답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합격이 되고 난뒤 자격증의 교부는 응시원서 접수시 입력한 회원정보 화면의 주민등록상 주소지의 시,도지사명의로 , 시도지사가 교부하게 됩니다. 교부일은 해당 시도의 일정에 따라 다르게 정할수 있습니다. 보통 방문보다는 인터넷을 통해 우편배송을 선택하여 집에서 받아보실수 있기에 이를 이용하시면 편리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 2~3개월전에 올리시는 경우가 많습니다. 이유는 해당기간정도 뒤에 입주를 희망하는 수요자들이 대부분이고, 실제 대출과정이나 입주가능기간을 고려할때 가장 용이한 기간차이기 때문입니다. 다만 해당지역내 부동산 거래량이 적고 수요가 워낙 적은 곳이라면 이보다는 더욱 빠르게 주택매물을 등록하셔야 거래가 이루어질수 있고, 거래가 활발한 지역이라도 대출등을 고려하면 퇴거기준 최소 1개월이상 남아야만 거래가 이루어질 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산리츠는 부동산 투자회사를 의미하고 해당 투자회사는 대출과 자기자본(투자자금)을 동원해 건물을 매입하고 임대료를 받아 관련된 비용을 지출하고 남은 수익에 대해서 주주에게 배당등을 진행하는게 일반적입니다. 질문에서처럼 부동산 임대수익률이 3%라면 이는 대출관련된 이자비용, 세금등을 공제하고 순수하게 남는 임대수익에 대한 수익율일 가능성이 높습니다. 임대수익률 계산에서는 연임대수익에서 대출금을 제외한 자기투입자본에 대한 비율이기 때입니다. 그에 따라 질문처럼 임대수익률이 은행이자율보다 낮다라도 리츠회사 운영이나 배당에는 문제가 없을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 낙찰자의 경우 배당이 어떻게 되는지는 크게 중요하지 않습니다. 중요한건 권리관계상 낙찰이후 인수되는 권리와 소멸되는 권리의 구분이 낙찰자 입장에서는 가장 중요하고, 특히 인수되는 권리중 가장 유의해야 하는 대항력있는 선순위임차인에 대한 배당금액정도라고 볼수 있습니다. 보통 배당순서는 경매집행비용 -> 부동산 필요비,유익비 -> 소액임차인 최우선변제금, 임금채권 (3개월치) -> 당해세 -> 담보물권(순위에 따른 실제 배당) 순으로 진행된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 청약의 경우는 본인이 구매를 원해도 당첨이 되어야 매수가 가능하기에 내가 원하는 시기에 구매를 할수 있는 것은 아닙니다. 그렇기에 구축매매와 청약을 비교하여 판단한다면 시기보다는 본인이 새집을 원할 경우 계속적인 청약을 통해 구매를 하시면 되지만, 내 자금상황과 구매를 원하는 시기에 맞추어 주택보유를 원하시다면 구축매매를 진행하셔야 합니다. 그리고 현재시점도 사실 실거주를 위한 주택을 구매하는데 있어 나쁜시기는 아닙니다. 금리가 인하되기 시작했고 대출규제에 따른 가격상승세를 막고는 있지만 주택가격은 강보합상태로 하락보다는 유지되고 있는 부분을 볼 수 있기 때문입니다. 또한 다주택자가 아닌 무주택자의 경우 대출규제 정도가 약한 부분도 있고, 정책적 지원도 유지중이기에 유리한 면이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2022년 대형 압사사고와 코로나에 대한 영향으로 상권이 많이 하락한것은 맞습니다. 다만 올해부터는 분위기도 많이 회복된 편이라는 의견이 많으나 실제 매출에 있어서는 온전한 회복은 아직까지 되지 않았다고 합니다. 그리고 이러한 분위기 반전은 사실상 내수소비증가라기 보다는 외국인의 방문및 소비에 따른 것이라는게 분석입니다. 참고로 할로윈 관련해서는 점차 유동인구가 늘어는 나고 있지만 이전보다는 방문손님이 줄어든 느낌은 여전하며 작년의 경우 할로윈 기간에 방문손님이 평소보다도 더 적었다는게 이태원 상점들의 이야기 입니다. 거기에 최근에는 홍대나 다른 번화가로 손님들이 이동된 부분도 상권이 예전처럼 회복되지 않는 이유중 하나라고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 느끼는 것에 따라 다릅니다, 다만 일반적으로 가장 어려운 과목은 2차시험에 포함된 공법이 될수 있고 해당 공법은 사실상 암기할 내용이 많고, 도시개발법등이 모두 포함된 만큼 이해도 쉽지 않습니다. 그 다음으로는 민법을 가장 어려워 하는데 민법의 경우 판례에 대한 이해와 용어의 이해가 쉽지 않은 과목에 해당됩니다. 나머지과목은 평균수준으로 보시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 시험의 경우 1차는 부동산학개론과 민법으로 구성되어 있으며, 2차 시험의 경우 중개사법 , 부동산 공법, 공시법과 세법을 합친 공시세법 이렇게 구성되어 있습니다. 위 제시한 것처럼 법률관련 과목이 5과목, 학문과목이 1과목으로 구성되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부산 삼익비치는 현재 용적률 한도가 300%인데, 특별건축구역으로 지정되면서 용적률이 360%까지 높아졌습니다, 그에 따라 기존 1:1 재건축에 가까워 사업성이 낮았던 문제들이 해결되었고, 99층 초고층설계로 조합원 전세대 오션부가 가능해지면서 기존 세대간 갈등도 어느정도 완화된것으로 알고 있습니다. 결국에는 특별건축구역지정이 해당 재건축사업에 큰 도화선이 된 것으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산은 후행경제입니다. 즉 경기가 호황이면 부동산 가격은 점차 상승하게 되고, 반대로 경기가 불황일때는 부동산 가격도 하락하게 됩니다 즉, 부동산 가격 상승기가 왔다면 이미 경기는 호황단계라고 볼수 있습니다, 그리고 주택가격은 과거지표를 기준으로 큰 그림에서 계속 우상향하고 있고, 그 사이 경기상황에 따라 상승과 하락의 파동이 반복되고 있다고 볼수 있습니다.