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생애최초시 경매로 서울 지역 낙찰시 실거주 의무?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매낙찰의 경우는 토지거래허가를 받을 필요는 없기에 별도의 실거주의무가 부여된다고는 보기 어렵습니다, 이는 경매는 법원이 주관하는 비자발적 강제절차로 법적으로 예외로써 구분되어 있습니다 , 다만 질문에서처럼 경락대출을 받을 경우에는 대출규제에 따라 6개월내 전입의무가 부여될수 있기에 사실상의 실거주의무가 부여된다고 할수 있습니다, 결국에는 대출이 없는 상태에서 낙찰을 마무리하셨다면 실거주를 하지 않아도 되나, 대출을 통한다면 실거주를 하셔야 할수 있습니다. 보통은 낙찰후 임대차를 바로 진행하시는 방법등을 통해 대출을 받지 않는다면 실거주를 피하실수는 있어보입니다.
경제 / 부동산
4일 전
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월세 거주중인데 보일러 열교환기떄문에 교체통보받았습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보일러의 경우 중대하자로써 원칙적인 하자보수의무는 임대인에게 있습니다. 단, 임차인의 과실이 있을 경우에는 임차인이 부담하나, 보통은 겨울철 동파등 관리상 부주의에 대해서 책임을 묻지 질문처럼 소모품인 보일러의 기계적 하자문제는 임차인의 책임이라고 보기 어렵습니다. 그에 따라 하자보수를 요구하시고 만약 거절할 경우 중대하자에 따른 계약해지 및 손해배상등을 진행하실수 있는 상황으로 보입니다. .
경제 / 부동산
4일 전
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여러분들은 지금 현 물가에 대해서 어떻게 생각하시나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물가상승의 경우 정도의 차이는 있겠으나 시간에 따라 점차 상승하는게 일반적이긴 합니다. 이유는 인건비상승과 원자재상승등 결과적으로 시간에 따라 화폐의 가치는 하락하기 떄문입니다. 그런데 상황에 따라서 원자재의 수급불균형이나 농수산품의 생산량에 따라 일시적으로 물가가 상승하는 경우가 많고, 이렇게 올라간 물가는 쉽게 내려오지 않기 때문에 결과적으로는 국민들 생활에 부담이 될수 있습니다. 정부에서도 이러한 물가인상을 통제하기 위해 주요품목에 대한 공급관리와 화폐의 대한 통화량조절등으로 통제를 하고 있습니다. 그런데 최근에는 환율 급등과 국내외 생산환경 변화되어 물가상승률이 높아진 부분이 있고, 내수침체등과 겹쳐지면서 더욱더 체감물가도 높아지는 상황으로 보입니다.
경제 / 부동산
4일 전
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부동산 투자를 할 때 아파트와 오피스텔 중 어떤게 나은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 아파트와 오피스텔을 비교해서 답변드리기는 어렵습니다. 이유는 투자목적에 따라 각 유형별 장단점이 있고, 지역및 입지상황에 따라서도 유리한 매물은 달라질수 있기 때문입니다. 다만, 주택에 대한 투자에서 시세상승을 목적으로 하는경우 다른조건들이 비슷하다는 전제하에 일반적으로 아파트가 가장 유리하다고 볼수 있고, 반대로 월세처럼 매월 임대수익을 위한 목적의 경우와 세금에 대한 부담을 적게하는 목적으로는 오피스텔이 유리한 부분이 있습니다. 보통 직장인들이나 젊은 세대의 유동인구가 많은 지역으로써 임대차 수요가 많은 상업지역 또는 역세권입지는 오피스텔 투자에 가장 유리한 조건이라고 할수 있고, 주로 장기거주가 가능한 학군이나 상권, 교통편의성을 가진 지역이라면 아파트가 더 유리한 부분이 있습니다. 그리고 부동산 시장이 상승하는 시점에서는 아파트가 오피스텔 보다는 빠르게 가격반응이 나타나고 반대로 가격하락시점에서는 아파트가 오피스텔보다는 가격방어가 잘되기 때문에 이러한 점은 충분히고려하셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
5일 전
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반전세 3억5천 부동산복비 얼마일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.반전세라면 해당 보증금외 월세가 따로 존재할것으로 예상됩니다. 반전세라는게 결국은 월세이기 때문입니다. 만약 질문의 3.5억의 전세계약이라면 거래금액 3.5억, 구간별 상한요율 0.3%가 적용되어 중개보수는 105만원이 상한으로 나오게 되고 해당 금액을 초과하지 않는 범위내에서 중개사와 협의하여 정하시면 됩니다 . 만약 월세가 있다면 해당 월세를 포함한 거래금액을 계산하여야 하기에 위 내용만으로 설명드리기 어렵습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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서울 아파트는 금리만 내리면 정말 가격이 바로 오르는 구조인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산 수요에 영향을 주는 요인은 금리의 변동 말고도 매우 많습니다. 그리고 이러한 수요요인들 가장 크게 시장에 영향을 주는 요인에 따라 수요가 변동되고 그에 따른 가격도 변동되게 되는게 일반적입니다. 보통 금리의 상승은 주택수요감소와 가격하락으로 이어질수 있고, 금리의 하락은 수요의 증가와 가격의 상승으로 이어지는게 이론적인 부분이나, 여기에는 다른 요인들의 변화가 적거나 엾는 경우에 해당이 됩니다. 지금처럼 정부의 강력한 대출규제로 인해 한도자체가 제한적인 상황에서는 금리의 인하가 바로 주택가격의 상승으로 이어지기는 어려워보이는 상황입니다. 아무리 금리가 낮아져도 주택구매를 위한 자금조달의 한도는 막혀있는 상황이기 때문입니다 .즉, 질문처럼 금리가 향후에 낮아진다고 해서 매수타이밍이 될지는 다른 요인들의 변화까지도 고려하여 시장방향성를 예측한뒤 판단하셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
5일 전
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전세보다 월세 비중이 늘어나는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 전세와 월세의 비중은 해당시점의 정책이나 시장방향에 따라 차이가 생기게 됩니다, 현재의 월세비중이 전세비중을 초과한 이유는 여러가지가 있을수 있겠으나, 대표적으로 대출규제강화에 따라 전세대출의 자금조달이 쉽지 않다는 점이 이유가 될수 있고, 이전부터 이어져온 전세사기에 대한 불안감이 임차인 입장에서는 더욱 전세보다는 월세를 선호하게 되는 이유가 될수 있습니다. 특히 10.15일 규제이후로 주요지역내 갭투자가 어려워지면서 임대차 물량공급이 크게 감소되고 있고 그에 따라 전세가격 상승세가 나타나게 되면서 전세보증금에 대한 부담이 결국 월세로의 전환으로 나타나는 것으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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청약 가점이 낮아도 당첨될 수 있는 실질적인 전랼이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가점이 낮아도 청약자체는 가능할수 있으나, 당첨가능성에서 차이가 날수 있습니다. 보통 인기가 높은 청약건에 대해서는 많은 경쟁자가 몰리게 되고 그에 따라 당첨 가점의 커트라인도 높아지기 때문입니다. 가점의 경우 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족수에 따라 가점이 주어지기에 나이가 어리고 부양가족인 적은 젊은 세대가 상대적으로 가점이 낮아 불리하기 때문에 정부에서도 유형별 특별공급물량을 부여하여 이러한 부분을 개선하고 있기 때문에 젊은 세대의 경우 특별공급유형에 청약을 하는게 일반공급보다는 유리한 부분이 있고, 가점제보다는 추첨제비율이 높은 유형에 청약을 하시는게 유리하다고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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빌라나 오프스텔 투자나 지금 시점에서 위험이 큰가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 금리가 상승되면 부동산 시장에서 자금조달에 어려움이 생기면서 수요가 줄고 주택가격도 하락하게 됩니다 . 다만 향후 금리방향성은 인하의 가능성이 높기 때문에 금리에 따른 리스크는 적어지는 상황입니다. 문제는 현 부동산 시장에서 대출규제 및 지역에 따른 규제강화가 미치는 영향이 적지 않고 향후 변화되는 정부정책등에 따른 시장영향이 더클수 있기에 사실상 투자에 있어 관망이 필요한 시점으로 보이긴 합니다. 이전같이 부동산 규제강화시 비아파트에 대한 풍선효과등으로 시세상승이 나타난 적도 있으나, 지금은 양극화에 따라 수도권 그중에서도 아파트에 대한 규제만 가능화된 상태에서도 비아파트에 대한 가격상승이 나타나지 않는 것도 투자를 하는데 있어 리스크가 높아진 이유로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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갭투자각 위험해졌다는데 특히 어떤 상황에서는 절대 피해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 사실상 사용수익을 포기하는 대신 시간에 따른 시세상승을 노리는 투자방식입니다. 그에 따라 시세상승 가능성이 있는 지역, 입지를 선택하는게 가장 우선되어야 할것이고, 투자시의 전세가율은 결국 시세대비 투자금을 결정하는 요인으로써 전세가율이 높을 수록 갭투자를 하기에는 유리한 부분이 있습니다. 그런데 전세가율이 높더라도 향후 시세가 하락하게 되면 역전세나 깡통전세가 될수 있기에 위험도가 높아질수 있습니다. 특히나 매물에 따라서 빌라와 같은 매물은 가격하락폭이 커질수 있기에 갭투자를 하시러면 아파트와 같이 가격방어는 용이하면서 상승시 상승영향을 빠르게 나타내는 매물을 선택하시는게 필요합니다. 다만 현재 주요 상급지 또는 수요집중지역등에서는 토지거래허가구역 지정에 따라 갭투자 목적의 구매가 어려워진 상황이기에 이러한 부분들도 잘 고려하여 최적의 지역과 입지를 선택하셔야 합니다.
경제 / 부동산
5일 전
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