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답변 내역

아파트 재건축이 점점 어려워지는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축이 인기 있는 이유는 기존 소유자들 입장에서 낡은 주택을 새로운 주택을 바꾸는 것이기에 거주편의성이 올라가고, 일반분양에 비해 청약에 따른 경쟁없이 저렴한 조합원분양가에 소유할수 있는 장점이 있습니다. 이럴 경우 주변시세에 따라서 새건물의 프리미엄까지 붙을 경우 시세차익까지도 누릴수 있는 장점이 있습니다. 문제는 위와 같은 결과나 나타가기 위해서는 입지적인 장점이 있어야 하고, 분담금에 영향을주는 사업성까지도 어느정도 받쳐줘야 가능한 부분입니다. 거기에 개발과정에서 발생할수 있는 조합원간의 마찰, 시공사와의 마찰에 따라 공사지연등의 리스크까지도 재건축사업이 어려워지는 이유에 해당될수 있고 최근에는 물가상승에 따른 공사비 상승과 부동산 시장침체에 따른 미분양 리스크가 커지면서 이전보다 더 어려운 환경에 처해 있는게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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월세 계약할 때 관리비와 항목별 금액 확인할 수 있는 핵심 기준이 궁금하네요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 공용관리비상 포함된 항목을 볼때에는 엘레베이터 비용이나경비보다는 전기,가스, 수도요금의 포함여부를 보시는게 경우가 많습니다. 전기, 가스, 수도요금의 경우 개별관리비에 포함될수도 공용관리비에 포함될수도 있는데, 포함 여부에 따라 눈에보이는 관리비평균이 달라질수도 있기 때문입니다. 특히 가스,전기비의 경우 계절에 따른 변동성이 크기 때문에 어디에 포함되는지에 따라 실제 관리비 부담은 계약시 들었던 평균보다 차이가 날수도 있기 떄문입니다. 일반적으로 원룸의 경우 개별,공용을 포함하여 통일된 정액으로 부과되는 경우라면 크게 차이가 없을수 있겠으나, 공동주택처럼 가스와 전기가 개별관리비로 청구되는 경우에는 계절에 따른 관리비 차이가 클수 있습니다. 그래서 일반적으로 계약시에는 중개사등을 통해 개별관리비 항목에 대한 문의를 하시는게 좋고, 관리비를 모두 합쳐 월평균 어느정도인지를 설명들으시는게 유리할수 있습니다. 그리고 실제 난방비의 경우 해당 주택구조나 노후화에 따라 차이가 더 커지는 경향이 있기에 비슷한 비교매물의 관리비 평균정도는 한번정도 확인하시는게 기준을 잡는데 유리하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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전세 사기를 예방하기 위한 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게는 전세금 반환보증 개선등을 통한 문제화되는 무자본 갭투자를 근절하고 있으며, 계약단계별 정보제공 강화를 통한 위험계약을 방지, 공인중개사의 고지의무 및 책임강화, 그리고 국토부가 안심전세앱등을 운영하여 임대인의 전세사기 이력, 다주택여부, 보증금 반환이력등을 임차인에게 공개하고 있습니다. 관련한 세부사항등에 대한 별도 찾아보시면 되나, 이전보다는 계약하는 주택의 시세나 , 임대인의 관련사항등을 손쉽게 확인할수 있는 장치들이 마련되어 있습니다. 다만 이런것들이 있더라도 임차인 역시도 계약시에 이러한 사항등을 반드시 잘 확인하고 보증보험 필수가입과 전입신고등의 권리강화를 꼭 하시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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재건축 아파트 세입 자 2명, 이주 시점 및 주거 이전 비 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 경우 재개발과는 다르게 소유자가 아닌 세입자에게 별도의 주거이전비등은 보상되지 않습니다. 일반적으로 계약기간내 이주상황이 발생되는 경우 임대인이 중도계약종료에 따른 이사비용등을 협의하에 지원하게 되지만 이는 임대인과 협의를 통한 부분이고, 아파트에 2명이 거주하든 4명이 거주하던 가구수나 가구원수와는 관계없습니다. 법적으로 재건축에 따른 계약해지는 인정이 되는 부분이기에 임대인에 따라 이사비용지원이 강제되는 부분이 아니라서 별도에 강제할 공통기준금액등은 없다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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분양받은 상가의 임차인이 나가서 공실이 된 경우 임대인의 관리비 부담
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정상적인 임대차가 종료 되고 공실이 된 경우에는 소유자는 공용부분 전유부분 관리비 모두를 부담하셔야 합니다. 보통 전유부분의 경우 공실에 따라 사용량이 없을 것으로 보이기에 기본요금정도로만 나올것으로 보이나, 공용관리비는 기존대로 부과될수 있으며 이를 통합하여 청구되는 관리비내역서상 금액 전체에 대해서는 부담을 하셔야 합니다, 질문처럼 공유지분이라면 청구 또는 발생하는 관리비에 대해서는 지분자까리의 합의에 따라 정하시면 되나 별도의 합의가 없다면 지분만큼 부담을 하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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경주에서는 공사 허가 방식이 다른건가요? 문화재, 유적으로 인해서.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건축중에 문화재 발견시에는 관련법에 따라 공사가 중단되고 문화재청의 통제하의 정밀 발굴조사가 이루어지게 됩니다. 이건 국내 통일된 법률규정이며, 경주라고 해서 다르지는 않습니다만 지역특성상 관련 문화재가 나올 가능성이 높은 지역인 만큼 경주지역내 기존 건축문화재 주변건축의 경우 문화재별로 별도의 허용기준이 정해져 있는 것으로는 알고 있으며, 높이, 면적, 용도별로 엄격히 제한되는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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전세 이사하려는데, 이사 날짜가 안 맞아서 전입신고 때문에 고민입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전입신고를 미루었을 때, 발생할 수 있는 리스크가 다른게 있을까요? 예를 들어, 이중 계약 / 집주인 변경으로 인해 쫓겨난다거나...? -> 질문자님이 관련사항을 잘 알고 계신듯 보입니다. 전입신고를 늦게 하는 과정에서의 리스크는 질문에 기재된 부분들이라고 보시면 됩니다. 2. 그리고 임대차 계약 시, 이런 경우도 특약 추가를 할 수 있나요?예를 들어, 요즘 일반적인 "임차인 대항력 취득 익일까지 제한물권 설정을 하지 않기로 한다" 조건도 당연히 들어갈 예정인데, 뭔가 조건을 더 넣는 것도 가능한지 궁금합니다.-> 보통 특약으로써 전입신고 익일까지는 다른 물권 설정을 금지하는 특약을 녛는게 일반적이고 이러한 부분들이 있다면 전입신고가 잔금일 이후라도 해당 특약에 따라 다른 물권 설정이 있을 경우 계약해지등이 가능할수 있겠으나, 임대인의 의도에 따라서는 매매등이 이루어진다면 대항력이 없기에 크게 의미가 없을수는 있습니다. 개인적으로 기간차이가 20일이라면 짧은 기간은 아니기에 기존전세집에 가족한분을 전입시킨 이후에 본인은 새주택에 전입신고를 하시는게 가장 안전한 방식으로 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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원룸 이사후 해야하는 서류들은 뭐가 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차계약을 하고 난뒤 확정일자 부여 , 전월세신고, 전입신고를 하셔야 하는데, 순서에 따라서 의제되는 부분이 있기에 어떤것을 먼저하느냐에 따라 별도 신고가 필요하지 않을수도 모두 하셔야 할수도 있습니다. 전월세신고의 경우 계액일로부터 30일이내, 월세 30만원초과이거나 보증금 6천만원초과인 경우 의무가 있고, 전입신고를 먼저한 경우에는 별도 신고를 하지 않아도 자동으로 신고가 되게 됩니다. 확정일자의 경우는 의무가 없지만 보증금 보호를 위해 하시는 부분이고 보통 따로 하셔도 되지만 전월세신고시 의제가 되기 때문에 전월세신고를 먼저하신다면 확정일자부여는 별도로 하 지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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임대차 신고는 어떡게 해야하나요?.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세신고의 경우 계약일로부터 30일이내 하셔야하고 온.오프라인에서 모두 가능합니다. 혹시라도 계약일과 잔금일이 30일내 이루어져 전입신고를 먼저한 경우에는 자동으로 임대차신고가 되기 때문에 별도의 신고는 하지 않아도 됩니다. 그리고 작성과정에서 임대인 정보는 필수로 기재를 하셔야하고 계약서상 임대인정보를 입력하되, 확인되지 않는 부분은 임대인에게 연락하여 직접문의를 하시면 됩니다. 보통 전월세신고는 임차인이 하게되지만, 원칙상 임대인, 임차인 모두에게 신고의무가 있기에 임대인도 협조를 하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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버팀목 전세자금 대출실행 및 잔금납부 하루 일찍 해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행의 경우 별도 확인은 필요하겠으나, 일반적으로 대출실행은 제출한 계약서상 잔금일에 실행이 됩니다. 이를 변경하기 위해서는 사실상 은행이 요구하는 부분을 충족하셔야 하기에 여기서의 답변으로는 정확히 판단할수는 없습니다. 보통 심사과정중에 있거나 심사가 완료된 경우 하루 앞당겨 대출실행을 요청해도 즉시 되지 않는 경우가 많은데 이는 심사 및 자금집행일정이 내부시스템상 정해진 상황이기에 과정상 복잡합이 생길수 있고 그에 따른 서류변경도 은행입장에서 수용가능할지는 알수 없기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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