빌라를 매매하기전 매수자에게 하자사항을 알려주고 계약할 경우

Question

안녕하세요

현재 10년넘은 빌라를 매매로 내놓은 상태입니다

빌라 꼭대기층으로

최근 비가와서 확인해보니 작은방 "천정 벽지 구석에" 약간 젖어있는것을 보게 되었습니다 (제 생각에는 옥상 방수힌지 기간이 오래되어 그런것 같기도 한데

*궁금한점은 빌라매매시 매수자에게 얘기하고 옥상 방수를 매매자가 원할경우 제가 해주어야 하니요?

(관리비를 걷고 있는데 주민들이 가구당 더내야하는데 협조안할것 같구요)

*제가 옥상 방수를 하고 도배 일부를 해주고

매도한 경우 이후에 하자 책임은 제가 안져도 되는건지요?

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정해진 원칙은 없으나, 매도인 하자담보책임에서 보자면 계약당시에 존재하는 하자에 대해선 사전에고지를 하였다면 해당책임을 지지는 않습니다 , 다만 매수인 역시 하자가 존재한다는 사실을 안 만큼 해당하자에 대한 보수비용 혹은 매매가격에서 해당 보수비용만큼의 가격인하를 제시할수 있어 실제 고지한후 협의를 해보셔야 할 부분으로 보입니다.  어떠한 식이든 계약단계에서 하자를 통보한 부분에 대해서는 보수후 해당하자가 다시 발생하더라도 하자담보책임에는 해당되지 않을것으로 보입니다. 그리고 계약시에 하자에 대한 보수 및 가격인하를 해주었다면 특약에 하자담보책임에 대하 면책특약을 넣어두시는게 좋습니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 옥상의 경우 공용부분에 해당이 되게 됩니다.따라서 세대의 경우 책임은 없으나 매매 시 부동산 하자에 대한 설명을 충분히 할 필요가 있고 그러한 부분을 거래가액에적용이 되게 거래를 하게 될 경우 특약으로 기재를 하고 매수인이 본인이 수리를 하든 아닌 경우 공용부분임을 확인하여 세대들과 협의로 비용을 하든 매도자에게는 매도를 하고 나면 즉 매수자가 그러한 부분에 대해서 인지를 하였을 경우는 매도자는 크게 상관이 없을 것으로 사료됩니다.감사합니다.

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 매매시 별도 특약이 없는 경우 매매전부터 존재한 누수가 발견된 경우에 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임을 청구할 수 있으며, 계약서 상의 특약으로 책임 범위를 좁힐 수 있습니다.

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.천장 누수 흔적은 반드시 고지해야 합니다. 숨겼다가 나중에 발각되면 매도인이 전액 수리비를 물어주거나 계약이 해제될 수 있습니다. 원칙은 입주민 공동 부담이나 현실적으로 매매 성사를 위해 매도인이 직접 수리하거나 수리비만큼 매매가를 깎아주는 방식으로 협의하는것이 일반적입니다. 매도인이 수리해주고 매수인이 이를 확인했다면 동일한 부위에 대해서는 향후 책임을 지지 않아도 됩니다. 반드시 계약서 특약에 누수 사실을 고지하고 옥상 방수 및 도배 수리를 완료하였으며 매수인은 이를 확인하고 현 시설 상태로 계약함이라는 문구를 넣어야 법적으로 보호를 받습니다. 즉 옥상 방수와 도배를 직접 해주시는 것은 매매를 빠르게 성사시키는 좋은 방법입니다. 다만 나중에 딴소리가 나오지 않도록 반드시 수리 전후 사진을 찍어두고 계약서 특약에 해당 내용을 명확히 기록해 두시기 바랍니다. 감사합니다.

고경훈 · Answer

*궁금한점은 빌라매매시 매수자에게 얘기하고 옥상 방수를 매매자가 원할경우 제가 해주어야 하니요?

(관리비를 걷고 있는데 주민들이 가구당 더내야하는데 협조안할것 같구요)

*제가 옥상 방수를 하고 도배 일부를 해주고

매도한 경우 이후에 하자 책임은 제가 안져도 되는건지요?

===> 빌라를 매도하는 경우 하자담보책임은 상호 협의한 조건에 따라 판단해야 하는 사항이고, 그렇지 않는 경우 건축연차, 잔금당시 누수여부 등을 종합적으로 검토가 필요한 사항입니다.

최현 · Answer

안녕하세요.  공인중개사입니다.매매 전 하자(누수 흔적)를 매수자에게 명확히 고지하고 계약서 특약에 남기면, 그 하자에 대한 사후 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있습니다. 옥상 방수는 공용부분이라 원칙적으로는 입주자 공동 부담이지만, 현실적으로는 매도자가 방수 후 매매가에 반영하거나 가격을 조정하는 방식이 많습니다. 고지하고 합의된 상태로 계약하면 이후 같은 하자에 대해 매도인이 추가 책임을 지는 범위가 제한됩니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.결론만 말씀드리겠습니다.옥상은 공용부분이므로 입주민 전체 책임이지만 현실적으로 매수자와 협상 문제라고 말씀드립니다.다른 주민들이 협조하지 않는 상황에서 누수 있는 집을 그대로 살 수 없다고 하면 계약이 깨질 수 있기 때문에 매도자가 대부분 책임을 지게 됩니다.특약 사항에 따라 다르지만 방수와 도배를 직접 해주신 후 매도하더라도 하자담보책임이 완전히 사라지는 것은 아니라고 말씀드립니다.감사합니다.