답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자는 초기 투입자금이 주식이나 코인보다는 큰 편입니다. 쉽게 시드 자체가 높습니다. 질문에서 말하는 많은 돈이라는게 어느정도인지를 판단하기 어렵겠지만 그래고 갭투자나 다른 경매투자등을 위해서는 몇천만원정도는 있으셔야 시작이 가능합니다. 다만 최근에 부동산 조각투자나 상가건물등의 간접투자로써 리츠등이 상장되어 있기 떄문에 해당 부분에 툳자를 하시는것도 소액부동산 투자에 해당하게 되므로 해당 방법을 통해 투자를 하실수 있습니다. 그리고 부동산 투자는 자기자본보다 큰 레버리지(대출)등을 일으켜 직접투자를 하는 경우가 많기때문에 투자실패시 자기자금뿐 아니라 레버리지에 대한 추가손실까지 감당하여야 할수 있기에 늘 사전에 많은 준비와 계획을 가지고 투자를 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.브랫지론은 신용도가 낮은 시행사등이 부동산 개발 사업자의 개바자금을 조달하기 위해 제2금융권등을 통해 높은 이자를 부담하고 차입하는 차입금을 브릿지론이라고 합니다. 보통은 개발사업시 단기차입금 형태로 빌려쓰는 경우가 많습니다,우리가 일반적으로 알고 있는 PF대출도 이러한 브릿지론과 본PF대출로 구분하여 보는 해당 기준이 되는게 실제 착공 이전이냐 이후에 따라 구분을 하게 됩니다. 착공이 기준점이 되는 이유는 불안한 사업성으로 높은 이자의 브릿지론을 사용하는데, 착공이후에는 개발리스크가 줄기 때문에 낮은 이자의 본PF대출을 사용하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선호하는 임차인의 유형을 딱 정하기 어렵지만, 가장 기본적으로 매월 납부하는 월세를 잘 납부하고, 건물 사용시 깔끔하게 사용하는게 가장 선호하는 임차인이 아닐까 싶습니다. 그에 따라 매월 임대료납부에 문제가 없는 소득이 일정한 직장인과 주택사용시 비교적 깔끔한 사용이 가능한 여성을 남성보다는 선호하는 경향이 있습니다. 물론 개인에 따라 꼭 그런것은 아니지만 임대차 계약후 오랫동안 거주를 하는 임차인도 선호하게 되는데, 그래서 보통 초등학교 입학을 앞둔 아이가 있는경우에는 그렇지 않은 임차인보다는 선호하는 경향이 있습니다. 그외 임대인과 임차인간 계약기간 동안은 크게 마찰없이 좋은 관계 유지가 필요한데 사실 해당부분은 서로간의 배려나 노력이 필요하기 때문에 당사자 한쪽에 기대를 하기는 어렵고, 임대인이 가장 회피하는 임차인은 사소한 하자(단순소모품)등이 발생해도 연락을 해 막무가내로 정확하지 않은 법적사항을 내세워 수리를 요구하거나 임의대로 수리후 가격만을 청구하는등의 행동을 한다면 임대인입장에서도 좋게 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 상위1%가 보유한 부동산의 시세평균등은 조사된 결과치는 없습니다. 다만 부동산 관련 부자세에 해당되는 종합부동산세를 기준으로 판단하면, 지난해 4조2천억원 종합부동산세 세수중 약 70%가 상위 1%납세자가 부담한 것으로 나타나고 있습니다. 이들의 평균 종합부동산세 납부세액은 5억 8천만원이라고 합니다. 1년에 종합부동산세로만 납부한 금액을 말합니다. 그리고 이러한 수치를 역순계산하면 납부인원당 평균 835억정도의 부동산을 보유한 셈입니다. 물론 토지와 건물,주택 모두를 포함한 것이고, 공시지가를 기준으로 부과하기 떄문에 정확한 시세기준 부동산 그중 주택보유금액 평균은 알기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대단지 아파트는 일반적으로 1000세대 이상의 아파트 단지를 말하는데, 이러한 대단지의 장점은 가격적인 부분에서 가격방어가 잘 되어 안정적인 가치보존이 가능하고, 수요가 꾸준하기 때문에 매도시 거래상대방을 찾기 유리한 면이 있습니다. 그리고 생활면에서는 주변 편의시설등이 잘 갖추어지는게 일반적입니다. 그만큼의 세대수가 있어 수요가 풍부하기 떄문인데 이러한 요건으로 교통편 역시도 해당 단지를 중심으로 개선될 여지가 높습니다. 그외 시간이 지나 재건축등의 이슈가 발생될 가능성이 높은 점인데, 이는 부지가 상당히 넓기 때문에 재건축시 사업성등에서 유리할수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기수선충당금은 본래의 목적이 건물에 대한 수선,보수을 위한 금액입니다. 다만 일상적인 하자에 따른 보수 보다는 엘레베이터 교체나 외부도색처럼 아파트 및 건물의 가치를 증가시키는 경우에 사용되는 적립금입니다, 그리고 이러한 결과로 발생한 가치상승은 거주하는 임차인이 아닌 소유자인 임대인에게 귀속되므로 임대인이 부담하는게 맞습니다. 또한 임대차라도 하자보수등에 대해서는 사실상 임대인에게 부담책임이 있고, 장기수선충당금의 경우는 관리비에 포함하여 일괄징수하기 때문에 매달 관리를 부담하는 임차인이 일단 납부를 한뒤 이후 만기퇴거시등에 임대인으로부터 돌려받을수 있는 부분입니다 다만, 계약시 장기수선충당금에 대한 부담을 임차인에게 귀속시키는 특약등을 합의하에 체결한 경우라면 임차인이 부담하지만 별도 특약이 없다면 임대인이 부담하는게 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매물의 경우 낙찰률은 점차 높아지고 있으나, 매물 유형에 따라 조금씩 차이는 있는 것으로 알고 있습니다. 보통 아파트에 대한 낙찰률은 점차 높아지고 있으나, 비아파트인 빌라와 최근 내수경기침체로 수익성이 좋지 않은 상가등에 대해서는 낙찰률은 기존과 비슷하거나 오히려 하락하고 있는 추세입니다. 경매도 매물과 낙찰후 이용가능성등에 따라 수익이 달라지기 때문에 정형화된 수익을 제시하기는 어려우나, 여전히 수익창출이 가능한 경매물이 존재하며, 다만 예전보다는 이러한 수익성 좋은 매물을 찾기 어려워지고 있는 것은 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출시 나이제한은 없기 때문에 대출자체가 불가한 것은 아닙니다만 대출상품에 따라 상환기간을 늘리는 경우에서는 위와 같은 이유로 제한이 될수는 있습니다. 그리고 대출시 소득을 기준으로 대출한도를 산정하기 때문에 사실상 소득이 없는 70대분들은 추정소득등을 기준으로 판단하기에 한도가 낮을수 있습니다. 그리고 무엇보다 주택담보대출은 신용대출이 아닌 주택을 담보로 하여 설정하는 것이기 때문에 담보물이 있어 미상환등의 문제는 덜 할수 있습니다. 그리고 우리나라의 경우 사망으로인한 상속시 재산과 채무가 동시에 상속이 되나, 상속포기를 할 경우 재산과 부채모두 상속되지 않습니다. 그러므로 단순하게 채무자가 사망하였다고 그 직계비속들에게 대출상환을 요구할수는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.누수 피해에 따른 보험사의 보상 절차와 월세미납에 따른 계약해지는 별개의 내용으로 보입니다. 중요한건 계약이 아직 유효한 상태에서 누수피해가 발생하였고 해당 부분에 대해서는 임대인이 보험을 통해 처리해주어야 하는 상황인것으로 보시면 되고 월세 미납에 따른 계약해지는 별개의 상황입니다. 보험사에서 누수 발생 이후 계약해지의 문제보다는 누수발생시점에 계약이 유효한지가 더 중요할것으로 보이기 때문입니다. 그외 손해사정사 방문시까지 거주하는 부분은 누수로 인한 피해를 확인하기 용이하고 세입자 물품에 대한 피해등이 있을경우 확인이 가능하기 때문에 질문처럼 방문시까지는 현상태로 거주를 하시는게 좋을듯 보입니다. 물론 그렇지 않는다고 해서 보상이 안되는 것은 아니겠지만 보상액 산정시에 피해입증등의 문제로 차이가 생길수는 있어보이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 아파트 관리규약으로 별도 달리 정하바가 없는 경우 공동주택관리법과 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률상 구분세대 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그밖의 의무를 부담하는 것으로 나와았습니다. 일단 질문자님의 아파트 관리규약을 통해 세대별 부담액 산정방법을 확인해보시면 될듯 보입니다. 다만, 통상적으로 주택공급면적에 따라 관리비는 배분되어 부과하는것이 일반적이기 때문에 개별 사용량에 따른 별도관리비가 아니라면 일반관리비에 대해서도 평형이 클수록 더많은 관리비를 부담하게 됩니다.