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작은 원룸 건물 하나 대출끼고 매입 어떨까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 본인이 원룸을 구매하고 실거주하는 부분은 주거안정효과와 기간내 이사에 따른 비용지출을 절약할수는 장점은 있어보이지만, 해당 건물매입을 통한 수익창출은 현실적으로 어렵기에 경제적인 면을 고려하기에는 한계가 있습니다. 특히나 외곽 원룸의 경우 현 부동산 시장분위기상 매매가능성이 낮고 가치상승에 한계가 있기 떄문에 본인이 결혼이나 이직등의 이유로 이사를 하려고 할때 해당 원룸 매매에 어려움이 있을수 있고 그에 따라 가격하락등의 가능성도 고려해보셔야 합니다. 그리고 대출의 경우도 주택금액에 따라 다르겠으나, 제한되는 부분이 있고 매월 지출되는 원리금으로 인한 주거비용부담도 발생하기에 금리변동성에 대한 부분까지 잘 고려하셔야 합니다. 개인적으로 입지나 거래가능성을 고려하시고, 소득대비 원리금의 지출이 어느정도인지등을 잘 고려하여 판단하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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아파트 임대사업자 매매시...세입자 동의서 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약기간중 임대인의 퇴거요청은 거절하시든 동의하시든 세입자의 선택사항입니다. 그렇기 때문에 임대인측에서는 중개보수비용과 이사비용등을 지원하는 조건으로 동의를 요구하는 것으로 보입니다. 해당 금액의 수준은 주변 부동산등을 방문하시거나 연락하여 대략적인 시세를 확인하시고 해당 금액선에서 협의하시면 되고, 질문자님처럼 계약기간까지 거주를 원하시면 해당 조건을 거부하시고 만기까지의 거주를 주장하셔도 임대인이 이를 강제할수는 없습니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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부모가자식의분양권을살경우세금이궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권 전매의 경우도 직계존비속간 거래는 증여로 추정되기 때문에 자금이체 및 계약서 작성등을 통해 매매방식으로 이전하는 방법과 증여를 통한 방법에 따라 세금은 달라지게 됩니다. 질문처럼 프리미엄을 포함한 가격에 전매를 진행할 경우에는 양도소득세에 대한 부담이 있을수 있고, 증여로 할 경우 증여세가 부담될수 있습니다. 증여세의 경우 직계존비속간 5천만원 비과세를 초과하는 부분에 대해서는 금액에 따라 증여세율이 적용되어 증여세가 부담될수 있습니다. 정확한 세금은 각 경우에 따라 계산이 필요한 부분이고 가장 세금부담이 적은 쪽을 선택하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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청약 당첨시 대출 관련 질문 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중도금 대출의 경우 주담대 대출이 아닌 집단대출 형식이고, 잔금시에 원금+이자를 일시상환하는 대출입니다. 또한 중도금 6회분에서 2회분은 자납을 하셔야 하고 은행을 통해 중도금 대출은 4회(40%)만가능하시다고 보셔야 합니다,1. 동작구는 현재 LTV 70% 이고, 잔금은 주택담보대출로 처리한다고 알고 있는데그럼 잔금+중도금 대출 한도는 11.9억이고이중 잔금대출한도는 6억이 맞을까요?-> 총 분양가에서 잔금시기에 주택담보대출이 풀로 된다고해도 최대 6억까지만 가능하고, 분양가 17억이라면 결국 본인자금 11억은 무조건 있으셔야 합니다. 중도금은 잔금시기에 일시상환하게 되므로 주택담보대출시 이를 모두 포함한 분양가에서 최대 6억만 대출이 되는 것으로 이해하시면 됩니다. 2. 중도금 대출은 집단대출을 이용하다가 잔금 대출로 갈아탄다고 하는 의미를 잘모르겠습니다. -> 앞에서 말한 것처럼 갈아타기라는 의미보다는 잔금시기에 주택담보대출을 받아서 기존 중도금대출 전액을 상환하는 것인데, 이를 두고 대출의 상품이 바뀌어 진행하는 만큼 갈아타기라는 의미로 말하는 분들이 있을 뿐 사실상 잔금시기 전액상환이라고보시면 됩닏. 3. 1번 대출한도가 맞다면 분양을 통해 구매시 현금 5.1억이 있으면 구매가 가능한지궁금합니다. -> 1의 내용을 참고하시면 되고, 결론은 담보대출 한도제한으로 인해 수도권의 경우 최대 6억까지만 대출이 가능하므로 11억은 자납하셔야 합니다,
경제 / 부동산
25.10.09
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주택청약 당첨 후 포기하면 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 청약에서 당첨된 이후 포기할 경우 일정기간 재당첨제한이나 청약통장 효력상실등의 불이익이 있을수 있습니다. 우선 재당첨제한의 경우는 규제지역여부와 분양가상한제 적용주택여부등 해당 청약건에 적용된 부분에 따라 재당첨 제한이 있을수도 없을수도 있어 정확한 확인은 입주자모집공고나 분양사를 통해 문의해보시면 됩니다 일반적으로 비규제지역 민영주택의 경우 재당첨 제한은 없습니다. 그리고 청약통장의 경우는 당첨일 기준 효력이 상실되므로 해지후 다시 가입하셔야 하고 가점의 경우 별도 불이익은 없겠으나, 청약통장 보유기간이 리셋되면서 해당 부분 가점이 낮아질수 있어 전체적인 가점 회복까지는 시간이 필요한게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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중랑구는 추후 발전 가능성을 볼 때 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보는 사람에 따라 차이는 있겠으나, 중량구의 경우 서울에서도 중하급지에 해당됩니다. 보통 노도강(노원, 도봉구 강북구)와 비슷한 정도의 지역으로 보는 의견이 많으며, 투자관점에서는 그 비중이 높지 않습니다. 발전가능성의 경우 서울내 해당되는 장점이 있기에 가격방어는 일정 수준 가능할수 있으나, 다른 서울 근접경기권이나 주요 수요지역에 비해서는 속도가 빠르지 않을 가능성은 있어보입니다. 그에 따라 주변 기반시설 및 교통편 발전에 따른 주택가격상승보다는 서울내 중상급지 규제에 따라 풍션효과에 따른 가격상승이 나타날 가능성이 더 높은 입지로 보입니다. 결국 눈에 보이는 지역내 인프라개선이나 발전가능성은 낮다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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전세계약 예정인데 전입신고, 확정일자 관련하여
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 질문과 같이 당일 전출, 당일전입시에는 별문제없이 전입신고가 당일 가능합니다, 질문처럼 해당주택에 전입세대가 있는경우 다른 세대의 전입이 어려운 게 원칙상 맞으나, 이사당일에 전입과 전출이 동시에 일어나는 경우, 혹은 하루이틀정도의 차이인 경우에는 전입신고에 대해서 행복센터등에서는 이를 받아주는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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서울 아파트가격의 상승추이를 알고싶어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.얼마정도 있어야 주택을 구매할지는 질문자의 자금조달가능성에 따라 달라질 부분으로 보입니다. 시기상으로는 각종규제애도 서울 부동산 가격은 다시 상승하고 반대로 대출총량규제에 따라 자금조달이 쉽지 않기에 단기간 주택구매는 현금이 어느정도 있어야만 가능하다고 볼수 있습니다. 그리고 서울지역내 내년부터는 당장 공급절벽이 예상되기에 부동산 하락보다는 추가상승가능성이 있는 만큼 일정한 자금이 없다면 당장은 주택구매가 쉽지 앟은 상황이고, 정부의 공급대책에 따라 시장공급이 현실화된다면 그때는 구입가능성이 높아질수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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월세 계약만료 전 나가는 것에 대해 질문드려요,.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 중도해지시 임대인이 다음임차인주선을 조건으로 말하였다면 다음 임차인이 구해지기 전까지는 계약은 유효하기 때문에 원하는 퇴거시점에 보증금 반환을 요구하기는 어렵습니다. 즉 임대인이 다음임차인이 없다는 이유로 보증금 반환을 거부해도 이를 강제하거나 대응할 법적 근거가 없습니다. 결국에는 다음 임차인을 빠르게 구하시는게 방법이라고 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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추석 연휴에 부동산 추가 규제가 나올 가능성이 높을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.나올 가능성은 있으나, 바로 나오기는 어렵지 않을까 생각됩니다. 일단 추가규제의 발표가능성은 현재 9.7공급대책에도 한강벨트내 가격상승세가 이어지고 있기 때문인데, 단기적으로 발표가 어렵다는 이유는 현 정부는 단순히 세금규제등을 통한 시장규제는 지양하는 입장을 발표하였는데, 6.27/ 9.7 대출 이후로 부동산 가격안정을 위해서 추가로 할수 있는게 결국 세금규제등만 남았기에 쉽게 다음 정책을 발표하기도 쉽지 않은 딜레마에 있다 생각되기 때문입니다. 현재 전문가들의 예상으로는 공정시장가율 비율을 높여 세부담을 높이고, 한강벨트중 성동, 마포등에 대해서 토지거래허가구역 확대, 주택담보대출에 추가적인 규제등을 예상하는 의견이 많으나 그 시기에 대해서는 의견이 다양한 편입니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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