답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전매제한 제도가 생긴 이유에는 여러가지가 있지만 실제 주택시장의 안정성을 높이고 투자자들의 단기 투자와 실수요자의 주택 구매기회 부여를 위해 만든제도 입니다. 보통 전매제한으로 인해 투기성 매매가 줄어들고 그에 따라 가격 급등과 같은 현상을 방지할수 있기 때문에 일정지역, 청약건등에 대해서는 전매제한을 두게 됩니다. 질문처럼 임대아파트의 경우도 사실상 매매, 양도, 전대차가 인정되는 사유가 아니라면 금지되어 있고 원칙상 불법행위로 보게 됩니다. 물론 분양전환 이전까지의 사항이겠지만, 분양전환시 시세대비 80%수준으로 입주가 가능하기 때문에 시기가 가까울수록 피를 붙여 매도하는 경우가 공공연하게 발생하고 있고, 이러한 부분들도 결국은 저소득층이나 사회적 약자에 대한 주거안정이라는 본래의 목적에서 벗어난 것으로 볼수 있기 때문으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 입지는 아파트 단지로 둘러쌓여 있고 주거지역에 해당되므로 유흥시설에 대한 걱정은 크지 않을듯 보입니다. 그리고 근처에 초등학교, 중학교가 위치해 있고 뒤로는 후곡학원가가 근접해 있는 만큼 학군도 나쁘지 않습니다. 다만 주엽역, 일산역과는 일정거리 떨어져 있기 때문에 역세권이 아니기에 이동편의가 조금 떨어지고 근처에 고등학교가 없는점은 아쉬울수 있습니다, 또한 일산자체가 전체적으로 복잡하지 않고 상업,유흥등은 일정한 곳에 몰려 있기 때문에 아이와 주거를 하는데 조용하고 안전한 환경이 조성되어 있다 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일산의 경우 1기신도시로 정부의 선도지구에 해당됩니다. 그러므로 재건축에 대한 투자가능성이 있지만 서울과 일산간 신도시개발 (마곡, 고양창릉, 대곡등)이 이루어지면서 예전만큼의 상승세를 기대하기 어려운 부분이 있습니다, 그에 따라 투자목적으로써 주택매수를 고려하신다면 일산보다는 서울이 유리할수는 있지만, 각 매물에 따른 입지분석등은 반드시 잘 하신뒤 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전원주택의 경우 열손실이 아파트에 비해 크기 때문에 난방비에 있어서는 훨씬 비용이 많이들어가게됩니다. 반대로 공용부분에 대한 전기사용은 없기 떄문에 동일 전기사용시 관리비 부담이 적습니다. 다만 전원주택 특성상 마당이 있는 경우 조경 및 관리비용, 시설 및 설비 유지보수 비용의 경우 분담할 세대수가 없기 때문에 소유자가 모두 부담하여야 하기 때문에 평균적인 관리비용은 더 발생하게 됩니다. 쉽게 말해 순순하게 관리비용은 아파트와 비교하여 차이가 없거나 더 적지만, 주택유지에 필요한 비용등이 아파트에 비해 더 높은 비용이 발생하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이월과세에 대한 내용으로 보입니다. 일단 이월과세에 해당되지 않는 경우는 1세대 1주택 요건에 해당되는 경우 , 공익사업을 위한 수용된 경우, 이월과세를 적용하지 않아도 세액이 더 많아지는 인데, 혹 증여주택 하나만을 보유한 1세대 1주택자라면 2년보유, 12억이하에 충족되면 양도비과세가 적용가능합니다. 만약 위 사항에 해당이 없다면 이전 10년내에서 현 5년내 매도시 이월과세에 해당됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 다만 질문처럼 하실 경우 4억에 매수하여 2억5천에 매도하는 것과 같습니다, 부동산에 전세 낀 매물로써 매도가격 2.5억 임차보증금 1.5억으로 해서 등록하시면 됩니다. 이럴 경우 실제 거래가 진행되면 질문자님은 현금 1억만 받고 소유권을 넘기게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임차인 계약갱신청구권은 만기 6~2개월전까지 사용하셔야 합니다, 그리고 이전에 매매가 이루어지더라도 새임대인이 기존 임대차를 승계받기 때문에 임차인은 위 기간(청구권사용기간)에 사용의사를 바뀐 임대인에게 의사통보하시면 됩니다. 물론 이떄 새 임대인이 실거주를 이유로 거부하게 된다면 계약연장은 어려울수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사무소 중개사 변경과 계약서상 효력과는 관계가 없습니다, 그에 따라 계약서 재작성할 필요가 없습니다, 법적 효력도 그대로 유효합니다.가능은 한데, 이 부분은 해당 중개사에게 요청하셔야 할 부분입니다. 현재 계약서를 작성한 중개사가 다른 지역으로 간 상태이기 때문에 현 부동산에서 이를 수락할지는 잘 모르겠지만 아직 중개보수 지급을 하지 않으신 상태라면 가능하지 않을까 생각됩니다. 그리고 매수자와 매도인 전자서명도 필요하기 때문에 계약상대방에 대해서도 협조를 구하셔야 할 듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세처럼 월세가 없는 경우라면 보증금이 곧 거래금액이 되나 월세의 경우는 환산보증금을 산출하여 거래금액으로 적용하게 됩니다. 환산보증금은 월세X100을 하고 보증금을 더해 산출하며 질문에서 2000 /45는 현 계약조건이며, 이를 토대로 환산보증금을 산출하면 2000+(45X100) = 6500만원이 됩니다.여기에 중개요율은 임대차 / 5천만원~1억미만 구간에 해당하여 0.4%을 적용하게 됩니다. 그럼 중개보수는 26만원이 나오게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세부적인 사항이 없어 일반적인 설명만 드리면 현 주택의 융자가 얼마이든 매수자 입장에서는 매매가격만을 지급하고 매도자는 이를 받아 기존 근저당을 상환하고 등기말소 후 주택소유권을 이전하게 됩니다. 물론 계약서상 특약으로 이러한 내용을 기재하게 됩니다. 문제는 질문에 첨부된 사진만 보면 매매가격이 3900만원이라면 기존 융자금을 인수하는 조건일수 있지만 세부사항기재가 없고 보통은 이렇게 하지 않기 때문에 매매가격을 3억3900만원으로 보시는게 맞을듯 하고, 매수자는 해당 금액을 모두 지급하여야 주택을 인수할수 있습니다.