답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 매년 1월1일을 기준으로 산정하여 당해 5월31일전까지 공시하게 되어 있습니다. 그리고 올해 공시지가가 발표되기 전까지는 작년도 공시지가를 기준으로 사용하게 됩니다. 왜 5월 31일 이전까지냐면 재산세등의 보유세 기준일이 6월1일이고 공시지가는 세금산정을 위한 가격이기에 해당 일자까지 발표하게 되는 것입니다. 공시지가의 경우 새로 발표가 되면 그 시점부터는 해당 공시지가를 기준으로 보증보험등이나 세금 과세기준등이 변경되기 떄문에 당연히 보증보험에서 가입요건 공시지가 126% 기준은 그대로이나 실제 반영되는 달라지게 됩니다. 예를 들어 공시지가 1억일때 126%면 1.26억이지만, 공시지가가 1.5억으로 변경되면 126%는 1.89억이 되기 때문에 공시지가변화에 따라 가입가능한 전세보증금 기준도 달라질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공급곡선의 가로축은 공급량, 세로축은 가격이며, 완전경쟁시장의 가정하에서 시장내 재화의 가격이 오르면 그에 따라 기업들은 해당 재화에 대한 생산을 늘려 시장내 공급량은 늘어나게 됩니다, 즉 가격과 공급량은 비례관계가 되므로 곡선자체는 우상향하는 모습을 나타내게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단지의 규모를 세대수를 기준으로 볼떄, 서울 강남구, 서초구에 속한 아파트중 가장 큰 단지는 서울 강남구 개포동에 위치한 디에이치 퍼스티어 아이파크 임니다 해당 아파트는 개포주공 1단지를 재건축하여 지어진 아파트로 6702세대수의 아파트 단지입니다. 참고로 강남권중 송파구를 포함할 경우 순위는 변경되는데, 송파구에는 대규모 단지 여러개가 있고, 그중에서도 9510세대가 있는 헬리오시티가 가장 큰 단지에 속하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지는 이동이 불가하고, 해당 토지가 위치한 입지에 따라 가치가 달라지게 됩니다. 물론 토지의 이용현황과 개발가능성에 따라서도 동일지역간 토지가격에도 차이가 생길수 있습니다. 우선 지역에 따른 가치차이는 당연합니다. 지역에 따라 유동가능인구 , 거주인구, 그리고 수요량등이 모두 다르고 앞에서 말했든 토지를 들어서 이동시킬순 없기에 현재 입지 환경에 따라 개발가능성은 차이가 생길수 밖에 없습니다. 예를 들어 본인이 아파트를 건설하기 위해 토지를 매입한다고 한다면 당연히 해당 아파트가 세워지고 난뒤 분양이 가능할수 있고 주변 여건이 좋은 지역에 건설을 하여야 하는데, 시골의 100평과 도시지역내 100평에 대해서 같은 가치로 볼수는 없기 떄문입니다 .그리고 같은 도시자역내 100평이라도 토지위에 건물이 있는 경우와 건물이나 다른 정착물이 아무것도 없는 토지 (나대지)의 경우에도 차이가 생길수 있는데 보통은 나대지가 가치를 더 인정받을수 있습니다. 이유는 개발을 한다고 했을 때 나대지는 그 자체로 개발을 여러방향으로 할수 있지만 이미 건물등이 있는경우 이를 그대로 이용하거나 철거한뒤 다시지여야 하는 만큼 비용이 지출이 발생하는 단점이 있기 때문입니다. 이러한 차이등이 모두 토지가격에 반영되어 가치의 차이를 만든다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부의 시장 개입은 크게 직접적인 개입과 정책, 규제등을 통한 간접적인 방식이 있습니다, 대출규제의 경우도 간접적인 시장개입방식인데, 지금까지는 보통 세금에 대한 중과세등을 통해 부동산 수요를 억제하는 규제정책을 통해 과열된 시장분위기를 잠재우려 노력하였고 , 다른 한편으로는 공급부족에 따른 가격상승 방지 및 서민 주거안정등을 이유로 시장에 LH등을 통해 직접개입하여 주택을 건설하여 공급하거나 공공재개발등을 통해 공급량에 대한 개입도 하고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 안정화는 개인적 판단으로 사실상 불가한 부분입니다. 부동산의 가격은 사람들의 구매심리에 따라 변동되고 부동산 특성상 수요만큼의 무한 공급를 할수 없고, 정보의 비대칭성이 심한 재화라고 볼수 있기 때문입니다, 이러한 부분들 때문에 정부에서도 형평성을 위해 정책이나 임대주택공급등 직간접으로 시장에 개입을 하는 것인데 과거부터 지금까지 이러한 정부개입이 원하는 결과를 만들어낸 경우가 거의 없다고 볼수 있습니다. 그만큼 시장자체의 변동요인이 많고, 사람들 인식속에도 부동산 특히 주택의 경우 거주의 용도가 아닌 투자의 대상으로 보고 있기에 수요변동성이 크게 나타나고 그에 따라 시장안정화자체는 이루기 어려운 환경이라고 볼수있기 떄문입니다 .다만 향후 인구가 감소하고 있고, 점차 부동산이 투자대상에서 거주를 위한 용도로써 변화될 가능성이 있기에 미래 10년~20년후에는 지금보다는 일부지역을 제외하면 안정화단계에 접어들지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 대전과 세종이 근거리임에는 틀림이 없으나, 부동산 가격측면에서 보면 세종과는 살짝분리된다고 볼수 있습니다.세종의 경우 정부청사이주등의 호재등으로 지방가격대 치고는 상승률이나 현 가격대가 높은 편입니다. 대전의 경우도 교통입지상 중심지로 부동산 가격자체는 타지방도시보다는 평균가격대가 높은 편이나, 세종과 동일한 가격대는 아납니다. 사실상 세종은 대전을 같은 부동산 가격대로 판단할수는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 청약을 통해 당첨이 되고 본계약을 포기하는 경우 불이익이 있을수 있는데 이는 분양권 획득을 하는 일반분양이나 특공등에 해당됩니다. sh청년안심주택은 구매가 아닌 임대차라써 청약하여 당첨되는 것으로 실제 계약을 진행하지 않는다고 해서 별도 불이익은 없는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 사업인지를 자세히 알수가 없는데 보통 재건축 재개발시에는 소유자의 3/4이상 토지소유자 절반이상, 동별소유자 2/3이상의 동의를 받으면 되지만 사업이 지주택(지역주택조합)의 경우는 사실상 조합원이 사업지역내 토지를 보유한게 아닌 토지를 확보하여야 하기에 사업구역내 토지 95%소유권을 확보하여야 사업승인이 가능합니다, 지주택에 조합원이 81%든 100%가 되던 토지소유권 확보와는 별개문제이므로 토지에 대한 소유권 확보자체가 95%이상되어야 사업승인신청이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 반포장이사라도 이사전에 방문하여 견적을 받는게 일반적입니다, 이는 견적에 대한 부분도 있지만 예약관련하여 당일 스케줄을 맞추기 위함이기도 합니다. 일단 견적을 받지 않았더라도 미리 이사업체와 스케줄에 대해 예약을 하셔야 할듯 보이고, 보통 반포장이사의 개념이라는게 1톤포터등을 불러 본인과 함께 이사집을 옮기는 경우를 지칭하는데, 비용은 해당 업체마다 이사거리나, 이사짐의 정도, 인력지원, 그리고 질문처럼 층수등에 따라 차이가 있기에 사전에 업체와 견적을 조율하셔야 합니다. 보통은 포장이사시에는 5톤차량 4~5명시 100~140만원, 1톤포터 1대와 기사님만 동원되는 경우 30만원 수준이고 2.5톤에 총 3명 온다면 60~70수준입니다. 그리고 중고가전의 경우도 사전에 폐가전 무상 방문소거 서비스를 요청을 하셔야 하는데 이는 검색을 해보시면 해당 지역내 업체 연락처등을 찾을수 있습니다. 번호를 전혀 찾을수 없다면 주문센터등에 문의하시면 쉽게 알수 있습니다. 최근에는 이사시에 업체를 통해 스티커를 붙여 당일에 바깥에 내놓는 것으로 처리하는 경우가 많습니다.