답변 내역

전세사기는 어떻게 보면 실제 계약만기시가 되어 보증금 미반환이 발생되는 경우 그 피해사실을 인식할수 있습니다. 그러므로 계약시점에 2년뒤, 4년뒤 상황을 판단하는데에는 한계가 있습니다. 물론 계약과정에서 확인을 잘못하거나, 임차인 스스로 조심하지 않아서 발생되는 경우도 있고, 임대인의 최초부터 보증금을 노리고 시행하는 사기범죄로써 진행되는 경우도 있습니다. 다만 현재 전세사기 대부분은 임대인의 재정상태가 나빠지거나 주택가격이 하락해서 발생되는 미반환의 경우가 많고 이는 사실 사기로 보기도 어렵습니다. 원칙상 이행지체로써 계약상 과실책임에 가깝습니다, 그렇기에 정부에서는 이전부터 임대차보호법을 통한 임차인 권리보호를 해주었고, 보증보험을 통해 위와 같은 상황에서 임차인이 피해보는 것을 최소화하는 안전장치등을 마련해두었습니다. 문제는 어느순간 부동산 가격이 지속적으로 상승하면서 전세세입자의 전세금이 올라 세입자간 순환이 가능하였고 갭투자 역시 많아진 상황에서 임대인, 임차인 심리적 안정감이 높은 상황에서 갑작스런 부동산 하락이 발생되면서 예상치 못한 상황에 처하게 된 상황으로 이해하시는게 맞지 않을까 싶습니다.

해당 부분은 공화당의 집권의 문제라기 보다는 해당 정책을 주장하는 트럼프가 당선될 경우 현실화가 될수 있습니다. 이전 트럼프정부에서는 각 해외 주둔 미군에 대해 예산이 과도하다는 주장을 가지고 주둔국에 대해 분담금의 증액을 요구하였습니다. 그에 따라 우리나라도 협의과정에서 인상폭과 관련해 미국과 줄다리기를 했던 경험이 있습니다, 문제는 트럼프가 재선에 실패하면서 수면 아래로 내려갔으나, 최근 미국대선이 다가오면서 트럼프에 대한 당선확률이 높아짐에 따라 다시 해당 문제가 이슈화되는 것으로 보입니다. 트럼프의 행동을 봤을 때 분담금을 원하는 만큼 올리지 못하면 철수를 실제 진행할 가능성은 있습니다만, 우리나라의 경우 미국, 중국과의 경쟁구도를 고려하였을 때 꼭 주준이 필요한 만큼 트럼프가 쉽게 주한 미국철수을 결정하기는 쉽지 않아보입니다.

전세세입자를 구한 것은 개인의 사정일뿐이기에 분양계약서상 기간 내 잔금을 필히 내셔야 합니다. 만약 기간을 초과할경우 의무불이행에 따른 손해배상, 현실적으로는 지연이자등의 비용이 발생될수 있습니다. 일정기간이 지나면 계약해지 통보를 받을수 있고 그에 따라 지금까지 지급한 계약금,중도금에 대해서도 더 큰 손실이 발생될수 있습니다, 분양계약서상 약관에서 해당 부분을 찾아서 위약내용을 확인하시기 바랍니다. 참고로 중도금 대출을 받았다면 잔금시기에 일시상환하여야 합니다. 즉 대출에 대해서도 지연이되면 이는 연체로 볼수 있기 때문에 신용도에도 문제가 생길수 있습니다,

우선 해당 정책은 아직 시행되는 것은 아닙니다. 말그대로 정책추진 방향을 말한것으로 22대 국회에서 통과가 되어야 개정 및 현실화가 가능합니그리고 경매차익지원의 의미는 경매시 기준이 되는 감정가에서 실제 lh가 낙찰을 받을 경우 감정가와 낙찰가의 차익을 임차인(전세사기피해임차인) 돌려주는 것을 말합니다. 이는 보증금 전액보상이 아닌 lh가 경매를 통해 얻을 수 있는 시세차익을 임차인에게 돌려주어 보증금 일부 회복이 가능하게끔 하는 방안입니다. 현실적으로 없는 것보다는 위 정책을 통해 일부보상은 가능할수 있지만 lh가 모든 주택을 전세사기 주택을 경매를 통해 낙찰받기 어렵다는점, 다른 사기 피해자와의 형평성 문제, 그리고 정부의 실질적인 보상이 이루어 진다면 이를 악용한 더 많은 전세사기 임대인을 만들어낼수 있는 가능성등 있기 때문에 긍정적으로 보이는지 않습니다.

경매 진행시 최저입찰가격은 법원 감정평가에 따라 정해지게 되고 해당 금액에서 일정 비율을 차감한 수준으로 정해지게 됩니다, 질문처럼 시장에서의 시세와 감정평가상 차이가 없다고 해도 최저입찰금액의 경우 감정평가에서 20%정도 차감하기 떄문에 시세보다 20%낮은 정도에서 경매가 시작되게 됩니다. 권리관계와 입지등에 따라 입찰여부는 달라지지만 보통 시세대비 20%저렴한 수준에서는 정말 경쟁이 심할것으로 예상되는 좋은 매물이 아닌이상 해당 금액의 입찰을 하지 않는게 일반적입니다. 유찰이 되어 더 하락한 최저입찰금액이 정해지게 되면 그때부터 실제 입찰참여자가 나오는게 일반적입니다.

임대 주택을 어느정도 가지고 있는지에 따라 관리방식에 대해서는 차이가 존재합니다. 우선 많은 임대주택을 보유한 다주택자라면 법인을 설립하여 운영하거나, 개인의 경우 임대사업자로 등록하여 진행하는 경우가 많습니다. 이러한 방식을 통해 정해진 의무를 이행하여야 한다는 부담은 있지만 세금에 대해서는 절세효과가 있습니다, 유지보수의 경우는 보유건물이 다가구, 다세대가 아닌 공동주택이라면 사실상 해당 주택 관리사무소나 관리주체가 있기 때문에 임대인이 별도 유지관리를 신경쓰지 않습니다, 만약 상가건물을 소유하고 있다면 보통의 관리업체와 별도 계약을 통해 유지보수는 관리에 대한 사항을 위임하는게 일반이지, 건물주가 직접 관리를 다 하는 경우는 많지 않습니다. 그리고 세무에 관한 부분 역시 세법에 대한 정책이나 개정이 흔하기 때문에 대부분은 세무소를 통해 대리로써 진행하게 됩니다.

보통 입주지정기간내 잔금을 치루지 못하면 계약상 의무불이행이 되기 때문에 계약해지사유에 해당될수 있고, 이럴 경우 계약해지에 따른 손해배상(분양계약서상 약관)등에 따라 책임을 지셔야 합니다. 다만 실제 바로 계약해지를 당하지는 않으며, 일정기간동안 기간을 추가로 주게 됩니다. 물론 해당기간 동안의 지연이자등은 부담을 하셔야 합니다.

원칙상 계약기간중에 임차인이 주택을 보여줘야할 의무는 없습니다. 다만 보증금의 원활한 반환을 위해 다음 임차인 또는 매수자가 구해지는게 유리하기 때문에 협조하는 차원에서 주택을 보여주게 됩니다,질문처럼 스케줄상 고민이 되신다면 임대인에게 주택을 보여줄 시간대를 정해 중개사들에게 통보하여 해당 시간에만 주택을 보여줄수 있다는 점을 통보하시고, 중개사들에게도 해당 시간대를 통보하시면 조금은 덜 불편하실수 있습니다.

자금조달 계획서의 경우 제출의무자는 원칙상 계약일로부터 30일이내 제출하셔야 합니다. 만약 공인중개사를 통한 계약을 진행하였다면 부동산 거래신고 우선의무자인 중개사에게 실거래 신고와 동시제출할수 있도록 25일 이내 자금조달계획서를 중개사에게 제공하여야 합니다.

청약 당첨 후 심사과정에서 부적격으로 당첨취소가 되었다면 해당 단지에 재신청은 불가합니다. 그리고 다른 청약에 대해서는 해당 부적격에 따라 재당첨 제한이 있을 경우에는 청약이 불가합니다. 이는 청약홈 홈페이지등에서 제한 사항등의 확인을 해보시면 됩니다. 만약 재당첨 제한이 없는 경우라면 다른 청약에 대해서는 청약이 가능합니다. 물론 당첨으로 인해 효력상실한 청약통장에 대해서 은행을 통해 다시 효력부여등을 진행하셔야 합니다.