 문제를 조금이나마 낮출수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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부동산 시장에서의 버블 현상은 어떻게 발생하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 버블은 단순하게 생각하면 부동산에 대한 투기등이 발생하게 되면서 부동산 가격이 정상범위를 벗어나는 정도의 상승과 지속을 나타내는 것을 말합니다. 보통 부동산 버블이 일어나기 위해서는 경제호황과 저금리등의 경제적 요건이 있을 때 시장내 자금이 부동산으로 흘러들어가면서 발생하게 됩니다. 그에따라 빠른 성징을 나타내는 성장국가등에서 주로 나타나게 되는데, 이러한 버블은 사실상 금융권 주택담보대출과도 연관되어 있기에 사실상 버블이 붕괴되면 가계뿐아니라 금융권전반, 경제전반에 큰 파장으로 다가오게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.29
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