답변 내역

일단 해당 부분을 중개사고로 보기는 어렵다는게 개인적 판단입니다. 업무상 매끄럽지 못한 부분은 있지만 해당 실수가 전세대출 반려의 실질적인 사유나, 이로 인해 계약상 손실이 발생하였다고 보기는 어렵습니다. 또한 대출에 대해서는 계약자스스로 책임이 있기 때문에 계약서상 특약으로 전세대출 불가시 계약해지등의 특약을 넣는게 좋습니다. 만약 해당 특약이 있다면 위 실수로 대출이 되지 않다라도 계약은 해지될수 있으나, 실질적인 손실은 발생되지 않기 떄문입니다. 그리고 전세대출시 소득기준은 은행에 따라 판단하는 기준이 다릅니다. 실제 심사를 통해 거절된 사항은 아니기에 일단 빠르게 인터넷 확정일자신고후 대출신청을 하신뒤 결과에 따라 이를 중개사와 협의를 해보는게 맞을듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

우선 전세의 경우 중도상환이 아니라 근저당 전부를 상환하지 않으면, 실제 계약을 진행할 임차인을 구하기 어렵습니다. 즉 선순위 임차인이 될수 있지 않다면 전세사기나 권리상 문제로 인해 계약을 진행하기 어렵습니다. 만약 주담대 일부를 상환하고 전세보증금과 근저당 합이 주택시세대비 안전한 수준(보증보험에 가입이 가능할 정도)라면 임차인을 구할수 있겠지만 최근에는 선순위 임차권이 아니라면 전세세입자는 구하기 어렵습니다. 이런 경우에는 소액임차인 범위내 임차인으로 월세세입자를 구하시는게 낮고, 이런 경우 중도상환에 대해서는 월이자부담과 월세를 비교하여 수익이 높은 쪽으로 결정을 하시면 됩니다. 그리고 세금에 대해서는 개인 임대인이고 위 금액수준이라면 크게 영향을 받지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

공인중개사에 대한 자세한 사항은 큐넷 홈페이지를 통해 시험일정, 과목등의 정보는 확인이 가능합니다. 공인중개사 시험과목은 1차 부동산학개론, 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시.세법 이렇게 5과목으로 구성되나, 공시세법은 공시법과 세법을 합친 것이기에 실제 6과목으로 보시면 되고, 이중 법률관련한 과목이 5과목에 해당합니다. 그리고 합격점수는 1차, 2차 평균 60점이상, 절대평가로 진행됩니다. 자격증 준비의 대부분은 인강이나 학원을 통해 하는게 효율성이 좋고, 직장인의 경우 대부분 시간조율이 편한 인강을 통하고 해당 인강을 신청하면 교재등도 제공이 되기 때문에 별도 서적을 구매하실 필요는 없습니다. 시험 특성상 법률적인 부분이 많기 때문에 용어의 이해등이 어려울수 있고 범위가 굉장히 넓기 떄문에 독학으로는 추천드리지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

공인중개사의 가장 큰 업무는 계약의 중개입니다. 중개와 관련된 사항이 아니라면 실제 다른 업무는 존재하지 않습니다. 물론 개업공인중개사가 경매대리등을 등록하여 업무를 진행한다면 이는 별도의 업무로 볼수는 있지만, 선택적인 부분이기 떄문에 필요업무로는 볼수 없습니다. 보통은 중개업무라고 해도 중개대상물에 따라 부수적인 업무에는 차이가 발생할수 있으며, 중개를 위한 준비과정으로써 매물 홍보나 마케팅, 의뢰인 확보등은 부수적인 업무에 해당할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

자격증은 말그대로 해당 업무를 하고 개업을 하기 위한 필요조건일뿐입니다. 보통 시험과목자체가 법률적인 부분을 중심으로 하기 때문에 실무경험과는 차이가 있으므로 자격을 취득하신뒤 소속공인중개사로써 경험을 쌓는게 필요합니다. 어떠한 매물에 대한 중개를 전문으로 하는지에 따라 갖추어야할 요건에는 차이가 있지만 공통적으로는 업무에 대한 전문성과 의뢰인들간 의사조율능력, 그리고 부지런함은 반드시 갖추셔야 할 부분입니다.

신탁등기가 되어 있는 경우 계약시 신탁사의 임대차 동의서등이 반드시 필요하고 계약시 공유자중 과지분권자와 계약을 체결하시거나, 모두 과지분권자가 아니라면 세명의 공유자 모두 계약시 참석하여야 하고 계약을 진행하셔야 합니다. 물론 한사람이 대표로 참석할 경우 나머지 공유자의 인감, 인감증명서, 위임장은 필수로 확인하시면 됩니다. 보통 과정상 불안한 부분이 있거나 경험이 없다면 반드시 공인중개사를 통한 계약을 하셔야 안전하게 계약을 체결하실수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안전한지 안한지는 현 시점에서 확정적으로 판단하기는 어렵습니다. 일단 보증금은 소액임차인 최우선 변제에 해당 되기 떄문에 경매가 진행되면 선순위 물권보다는 우선 배당이 되겠지만, 다가구 특성상 기존 임차인들의 보증금과 낙찰금액에 따라 전액배당 가능여부는 달라집니다. 다만, 임차보증금 합과 선순위 근저당의 금액 그리고 건물시세를 고려하였을 떄에는 배당에 크게 문제가 있을 것으로 보이지는 않지만, 이는 추측상 그런것이지 100% 확정된 사실은 아닙니다, 그리고 토지와 건물을 합친 시세가 30억인것이지, 대지권등이 없는 일반 건물에 대해서는 최악의 경우 건물에 대해서만 경매가 진행된다면 위험성이 더 높아질수 있고 그에 따라 배당의 가능성은 더 낮아질수 있습니다. 그리고 경매이후에는 임차권이 소멸되기 떄문에 새로운 낙찰자가 나가라고 하면 보증금 반환여부와 관계없이 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 가장 현명한 선택은 보증보험 가입이 가능한지를 알아보시고 가입하시는게 가장 안전한 방법입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

잘못알고 계시는 듯 합니다. 아무리 소액임차인에 해당 되더라도 경매진행에 따라 최우선 변제로 보증금 전액을 다 보호되지 않습니다. 소액임차인 최우선 변제는 경매시 우선하는 물권보다 최우선 배당을 하는 것을 말하나, 이는 해당 범위내 한도가 정해져 있기에 무조건적으로 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다, 그리고 현재 신규계약이 아닌 이미 계약중인 경우 소액임차인 최우선변제 범위는 현 시점 기준이 아니라 말소기준권리가 설정된 쉽게 등기접수일 기준으로 해당 시점에 최우선 변제 범위가 적용됩니다. 현재시점을 기준으로 서울의 경우 보증금 1.65억까지는 소액임차인 범위에 해당되며, 최우선 변제금액은 5500만원입니다. 이에 대한 적용은 보증금이 1.65억이하면 소액임차인에는 해당되고, 최우선 배당시 최대 5500만원까지만 우선 배당을 해준다는 것이고 나머지 미배당된 금액은 본인 임차권 권리순위에 따라 순위배당 or 안분배당을 받으셔야 합니다. 예로 보증금이 1억이라면 주택이 경매사 말소기준권리보다 우선하여 5500만원까지 배당을 받게 되고, 나머지 4500만원에 대해서는 순위 배당에 따라 본인 배당 순서에 남은 금액이 있다면 받게 되는 것이고, 배당할 금액이 남아있지 않다면 배당이 불가합니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

네, 질문자님 판단대로 매물을 찾아보시면 됩니다, 우리나라의 경우 국민평행이라고 해서 84제곱(33평)을 많이 말하는데 해당 평행의 방3 화장실2 구조가 대부분이며, 이는 4인가구를 기준으로 가장 많은 수요가 있는 형태입니다. 이를 참고하시면 될듯 보이고, 입지에서는 나이가 많을 수록 병원 주변 입지가 수요가 많은 것도 사실입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

월세의 경우 중개보수산정시 환산 보증금이 거래금액으로 적용됩니다. 질문에서 1000/50은 환산보증금이 6000만원이 되고 관리비는 해당 산정에 포함되지 않습니다. 중개보수요율의 경우 서울지역, 임대차, 5000만원~1억미만 0.4%가 적용되게 됩니다. 그에 따라 6000만x0.4로 24만원이 중개보수로 나오게 됩니다. 다만 목적물이 오피스텔등 주택이 아닌 경우 0.9%가 적용될수 있으나, 질문의 경우 법정한도 초과수수로 보이긴 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.