답변 내역

역내 입점하는 경우는 일반적인 상가임대차와는 다릅니다. 별도 협의로써 진행하는 사인간의 계약이 아닌 입찰제도를 통해 입찰하는 부분이고, 만약 상가임대차보호법상 적용이 되어도 환산보증금을 이미 초과한 경우 5%이내 증액제한등의 규정은 적용받지 않으므로 법적 문제는 없습니다. 다만 임대료의 인상수준이나 폭이 상식적인 수순을 벗어났고, 해당 주체가 공공성격이 강한 철도청이라는게 문제가 제기된 이유로 볼수 있습니다. 다만 다른 측면에서 보셔야 할 이유도 있는데 코레일유통 내규상 철도역 입점한 구내영업시설에 대해서는 월평균 매출 17~49%을 월차임을 받게 끔 되어있습니다. 물론 낮지 않은 수준이지만, 대전역 성심당은 월평균 매출이 25억수준입니다. 그러므로 1억을 월세로 내었다면 매출대비 대략 4~5%수준으로 다른 상점에 비해 오히려 특혜를 받고 있다는 문제가 코레일유통에 제기될 가능성도 있습니다.

전세사기 특별 개정안의 주요 내용은 1. 전입신고 때 전입자의 확인 의무화입니다. 이는 전 세대주의 서명만을 받고 전입자를 다른 곳으로 몰래 전입신고한 뒤 주택담보대출등을 받는 사기유형을 막기 위한 부분입니다 . 2. 전입자의 신분 확인이 강화됩니다. 그래서 현 세대주가 전입신고를 하는 경우 전입자의 신분증 원본제시해야 합니다. 물론 가족관계라면 이는 생략할수 있습니다. 주소 변경 사실통보 서비스 , 전입세대확인서 개선등이 주요 내용입니다. 그리고 가장 핵심은 선구제 후회수라는 조항이 포함된 부분입니다. 이는 일단 국가가 전세사기 피해자에게 피해보상을 먼저한뒤 임대인으로 부터 이후 회수하자는 취지인데, 기존까지는 보증보험이 위와 같은 역할을 하였지만 보증미가입자와 지급거절자의 경우는 이를 통한 구상권 회복이 어려웠기에 선별적인 부분이 있었습니다. 다만 해당 개정안에서는 전세피지원센터를 통해 임차권 등기가 된 보증금반환채권에 대해서 공공매입을 해준다는 내용인데, 취지는 좋지만 많은 문제들이 야기될 가능성이 높은 개정사항으로 보입니다.

대표적으로 재건축시 진행을 위한 사전단계로써 통과의 어려움이 큰 안전진단 면제와 높은 사업성을 위한 용적률 상향, 그리고 용도지역 변경과 각종 인가절차 축소등이 대표적인 혜택입니다. 해당 부분이 시행될 경우 재건축을 준비하거나 혹은 예정인 1기 예정단지에서는 호재가 될수 있지만,문제는 현재 부동산 상황이 너무 좋지 않고, 건축비상승에 따른 분담금 증가 문제가 있기 때문에 해당 부분이 얼마나 이를 이겨내고 효과를 발휘하게 될지는 지켜볼 필요가 있습니다.

개인적으로 주택은 싸면서 좋은 주택은 거의 없다고 볼수 있습니다. 즉, 시세보다 싸다면 그에 합당한 이유가 있을수 있습니다, 목적물 자체에 시설, 관리, 거주상 문제가 있을수도 있고, 권리관계상 복잡하여 임차인의 보증금 보호가 어려운 상황등 다양한 이유가 있을 수 있기에 시세보다 싸다고 무조건 계약을 진행하기보다 중개사를 통해 권리관계나 해당 목적물에 대한 추가적인 정보확인을 하신뒤에 신중하게 계약을 체결하셔야 합니다.

임대인의 전세보증금 반환의무는 계약서상 만기일에 발생되게 됩니다. 따라서 임대인의 보증금 반환의무는 계약만기일인 2월2일에 발생하게 됩니다. 그리고 임차인이 별도로 받은 대출의 상환일에 맞추어 반환을 하는 것이 아닙니다. 앞에서 말한 것처럼 전세대출 상환일이나 만기일과는 무관하며, 계약서상 만기일을 기준으로 반환을 요구하시면 되고, 해당일 반환이 하지 않는다면 보증금 미반환상태가 되므로 해당일자에 임차권 등기명령을 신청가능합니다 , 이를 근거로 임대인과 다시 협의를 하시면 될듯 보입니다.

주택을 구매하고 임대차를 진행할 목적이라면 당연히 임대차가 활발한 입지인지를 확인하셔야 합니다. 또한 임대차 수요가 활발하더라도 장기간 임대차를 예정할 경우 한번 입주하는 세입자가 이동이 적고 오래거주할수 있어야 하는데 이를 위해서는 보통의 학군이 형성된 입지가 유리할수 있습니다. 반대로 단기 거주를 하고, 매월 더 높은 월세수익을 원한다면 젊은 세대, 그중 직장원들 수요가 많은 역세권과 대규모직장 주변 매물을 매수하셔야 합니다, 결국에는 본인이 어떠한 방식의 임대차를 진행할지를 정하신뒤 가장 유리한 입지를 판단해서 구매를 하시면 됩니다. 모든 입지 요소가 뛰어난 주택은 사실없고 있다면 본인이 더 거주를 할려고 하기 때문에 완벽한 입지보다는 목적에 가장 최적화된 입지요인을 중심으로 투자를 진행하셔야 합니다.

이사비용은 사실상의 지역에 따른 차이보다는 이사업체별 서비스나 기본가격의 차이, 이사짐의 양, 이동거리, 당일 참여하는 인원수에 따라 차이가 발생하게 됩니다, 또한 이사짐 센터에서는 기본적으로 이사짐의 양에 따라 5톤차량을 기준으로 하고 이를 초과하는 경우 추가되는 차량등에 따라 가격의 차이가 큽니다, 또한 이사하는 아파트에 따라 사다리차가 필요한 경우 추가로 비용이 발생되게 됩니다. 즉 같은 평수라도 이사짐이 많은 경우 더 많은 요금을 지불할수 있고, 손이 없는날이나 성수기 여부에 따라서도 가격에 차이는 있습니다. 즉 평당 얼마라고 판단할 수 없습니다. 그렇기에 이사짐 센터에서 평수와 관계없이 견적 산출을 위해 사전에 직접 방문하는 것도 위와 같은 이유입니다.

개인의 의견에는 차이가 있기에 저희 판단으로는 현재 부동산 상승분은 일시적인 부분으로 보이며, 해당 부분이 지속적으로 유지되어 부동산 회복시기로 전환될 가능성은 낮아보입니다. 이유는 질문에서처럼 가장 큰 악재인 고금리, 고물가에 따른 주택수요가 증가되지 않고 있는점과 우리나라 자체의 불안요소인 부동산 pf대출 위기, 가계부채증가와 물가상승에 따른 소비심리축소로 내수경기가 더 나빠지고 있는 점이 대표적 이유입니다. 현재의 인상요인은 사실상 빌라나 오피스텔등의 대체주택등의 전세사기 이슈로 비교적 안정적인 수도권 내 아파트로 임대차수요가 증가하고 있기에 전세가격이 상승되었고 그에 따라 주택가격도 일부 상승한 효과로 보입니다. 물론 전세가격상승이 주택가격상승을 계속 유도할수는 있으나 ,이를 예상할수 있는 지표인 전세가율 상승이 기준점이상으로 올라와야 하는데 현재 해당 지표수준은 이에 미치치 못하는 부분도 일시적인 상승으로 보는 이유가 될수 있습니다.

해당 부분은 중개사무소마다 차이가 있습니다. 보통 처음 오픈하는 경우 중개보조로써 지역내 경험이 많은 실장님을 스카웃하여 운영을 하는 경우도 적지 않고 이후 어느정도 자리를 잡은 뒤 부터는 개인이 단독으로 운영하는 케이스가 많습니다. 다만 건수가 많은 부동산에 대해서는 당연히 소속공인중개사나 중개보조등을 추가로 고용해 운영하는데 역시 적지 않습니다. 소속공인중개사의 보수의 경우는 크게 기본금+성과급이 있고, 기본금 없이 성과금으로만 운영하는 경우도 있습니다. 보통 기본급은 100~200만원 수준에 성과급은 계약건별 중개보수의 10%정도가 많고, 기본금이 없는 경우에는 계약간별 중개보수의 50~60%를 주는 경우가 많습니다.

아직까지는 정해진 바 없지만 최근까지도 이에 대한 논의는 지속적으로 이루어지고 있습니다. 동종업종간 의견들은 가까운 2~3년내 2차시험에 대한 상대평가 가능성은 높다고 보고 있습니다. 가장 큰 이유는 매년 많은 합격자가 나오고 있고 대부분이 개업을 하는 만큼 개업공인중개사무소의 경쟁이 치열해지는 점등으로 인해 기득권에서는 시험에 대한 합격률 조정이 필요하다고 느끼는 게 가장 큰 이유로 보입니다. 다만 아직 확정된 사항은 아닙니다.