답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황이 어렵다면 임대인에게 해당 부분을 전달하고 반환을 요구할수는 있겠으나, 임대인이 이를 거절하면 강제할 방법은 없습니다. 그리고 보증금이 줄어들 경우 월세부담이 커지는게 일반적이기에 이러한 부분을 고려하여 임대인과 협의를 해보시기 바랍니다. 개인적 판단에 보증금이 500만원수준이라면 해당 금액에서 200만원을 반환해주는 것에 상대방이 동의를 해주기는 쉽지 않아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 친인척은 직계존비속이 아니기에 증여추정은 되지 않지만 타인의 부동산에 무상 거주를 할 경우 거주에 따른 사용수익에 대해서는 증여로 보아 과세를 하게 됩니다. 보통 주택을 무상 임대하더라도 해당 주택의 소유자가 함꼐 거주를 하고 있다면 과세에서 제외가 되며, 소유자와 분리되어 명의주택에 홀로거주하는 경우는 과세대상이 될수 있습니다. 증여세 과세요건상 무상 사용시 증여세는 무상사용이익이 1억원 미만이라면 과세에서 제외가 되는데, 기본 5년을 기준으로 하여 산출하게 되며, 쉽게 계산해서 13억이하의 부동산에 대해서 무상사용을 할 경우에는 증여세는 없다고 보시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.협의에 따라 정하시면 되고 원칙상은 거주기간동안만 지급을 하시면 되기에 일한 계산하여 지급하시면 됩니다. 다만 만기일보다 이후에 추가 거주를 하고 퇴거하는 만큼 협의 과정에서 임대인 요구에 따라 한달치의 월세전액을 부담하실수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 증여를 하고 나면 이월과세로 인한 양도세부담때문입니다. 이는 증여10년내 매도를 하는 경우 양도차익 계산시 취득가액을 증여당시의 가격이 아닌 증여자의 취득가를 기준으로 보기 때문에 양도차익이 커져 양도세부담이 커지기 때문입니다. 그에 따라 양도차익을 줄이기 위해 증여 10년동안은 매도를 하지 않고 이러한 부분은 시중 매물수가 줄어 매물잠김이 발생하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간내 중도해지는 기본적으로 상대방동의를 필수요건으로 합니다. 질문처럼 계약기간이 아직 8개월이 남아있다면 다음임차인을 구하든 별도의 패널티를 부담한다고 해도 질문자님이 동의하지 않으면 불가합니다. 만약 여기서 대해서 마찰이 생길 경우라도 임대인에게 불이익은 없습니다. 다만, 해당 계약상태가 임차인이 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약이거나, 묵시적갱신에 따라 연장된 경우라면 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료되기에 어쩔수 없는 부분이나, 이런게 아닌 이상 앞에서 말한것처럼 거절의사를 밝히면 임차인은 계약기간내 중도해지가 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전환율에 따라 계산하는 방식이 무조건 적용되지는 않습니다. 보통 입주할때 임대인들이 시세에 따라 가격을 정하게 되는데, 전세3억을 1억으로 한다고 해서 월 75만원으로 하지는 않습니다. 말그대로 전환율은 말그대로 재계약등에서 5%인상제한 판단하는 기준이 될수는 있을뿐 신규매물 등록시 이에 따라야 할 의무는 없기 때문입니다. 실무상 1억당 40~50만원수준으로 전환을 하는게 보통이고 위 예시기준으라면 크게 무리되는 부분은 아니기 때문입니다. 그럼에서 질문자님처럼 전환율에 따라 이거 너무 비싸다고 판단이 되는 겨우 해당 매물을 피하시면 되는데, 해당 시세기준으로 주변매물이 책정되어 있는게 보통이기에 해당지역에서는 1억 /75만원내 매물이 없어 결국은 3억의 보증금이 없다면 1억 / 90만원에 계약을 할수 밖에 없는 상황으로 이어지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물유형에 따라 달라질듯 보입니다. 기본적으로 주거용 주택의 경우라면 당연히 내부시설에 대한 인테리어등을 한 경우나 신규아파트에 대해서는 임대수익이 크게 발생될수 있고, 소규모단지보다는 대규모단지가 임대수익이 유리한 편입니다. 그외 입지적인 이점이 있는 경우로써 직주근접이나 교통편의성이 뛰어난 입지도 임대소득이 높아질수 있는 부분입니다. 다만 위 부분들중에서 임대인이 직접할수 있는 부분은 인테리어등을 통해 내부시설상태 개선정도라고 할수 있습니다. 상가건물의 경우 임대수익은 상권에 따라 결정되는 경우가 많아서 사실 입지가 매우 중요하다고 할수 있습니다. 그리고 임대인의 건물운영방식에서 어떤 업종이 건물에 있는지에 따라 해당건물의 가치를 높여줄수 있고 이는 임대수익에도 직접적으로 영향을 줄수 있는데 보통 1층에 유동인구 증가가 가능한 브랜드 카페등을 입점시키는 방법과 은행처럼 장기임대가 가능한 업종을 입점시키는 것도 긍정적인 영향을 줄수 있습니다. 특히 학원이나 개인의원등의 경우 집중적으로 모여 입점을 하는 특징이 있기에 이러한 업종이 몰려 임대차를 하는 건물이라면 임대수익극대회에 도움이 될수 있습니디.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약당첨이 되더라도 부적격판단이 되면 당첨이 취소되고, 자격을 상실하게 됩니다, 질문과 같이 입주까지 한뒤에 부적격이 나오는 경우는 흔하지 않지만 보통은 당첨자 발표일 이후 서류제출을 받아 심사중에 해당부분이 발견되어 입주전에 부저격처리 되는게 일반적입니다. 그럼에도 실제 입주후 위와 같은 문제가 발생한다면 입주가 취소되고 당연히 해당 주택도 무순위청약을 통해 다른 사람에게 자격을 부여하게 됩니다. 당연히 부적격판단이 되면 해당주택에서도 퇴거를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택을 둘러보고 계약을 할때 계약금의 일부를 가계약금으로 지급하여 주택을 선점해두고 실제 계약서작성시 계약금10%에서 가계약금을 제외한 나머지를 지급하게 됩니다 , 그뒤 잔금일에 나머지잔금을 모두 지급하고 입주하는 방식으로 이루어집니다. 그런데 질문에서 보증금이 1000만원이라면 일반적으로 계약금은 100~200만원 사이가 되고, 가계약금은 이중 일부인 50만원선이 일반적이기 합니다. 가계약금 자체를 해당 조건에서 300만원을 받는다는건 일반적인 경우로는 보이지 않습니다. 만약 계약시점에 알지 못하엿던 부분들로 인해 계약이 해지되는 경우 가계약금 반환이 어려울수 있는데, 계약서 작성을 하지 않은 상황에서 부담하기에는 너무 큰 비중으로 생각은 됩니다. 일단 중개사를 통해 계약금은 10%수준에서 가계약금 5%정도로 협의를 해보시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발은 쉽게 주거시설 뿐 아니라 정비기반시설까지 고루 개발하는 행위로써 주로 공적영역이 가능한 성격의 사업이고 그만큼 인허가 과정등이 까다롭습니다. 이에 반해 재건축은 흔히 말하는 아파트 재건축사업처럼 정비기반시설은 그대로두고 주거기능에 대해서만 개발을 하는 방식으로 주로 민간영역이 강한 특징이 있습니다. 그에 따라 절차상 규제등도 재개발보다는 용이하다고 보시면 됩니다. 간단한 예로 신도시개발이나 소규모가로정비사업등이 모두 재개발에 해당되며, 재건축의 경우 아파트 재건축이 대표적입니다. 재초환 (재건축초과이익환수제)는 재건축사업에 조합이 개발에 따라 지가상승등을 통해 얻은 초과이익에 대해서 일부를 정부가 세금으로 환수하는 제도를 말합니다, 쉽게 재건축이슈로 주택가격이 상승되면 얻어지는 이익의 일부를 정부가 세금의 방식으로 회수하는 것을 말합니다.