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답변 내역

지방집값과 서울집값은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갈아타기에 대한 부분은 답변을 드리기 어려우나 투자의 관점에서 주택매수를 고려한다면 현실적으로 수도권내 주택을 대상으로 하시는게 지방보다는 안정적일수 있습니다. 현재 양극화가 더욱 심화되고 있고 이는 단순히 부동산 시장의 문제라기 보다는 지방소멸화와 관련이 깊기 떄문에 지방에 별도 호재나 장기적인 발전계획이 없다면 지방내 주택을 구매하는 하는 것은 실거주용이라면 모르겠으나, 투자용으로는 리스크가 커질수 있다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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신혼부부 주택 매수시에 무주택 유지 의견
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적 혼인신고를 할 경우 배우자가 주택을 보유하였다면 동일세대로 보기 떄문에 무주택유지는 사실상 불가능합니다. 만약 결혼을 하고 혼인신고를 하지 않은 상태에서는 동일세대로 묶이는지 않기에 무주택 유지가 가능할 여지는 있습니다, 참고로 부부의 경우 주소지를 다르게해도 세대분리는 되지 않는게 일반적이기에 혼인신고를 하지 않는 방법외 다른 방법은 사실상 없다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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불법건축물 양성화 시행은 언제부터인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기사에 따르면 현 정부가 비아파트의 불법건축물등에 대한 양상화를 11년만에 추진하는 것으로 나와는 있으나, 시행일자나 확정사항이 아닌 현재 국토교통부가 실태조사를 시작하는 단계로 나와있습니다. 실태조사의 경우 11월까지 마무리하고 해당자료를 바탕으로 관련 정책을 발표할것으로 보이기에 현 단계에서는 구체적인 시행시기와 적용대상등에 대한 질문의 답을 해드리기는 어려울듯 보입니다
경제 / 부동산
25.09.18
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1가구 2주택 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2025년부터 혼인으로 인한 일시적 2주택의 경우 혼인신고일로부터 10년 이내 먼저 파는 1주택에 대해서 비과세가 됩니다. (양도시점 1세대 1주택 비과세요건에 해당되어야 합니다.)일반적으로 일시적 2주택 양도비과세의 요건은 종전주택을 구매한지 1년이상 경과후 신규주택을 구매하고 해당 시점으로부터 3년내 종전주택을 매도하게 되면 해당이 되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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집 매수할 때 공동명의가 좋은지에 대해
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황에 따라 달라지는 부분으로 1세대 1주택자이면서 주택가액이 12억이하라면 단독명의와 공동명의간 실질적인 차이는 크지 않습니다. 보통 공동명의를 하는 이유는 종부세(종합부동산세)에 있어 1주택자의 경우 주택가격이 12억을 초과하는 경우 과세대상이 될수 있어, 공동명의를 통해 과세기준 금액을 낮추어 종부세 과세기준을 회피할수 있는 장점과 양도시에 발생하는 양도소득세에 대해서도 양도차익를 두 명의자가 나누기에 부담할 경우 누진세율 적용구간이 낮아져 세부담이 줄어들수 있습니다, 또한 인별 기본공제시 각각 되기에 유리한 부분이 있습니다. 다만 1세대1주택, 12억이하의 주택일 경우 단독명의로 하여도 종부세 과세대상이 되지 않고 양도소득세는 비과세되는게 일반적이기 때문에 위와같은 장점은 필요하지 않을수 있고, 임대차나 매매시 혹인 대출시 공동명의일때에는 두 명의자의 서류 및 참석등 불편한 점이 있기에 되도록 상황에 맞추어 선택을 하시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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우리나라는 왜 다들 수도권에 살아요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 쉽게는 교육과 먹고 사는 문제입니다. 유명한 대학들은 서울에 집중되어 있고, 일을 할수 있는 직장의 공급이 대부분도 수도권에 집중되어 있기 때문입니다. 이전처럼 중화학공업이 성장할때에는 넓은 부지 산업시설과 노동력을 중심으로 하였기에 토지 가격 및 부지확보에 있어 지방이 유리하였고 거기에 노동력까지 뒷받침되어 있어 지방에서도 나름 큰 산업단지가 많이 분포하였고 일자리 창출도 어느정도 되었다고 한다면 지금은 산업구조가 지식을 중시하는 지식산업화로 변화되면서 입지에 따른 제한이 사실없고 기업입장에서는 유명대학이 있고 인재충원이 유리한 수도권에서 자리잡게 되면서 점차 수도권에 일자리 공급은 늘고 지방내 일자리 공급은 감소하였기 때문입니다. 다른 이유로는 생활여건입니다. 서울 수도권의 경우 문화, 정치, 사회 전반의 중요한 편의부분들이 집중되어 있기에 생활여건이 지방보다 유리하고 한 개인으로 볼때 누릴수 있는 편의성이 지방보다는 매우 높습니다. 이렇게 수도권에 집중이 되기 시작하면 결국 인구의 이동도 수도권에 집중된다고 보시면 될듯 합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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안녕하세요 질문이있어 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두 당사자간 합의가 필요한 부분이기에 가능하다 불가능하다를 현시점에 답변드리기 어렵습니다. 사인간의 계약인 만큼 임대인과 협의를 통해 조율하고 이후 계약서를 다시 작성하시면 되나, 우선적으로 임대인이 이에 동의를 할지는 실질적인 대화를 나누어 보셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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임대차 계약 시 보증금 및 임대료 조건?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 두 당사자간 합의로 정하는 것이 맞으나, 통상적으로는 매물을 구할때 임대인이 조건을 걸어두고 이에 충족이 되는 임차인을 찾는 것이기에 임차인에게 선택권이 있다고는 보기 어려운게 현실입니다. 보통 매물의 보증금과 임대료은 임대인이 정하여 부동산에 매물등록을 하고 계약과정에서 임차인이 중개사나 임대인과의 직접적인 협의를 통해 조율할수는 있는 여지는 있으나 최종결정은 임대인의 몫이고, 지급방식과 시기에 대해서는 두당사자간 일정을 조율할수 있는게 일반적입니다. 이때 사실상 조율가능한 지급시기는 잔금일에 대한 조정정도 이며, 월세의 경우 선불, 후불의 경우도 사실상 조정이 어려운 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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신탁 명의 임대차계약 중 보증금 반환 불안 및 월세 미납 상계 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신탁등기가 되어 있다면 실질적은 소유주인 임대인은 등기부상 명의자가 아니기에 주택을 매도할수 없습니다. 신탁등기가 말소되고 소유권이 현 임대인에게 이전되어야만 매매가 가능할수 있습니다. 우선적으로 등기부 부터 확인을 해보시기 바랍니다. 신탁등기가 말소되어 소유권이 넘어왔다면 매매가능성이 있는 것이고 그게 아닌 신탁등기가 그대로 있다면 임대인이 주택을 매매하기는 어렵습니다. 질문에서 임대인이 설령 위 조건이 되어 매매를 하더라도 이를 이유로 월세납입을 거부할수는 없습니다. 월세지급의 반대급부는 주택사용수익이고 주택을 사용하고 있다면 당연히 내셔야할 부분입니다. 만약 본인임의대로 보증금에서 차감하라는 것은 임대인과 협의를 거쳐 동의가 되었다면 문제가 없으나 본인임의대로 지급을 히지않을 경우 임대차보호법에 따라 계약해지 통보를 받을수 있고, 해지에 따른 손해배상의 책임을 지셔야 합니다, 두번째 질문에서 발생할수 있는 소송이라면 손해배상소송으로 이어질 가능성은 있습니다. 세번쨰질문의 경우 명의를 변경하였다는 이유만으로 신뢰가 무너졌다는 부분은 개인적 판단이 큰 듯 보이고, 매매자체가 계약상 큰 위법사항은 아닙니다. 다만 최근 임차인 권리강화측면에서 소유권 이전시 전세승계거부권이 있고 이를 통해 승계를 거부하고 현시점 계약해지 요구등을 하실수는 있으나, 이를 위해서는 승계거부가의 이유가 법률상 일정요건에 해당이 되어야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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공유자11명중1명이 땅에 주택짓고싶은데 진입로도믜해달라네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공유토지에 대해서 과반지분권자 아닌 이상 토지의 사용 수익을 위해서는 모든 공유자의 동의가 필요할수 있습니다. 즉, 전원동의없이는 공유토지에 대한 사용, 임대를 임의대로 할수 없습니다. 질문에서 진입로 동의라는게 사실상 토지사용에 대한 동의가 포함되어 있는게 아닌지 정확한확인이 필요해 보입니다. 그리고 건물을 건축하는 등의 개발행위 허가 신청시 진입로가 공유지분일 경우에는 명확한 법적기준은 없기떄문에 각 지자체별 기준에 따라 조금씩은 달라질수 있습니다. 공유자 전원의 동의를 필요로 하는 경우도 있고 과반수의 동의만 필요로 할수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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