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아파트 대출관련 개념이하나도없어요 알랴주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라 주택담보대출 관련한 정책등이 수시로 변경되고, 지역이나 매물에 따라서도 차이가 있기에 헷갈리시는게 당연합니다, 기본적으로 주택을 구입할때 구입자금대출 즉 주택담보대출을 받게 됩니다. 받고자하는 주택담보대출 상품에 따라 요건이나 한도에는 차이가 있고, 보통은 저금리 상품인 공공주택구입자금대출을 먼저 알아본뒤 요건이 맞지 않을 경우 일반 시중은행 주택담보대출을 알아보게 됩니다. 그리고 신청시점은 매매계약을 체결한 뒤 계약서 및 필요서류를 가지고 은행에 신청 심사후 잔금일에 대출은 실행하게 됩니다. 대출상품별 차이를 제외하고 정부에서 한도를 제한하는 부분은 ltv, dsr,dti 로써 일반적으로 본인 연소득을 기준으로 현 원리금상환비율을 계산해 일정수준까지만 대출이 가능한데 ltv는 70%, dsr은 지역에 따라 차이는 있지만 40~60% dti는 가장 한도규제가 강한 기준으로 스트레스dsr도입에 따라 거의 40%로 유지중입니다.간단하게 정리하면 주택가액(은행평가금액)의 최대 70%을 최대한도로 개인의 연소득이 높고, 채무가 적을수록 대출한도는 높아진다고 보시면 됩니다. 물론 70%을 다 받는 경우는 거의 없기 떄문에 평균적으로 주택구매시 평균 매매가격의 40~60%수준의 대출이 일반적이라고 보시면 됩니다
경제 / 부동산
24.10.01
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lh공공임대(10년) 리츠 5년조기분양 관련
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 기사에 따르면 공공임대주택 리츠가 보유한 임대아파트의 경우 조기분양으로 전환시 분양가는 주변 시세의 70~80%정도 수준으로 예상된다고 합니다. 최근에 수도권내 이러한 리츠가 보유한 임대아파트등이 조기분양전환될 것으로 예상되며, 주변 공인중개사무소 의견이나 대체적인 분위기는 감정평가액의 80%수준으로 정해질 가능성이 높다고 보는듯 합니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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짓다만 건물에 유치권 행사라고 붙어있는건 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유치권은 쉽게 말해 건물과 관련된 금전채권등이 있을 경우 이를 상환받기 위해 목적물을 점유하는 민법상 법정담보물권을 말합니다, 보통 신축하는 건물에 유치권 현수막을 걸고 출입을 막고 있다면 아마도 건물주에 대해 받지 못한 공사대금등으로 인해 해당 건물을 점유하고 있는 경우가 대부분입니다. 유치권의 성립 요건이 있고 이를 모두 충족되어야 하는데 대표적인게 피담보채권의 존재와 견련성이 있어야 합니다. 견련성은 흔히말해서 건물에 대해서 발생되는 채권이어야 합니다. 그리고 타인에 물건에 대해 점유가 필수여야 합니다. 마지막으로 채권 변제기가 도래하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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청약 특별공급(신혼부부) 예비번호를 받았습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일 특공요건이라면 예비번호도 순번이 높을수록 미계약등이 있을 경우 우선으로 당첨되게 됩니다.예비번호의 경우 특공물량의 최대 500%까지 선정할수 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 총 특별공급 총 공급물량을 기준으로하므로 500번대가 나온게 아닌가 싶습니다,
경제 / 부동산
24.10.01
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정부에서 빌라 관련해서 많이 풀어주는 것 같은데 서울이면 빌라 매수 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 정부가 빌라등의 수요부족등을 해결하기 위해 전용60제곱이하 신축소형주택(취득가액 수도권 6억, 지방3억)을 구입하는 경우에 27년 12월까지 취득세, 종부세, 양도소득세등 부동산 세금산정떄 주택수에서 제외해준다는 것으로 구축빌라등에 대해서는 적용되지 않습니다. 즉, 신규로 빌라를 구매하는 경우 유리한 정책이지만, 구축빌라등을 구매할 경우 위 혜택을 받을수 없기 떄문에 적용가능여부를 판단하고 투자를 진행하셔야합니다. 위 정책에 따라 신규빌라에 대한 수요증가는 예상되나, 해당 부분이 기대이상의 가격상승세로 나타나기는 어려울것으로 판단됩니다. 이유는 그동안 전세사기 이슈등으로 빌라의 수요가 아파트에 몰리면서 아파트는 가격이 상승되고 빌라등의 가격은 하락하는 부분을 해소하느게 주 목적이라는 점과 주택가격상승을 위해서는 사실상 투자수요와 이를 이용할수 있는 임대차 수요가 어느정도 있어야 하는데 실제 위 정책으로 실수요자를 제외한 임대차, 투자수요등은 이동이 많지 않다는 점이 극적인 가격상승세를 기대하기는 어렵지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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실거주 의무는 입주시점에서 바로 살아야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양아파트 특히 분양가상한제등 실거주의무가 있는 경우 '최초입주 가능일'부터이므로 실제 입주가능시기부터 실거주를 하셔야 합니다. 다만 정부에서 부동산 활성화 정책에 따라 기존 요건에 대해서 "최초 입주후"로 바꾸고 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 즉, 입주시기에 바로 입주를 하지 않아도 됩니다만, 3년이 넘지 않는 기간내 실거주를 위해 입주를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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미등기 농가주택 매수 후 해야할 일 문의드려요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 미등기 주택에 대해서는 매도인이 매매전에 소유권이전등기를 경료한후에 매매를 진행하는게 맞습니다. 그렇지 않고 미등기 상태로 인수를 하는 경우에는 토지소유자와 농가주택의 소유자가 동일인인지를 확인하셔야 하는데, 건축물대장을 통해 소유자 여부를 확인하시면 되고, 혹 소유자가 다를 경우 이를 일치한뒤에 매수를 하셔야 합니다. 그렇지 않을 경우 매수이후에 실제소유자가 나타나거나 한다면 권리상 문제가 생길수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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아파트 입주가 지체가 되면 입주자들에게 돈을 지불하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 입주예정일도 계약상 내용이기 떄문에 입주가 지연된다면 그에 따른 손해배상등을 시공사등에 요구할수는 있습니다. 문제는 입주가 늦어진 원인 즉, 과실 책임이 건설을 담당한 시공사등에 있을 경우에 가능하고, 만약 시공사와 시행사간 마찰로 인한 공사지연이나 코로나, 자연재해등 어쩔수 없는 상황등으로 지연이 된 경우라면 과실책임에 대한 입증이 쉽지 않기 때문에 보상을 받기 어려울수 있습니다. 결국에 공사지연의 원인이 확실하여야 그 주체를 상대로 손해배상이 가능하고 보통은 입주자대표회의 대표로써 시공사 또는 시행사와 법적 다툼을 통해 배상여부를 가리게 되는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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홍대쪽 상가들도 빈상가가 많이 생겼더라구요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런부분도 있을수 있지만 가장 큰 이유는 내수경기침체에 따른 매출하락이 소상공인들의 폐업을 크게 늘렸기 때문으로 보입니다. 특히나 홍대의 경우 상권이 활성화되었던 만큼 월 임대비용이 비싸기 때문에 소상공인 입장에서 장사가 안될경우 더 버티기 힘든 비용지출이 발생하기 때문에 다른 지역에 비해 더 빠르게 진행되는듯 보입니다. 결국에는 상권의 이동보다는 전반적인 물가상승에 따른 내수경기침체가 각 지역마다 공실률을 높이는 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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요새는 부동산으로 수익을 얻기 힘드나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익을 얻기 힘든데에는 여러이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 부동산 시장자체가 침체라는 점과 내수경기침체등에 따른 공실리스크가 커진점등이 이유가 될듯 보입니다. 또한 주택에 있어서는 최근 빌라등의 갭투자등이 이슈화되면서 관련한 투자수요가 위축된점, 아파트의 경우는 이전과 다르게 지역간 양극화와 주택간 양극화 모두 커지면서 수요집중이 한쪽에 쏠리는 만큼 수익창출대상이 줄어든 점이 이유로 보입니다, 그리고 대출에 있어서 금리가 이전보다는 크게 상승되면서 임대수익 대비 비용증가가 커진점도 이전보다 수익이 감소하게되는 원인으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.01
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