답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 건축을 하는데에는 사업을 진행하는 주체인 시행사가 있고, 단순히 도급방식등을 통해 건축공사만 하는 시공사가 있습니다. 일반적인 시공사는 건설회사로 실제 건축비용만 받고 공사만 해주는 것으로 미분양과 건축근로자 급여미지급과는 관계가 없습니다. 다만 미분양으로써 시행사에게 돈이 없는 경우 시공사인 건설사에 공사대금을 지급하지 못하는 겅우에는 위와 같은 경우가 발생될수는 있으나, 현실적으로 그런 경우는 거의 없습니다. 만약 발생한다면 이는 건설사 자체의 하급하청에 따른 구조에 따라 중간에 누가 사고를 친경우가 대부분입니다. 보통 미분양이 발생하면 시행사가 이를 떠앉게 되고 할인분양이나 혜택을 제공하여 처분을 하게 되는데 이마저 어렵다면 임대로 전환하여 임대수익을 통해 어느정도 손실회복을 하는 경우도 있습니다. 결국에는 시행사가 미분양에 따른 손실을책임지는 구조이고 해당 시행사가 조합이나 프로젝트파이낸싱으로 자금을 모았다면 은행권등에서 그 피해가 이어진다고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 가격차이까지는 저도 이해가 어렵긴 합니다만, 식당에서의 주류가격이 일반 마트보다는 높은데에는 이유가 있긴합니다. 일단 마트와 식당간의 유통구조가 다른데, 보통 식당의 경우 소량구매이기에 다른 중간유통업체가 있고 거기에 가정용과 업소용간 주류세가 달라 실제 공급받는 가격에서 일반마트에서 파는 주류와는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 쉽게 끝날거 같지 않습니다. 어떻게 보면 두나라 결정권자가 어느정도 이성적인 부분이 있어야 하는데 점차 미국이든 이란이든 이성을 잃어가는듯한 분위기 입니다. 그리고 상황적으로도 미국이나 이란 모두 물러서는 쪽이 엄청난 정치적, 경제적 타격과 후폭풍을 책임져야 하는 만큼 쉽게 양보할 상황도 아닌듯 보여, 누구 하나 죽기전까지는 계속 이어지지 않을까 걱정이 됩니다. 거기에 점차 유럽과 다른 중동국가들까지 피해를 보면서 확전양상이 나타나고 있기에 전세계가 헤어나오지 못할 늪으로 향해 가는건 아닌지 걱정이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사의 경우 매년 일정수준의 합격자 배출되고 있고, 대부분은 은퇴이후나 개업을 고려하여 취득하는 경우가 많아 응시연령도 높고 자격취득후 중개사무소를 개설하는 경우가 꽤 많습니다. 그에 따라 어느지역이든 중개사무소간 경쟁이 치열하고 부동산 경기하락에 따라 시장도 많이 축소된게 현재상황입니다. 작년기준으로 폐업한 자영업에서 중개사무소가 상위권에 속하는 것도 이러한 영향으로 보이기에 블루오션이라고 하기는 어려운 부분이 있습니다. 다만 아직까지 개인적 능력이 있다면 충분한 소득을 영위하는 중개사분들도 많기에 개인능력만 충분하고 잘 맞는다면 한번정도 도전은 해보실수 있을듯 보입니다. 그리고 공인중개사 공부를 통해 부동산에 대한 관련법이나 등기에 관한 분석등을 할수 있기에 살면서 알아두면 좋은 지식적이 부분들도 않다는 점에서 시험공부는 해볼만 하지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 시점을 정해 말하기는 어려우나 가장 시세가 높은 시점에 매도를 하시는게 맞을듯 합니다, 가장 시세가높게 나타나는 경우는 각 분양단지마다 달라지는데, 예를 들어 분양가가 시세보다 낮은 경우 이미 시세차익이 확보된 시점이기에 입주시점전후로 파는게 이득일수 있고 해당단지가 대단지로써 지역내 대장아파트 급이라면 분양이후에도 가격이 추가상승할수 있는 요인이 높기에 입주이후에 시세흐름을 보고 가장 유리한 시점에 매도를 하시는게 유리할수 있습니다. 보통 신축의경우 대부분 건축한지 7년이내로 한정하는 경우가 많은데 이는 입주후 거주환경이 어느정도 인지가 되고, 건물도 신축으로써 가장 프리미엄이 인정되는 시점인 2~3년 사이 매매를 하는게 가격적으로 유리한 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차시세와 주택시세는 통상적으로 같은 방향으로 이동하게 되는데, 동시에 상승된다기 보다는 하나가 오르면 일정한 시차를 두고 상승하는게 일반적입니다 . 쉽게 주택가격이 먼저 상승하면 임대차 시세는 기존계약이 남아있기 때문에 재계약시점에 따라 상승을 하게 되고 반대로 전월세수요가 높은 지역으로써 임대차 수요에 따라 전월세 시세가 먼저 상승이 된다면 상승된 전세가율을 이전과 맞추어 유지하기 위해 주택시세도 천천히 따라 상승하게 됩니다. 물론 통상적인 경우로써 설명을 드리는 것이고, 이러한 과정에서 질문처럼 주택가격이 하락하였으나, 기존임대차로 인해 주변 전월세시세는 그대로 유지될수 있고, 지역에 따라 전월세수요가 높은 경우에는 오히려 상승되는 경우도 나타날수 있습니다. 다만 단기적인 현상으로 중장기적으로는 시세방향에 따라 전월세 시세도 하락하게 됩니다. 그리고 주택을 사서 가격이 오른다는 의미는 어떤 가격을 기준으로 보는지에 따라 다르겠으나 통상적으로 최근 실거래가를 기준으로 시세가 올랐다고 판단을 하는것이고 이는 실제 시장에 해당가격에 내놓아도 거래가 되는 것이기에 매매가능성이 낮아지는 않겠으나, 시장내 매물의 가격을 기준으로 판다면 수요자가 없어 매매가 안될 가능성은 있습니다 .특히 빌라처럼 비교대상이 없는 경우에는 수요자 입장에서 가격이 높다 판단을 하기 때문에 사실상 오른 가격 그대로 매매를 하기는 쉽지 않습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.CR리츠는 다수의 투자자자금을 모아 미분양 주택등을 매입하여 임대운영 후 분양전환을 진행하고 해당과정에서 얻는 임대수익 및 시세차익에 대한 수익을 배분하는 기업구조조정리츠을 말합니다. 투자자입장에서는 부동산에 대한 간접투자방식으로써 수익을 확보하는 것이고, 정부입장에서는 건설경기 악화에 따른 미분양을 줄이고, 이를 통해 민간이 임대주택을 확대하는 방식으로 주거안정을 도모할수 있는 장점이 있습니다. 일반 거주예정자의 경우 시세보다 저렴한 장기임대를 통해 주거안정을 이룰수 있는 장점이 있는 방식으로 볼수 있습니다. 다만 주요 미분양이 몰려 있는 지방내 주택을 매입하게 되는데, 지방의 고질적인 인구감소에 따른 소멸화를 겪는 상황에서 수요가 이에 충족이 될지, 이러한 경우 수익성확보가 되지 않아 사업실패 및 투자자손실의 가능성이 있다는 점은 문제가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 1기신도시내 선도지구의 경우 분당,평촌등에서는 빠르게 사업이 진행중에 있고, 기존 계획대로인 내년 착공을 위한 준비를 하고 있습니다. 사실 공사비가 오르고 경기가 안 좋은 부분도 있지만 재건축과정에서의 기간을줄이는 것만으로 비용절감이 가능하고 정부의 수도권내 재건축을 통한 공급확대 목표라는 의지가 있는 만큼 빠른 인허가절차가 지원되고 용적률상향등의 혜택이 있는 현 시점에 재건축을 마무리하려는 움직임 더 크게 나타나고 있습니다. 물론 과정에서의 조합원간 마찰이나 시행사, 시공사간 마찰등 생각하지 않은 문제들이 나타날 경우가 사업지연이 날수 있어 내년착공이 가능할지는 좀더 지켜봐야 하겠으나, 지금까지는 문제없이 진행되는 단지들이 많은 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전쟁이슈에 따른 가파른 상승세를 제외하면 2016년이후 국제유가와 전쟁발생 이전 국제유가를 비교해보면 사실 베럴당 큰차이가 없습니다. 질문처럼 시간대비 국제유가는 물가상승을 고려할때 크게 오르지 않았다는 볼수 있습니다. 이렇게 국제유가가 시간대비해 많이 오르지 않은 이유는 국제유가도 결국은 수요와 공급에 따라 가격이 정해지는 것인데 공급은 새로운 유전개발에 따른 공급증가, 현 주요 공급국가의 모임인 OPEC이 수요에 따라 공급을 조율하고 있기에 사실상 안정적인 유지가 되고 있습니다. 문제는 수요인데, 각나라들 마다 지금은 석유의 소비량이 이전보다는 줄어들고 있습니다. 이유는 많은 비중을 차지하는 전력생산에서 화력발전이 대부분 수력, 원자력등올 옮겨진 부분이 있고 사업분야에서는 친환경이슈로 인해 대체에너지를 개발 보급 확대하고 있다는 점, 개인에 있어 전기차의 보급확대등이 이루어지고 있기 떄문입니다.결국은 수요에 따라 공급을 조율하는 구조에서 줄어드는 수요만큼 공급도 감산을 진행하고 있기에 국제유가 가격은 우상향우하향이 아닌 보합세로 유지되는 경우가 많아 시간이 지나도 평균적인 가격수준에서 유지가 되기에 질문과 같은 생각이 들수 잇습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기수선충당금은 건물의 수리나 교체, 외벽도색등 건축물 안전 및 관리유지에 사용될 목적으로 징수하는 특별관리비에 해당이 됩니다 .보통 일정세대 이상 공동주택에 대해서는 의무적으로 존재하여야 합니다. 다만 해당 장기수선충당금을 사용할때에는 일정 요건에 해당이 되는 경우에 사용이 가능하기에 위 부분에 사용을 했을지는 정확히 판단을 할수 없으며, 위 항목에서 사용하지 않는다면 해당 수리비용은 이후 관리비에 세대별 쪼개어 수리비용으로 추가될수 있습니다. 장기수선충당금의 부담주체는 각 세대의 소유자에게 있으며, 보통 임대차계약을 통해 거주하는 임차인은 퇴거시점에 관리비를 통해 매월 납부한 장기수선충당금에 대해서는 돌려받을수 있습니다. 단, 소유자가 직접 거주하는 경우에는 그 부담의무가 소유자에게 있는 만큼 돌려받는 돈이 아닙니다.