답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 주택의 형태를 구분하지 않습니다,즉 아파트라고 100% 없다고 할수는 없지만 가능성만 보면 아파트에서는 전세사기 확률이 낮은게 사실입니다, 이유는 아파트는 비교가능한 시세가 있기 때문에 거래시세가 명확하고 그에 따라 일정전세가율이 유지되고 있기 때문에 계약시부터 전세가율이 높은 매물에 대해서는 계약을 하지 않을수 있습니다. 또한 거주중 가격하락이 나타나더라도 아파트는 가격방어가 잘 되기 떄문에 깡통전세의 확률 자체가 매우 낮기 때문입니다. 다만 오피스텔의 경우는 빌라와 같이 불분명한 시세와 가격방어가 잘 되지 않기 때문에 깡통전세의 확률이 아파트보다는 높은 편에속합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 개발방식에 따라 이해가 조금다른데 대표적으로 환지방식의 경우 감보율이라는 게 있고, 이는 예로 200평 땅이 있고 감보율이 20%라면 40평의 땅을 개발시행자가 가지게 됩니다. 여기에는 체비지와 공공시설용지가 함께 포함된 것으로 개발시행자는 실제 체비지만을 시행자의 땅으로써 다른곳에 처분을 하여 사업비를 충당하게 됩니다. 즉, 구획 정리를 할 경우 기존 토지소유자등에게 모두 동일면적으로 환지하는게 아닌 가치산정등을 통해 그에 맞는 토지면적만으로 배분하고 일정부분의 토지는 남겨두기 떄문에 보류지라는게 생기게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재건축 , 재개발 사업을 진행하면서 사업시행자는 용적률 또는 건폐율 완화등의 혜택을 받을 목적으로 부지의 일정부분을 도로, 공원등의 공공시설물 형태로 국가나 지방단치단체에게 무상으로 제공하는 것을 말합니다. 말그대로 사업시행자는 건물을 더 높게 지어 일반분양가능한 세대수를 늘릴수 있어 재건축사업성을 높일수 있고, 정부는 정비기반시설에 대한 비용을 절감하는 서로간 이득을 취하는 제도입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출의 경우 이전 고금리 당시에 시중은행등에 대한 정부 압박등에 따라 일부 대출금리를 인하였으나, 최근까지 기준금리가 동결되고 있고, 최근 주택가격상승세가 나타나게 되면서 다시 대출금리가 올라가는 추세입니다. 또한 정부가 지원하는 공공대출에 대한 디딤돌 대출금리도 정부가 일부 인상을 발표하면서 주택구매를 위한 자금조달이 더 어려워진게 사실입니다. 다만 기준금리에 대해서는 미 기준금리가 9월중 인하가능성이 높아지면서 우리나라도 하반기에는 기준금리 인하가 가능할것으로 예상하는 의견들이 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그린벨트 해제와 아파트 분양과는 관계가 없습니다. 정부에서 아파트 공급확대를 위해 그린벨트를 해제하겠다는 발표를 하였으나, 그렇다고 해제와 동시 해당 지역에 아파트를 건설하는 것 또한 아닙니다. 그린벨트 해제는 말그대로 개발사업이 불가한 지역에 대해 기본적인 규제를 해제한 것일뿐, 개발을 위한 도시관리계획에 따른 절차나 토지자체의 지목, 형질 변경및 대지조성등 실제 개발을 위한 단계를 명확히 구체화한것은 아닙니다. 또한 해당 지역에 아파트가 어디에 어떻게 들어설지도 모르는 상황이기에 당장의 그린벨트해제만를 보고 아파트 분양이 언제될지 예측을 할수는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장경제인 부동산 시장에서는 수요와 공급에 따라 가격이 결정되고, 이러한 수요를 결정하는 요인에 금리가 포함되게 됩니다. 쉽게 고가인 주택을 구매하기 위해서는 자금이 필요하고 대부분의 사람들은 은행을 통해 주택을 담보로한 대출을 통해 자금을 일부 조달하게 됩니다. 이때 대출에 따른 이자가 바로 금리에 따라 변동되게 됩니다. 예를 들어 금리가 높아지게 되면 대출금리도 높아지게 되고, 그에 따라 기대출자들은 매월 이자부담이 크게 늘어나게 되어 주택을 매도하게되고, 신규주택구매 예정자들은 이자부담으로 구매를 늦추거나 하지 않게 되어 부동산 수요는 감소, 구축공급량은 늘어나게 되면서 자연스럽게 주택가격을 하락시키게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일산의 경우 1기신도시로 현재 재건축 또는 리모델링사업이 본격화 되는 지역으로 볼수 있습니다. 재건축의 기간이나 분담금은 해당 사업에 있어 어쩔수 없는 부분으로 투자의 목적이 있다면 사업이후에 주택가격상승분이 질문자님이 생각하는 기대치 만큼 충족이 될지를 판단한뒤에 실제 구매를 판단하셔야 할 부분입니다. 다른 사람들이 하는 투자권유나, 조언들도 결국은 주관적 판단이기 때문에 최종 투자의 결정은 본인이 하셔야하고 그를 위해서는 해당 주택이나 주변입지 파악을 위해 실제방문하여 둘러보시는것도 도움이 될수 있어 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.마용성은 최근 주택가격상승세가 높은 지역으로 흔히 말해 신흥 고가 지역으로 부상되는 곳입니다. 그에 따라 지역내 수요뿐 아니라 지방, 서울외 수도권에 거주하는 외지인의 구매수요가 몰리는 지역입니다. 최근 조사에 따르면 권역내 외지인 비중은 강남3구보다 더 높은 것으로 나와 있고 반대로 동일 자치구 내 매수 비중은 29% 다른 권역에 비해 훨씬 낮다는 결과가 있는 것으로 볼때 외지인의 서울내 똘똘한 한채에 대한 수요가 해당 지역권으로 집중되는게 이유가 아닐까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.업무용 시설인 빌딩의 경우 주택이 아니기 때문에 주택담보대출에서의 규제는 받지 않습니다, 상가에 대한 담보대출의 경우 RTI 즉, 임대소득 대비 연간이자비용을 고려하여 60~80%범위에서 대출이 가능할수 있습니다. 대출한도의 산정방식과 규제등의 차이로 인해 상가담보대출이 한도자체는 더 자유로울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양에 당첨되고 본계약을 체결하였다면 분양권을 가지게 된것이고 분양권은 주택수에 포함이 되므로 유주택자로 볼수 있습니다. 그에 따라 무주택요건에는 해당되지 않습니다.