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부동산 매매시 15억 이하주택 대출규제 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 매매가격을 기준으로 판단하실수 있는데, 대출규제에서 주택가격은 매매가가 아닌 시가를 기준으로 합니다. 즉 은행이 주택을 평가하는 금액을 기준으로하면 보통은 KB시세가 기준가격이 되는 경우가 대부분이고, 이러한 시세가 없다면 부동산원시세나 감정평가액 혹은 공시지가등으로 판단을 하게 됩니다. 보통 은행에서는 1순위로 KB시세를 기준으로 하는것으로 알고 있습니다 .
경제 / 부동산
26.01.08
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월세 원룸 입주 당일날 입주 전 보증금 입금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적문제는 없습니다, 중개사의 성향에 따라 질문처럼 하는 경우도 있고 많은 경우로써 계약시를 제외하고는 두 당사자가 만나서 잔금을 주고 받지는 않습니다. 보통 잔금시기에는 이체를 통해 자금이 오고가고 주택인도시 필요한 부분은 중개사가 나와서 설명 및 인수해주는 경우가 많습니다. 잔금이체는 계약서상 명시된 계죄로만 하시면 되고, 관리비정산과 키 인수등은 사실상 전화상으로도 가능하기에 그대로 진행하시면 됩니다. 위부분들이 계약상 문제가 되거나 하지 않습니다 .
경제 / 부동산
26.01.08
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세입자가 LED 전등을 교체해야 합니까
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 단순소모품에 대해서는 거주하는 임차인이 부담하는 게 맞지만, LED처럼 수명이 길고 교체비용이 높은 경우에는 임대인과 협의하여 일정부분을 분담하는게 통상적입니다. 다만 부담비율에 대해서는 협의가 필요하다고 할수 있습니다. 사실 LED의 경우를 단순 소모품으로 보느냐, 시설물의 하나로써 보느냐에 대한 의견 차이가 있기에 부담주체에 대한 논쟁이 늘 있는데, 통상적으로 벽면이나 천장등에 부착되어 있는 일체화 LED교체의 경우 시설물로 보아 임대인에게 그 수선의무가 있다고 볼수 있고, 단순 일반전구를 대신하여 부분적인LED전구를 사용한 경우에는 단순소모품으로 인지하여 임차인이 부담할수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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주택청약재도에서 추첨제와 가점제의 차이는 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 입니다 추첨제와 가점제는 당첨자를 선별하는 방식의 차이인데, 가점제의 경우 청약가점에 따라 청약자간 순위를 나누고 거기서 상위부터 당첨자를 선별하는 방식이고, 추첨제는 말그대로 청약자간 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선별하는 방식입니다. 보통 청약에서 가점제와 추첨제를 구별하는 것은 공공분양, 민영분양에 따라 비율이 달라지고, 평형, 규제지역 여부에 따라서도 비율에 차이가 있습니다. 쉽게 국민평형이하의 규제가 강하고, 공공영역이 강할수록 가점제비율이 높고, 국민평행이상의 규제가 약하고, 민영청약일수록 추첨제 비율이 높아지게 됩니다. 자세한 청약별 비율 구분은 검색해보시면 알수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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집주인이 직접 살겠다고 계약 해지 했는데 임차인이 버티는경우?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 현 계약상황에 따라 달라집니다. 우선 계약기간이 남아잇는 상태에서 일방적인 해지는 실거주라고 해도 불가합니다. 즉 계약기간까지는 임대인이 실거주를 원하더라도 임차인 동의없이 퇴거를 시킬수없습니다. 만약 계약기간이종료되기 6~2개월 재계약협의과정에서 만기이후 실거주를 이유로 연장을 임대인이 거부하고 만기일이 되었음에도 퇴거를 안하는 경우라면 이떄는 명도소송등을 통해 임차인 퇴거 진행을 하실수는 있습니다. 결국에는 계약기간이 남아있다면 불가, 재계약 거절 및 계약먄기일 이후에는 법적 명도절차를 진행할수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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공인중개사법 위반 관련 과태료 부과하는 곳이 어디인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사무소에 대한 행정처분 권한은 시.도지사에게 있다고 보시면 되고, 과태료등의 행정법 위반에 따른 금전벌은 시장,군수, 구청장에게 있습니다. 보통은 중개사에 대한 의무위반 신고는 대부분 시청 민원실로 하시는게 가장 일반적이며, 해당 민원제기시 관련한 입증자료등을 제출하시면 됩니다. 그리고 시도지사는 직접적인 행정처분으써 중개사무소 업무정지나 등록취소등의 처분권한을 가지고 있기에 해당 내용에 따라 과태료 처분이 주어질지, 업무정지등의 행정처분이 될지는 사항에 따라 달라집니다, 질문의 경우는 일단 명백한 중개상 중개사의 과실여부로 판단하기는 애매한데, 실제 해당부분이 확인설명의무위반에 해당될지도 시청등에서 판단할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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살고있는 아파트가 경매로 넘어갔는데 낙찰자가
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연한 부분입니다. 낙찰자가 경락대금을 납입하면 소유권이전여부와 관계없이 해당 주택의 소유자가 됩니다. 그에 따라 낙찰자 입장에서는 해당시점 이전에 현 거주자에 대한 명도를 우선 협의하여 명도이후에 임대차등 사용울 위한 다음일자를 조율할수 있기 때문입니다. 만약 질문자님의 정당한 거주권리가 없는 경우 즉, 대항력있는 선순위 임차인이 아니라면 낙찰자의 명도요구를 거부할 근거가 없기에 협의를 통해 일자를 조율하지 않고 버티는게 오히려 본인에게 유리할게 없는 게 사실입니다. 그러므로 이사갈 곳을 빠르게 알아보시고 해당 기간까지의 거주를 빠르게 낙찰자와 협의하시는게 필요할수 있습니다. 대화를 하지 않고 버티시면 최종 강제집행 전까지 거주를 할수는 있겠으나, 법적 절차 진행에 따른 비용이나 낙찰자 손실에 대해서는 낙찰자에 따라 손해배상청구등으로 이어질수 있기 때문입니다. 보통은 원만하고 빠른 명도를 위해 낙찰자와 협의하여 이사가능한 날짜까지 거주기간을 확보하고 퇴거를 하시는게 가장 현명한 방법입니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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계약을 파기하고 배액을 주면서까지 매도인이 집을 안파는 이유는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 매수자가 아닌 매도자가 해약금을 지급하면서까지 계약을 해지하는 이유는 질문처럼 지금 매도를 하는게 이후에 매도하는 것보다는 손해라는 심리가 가장 큰데 대표적으로 향후 주택가격상승이 예상되는 경우에 나타날수 있습니다. 그런데 현재 서울내 계약해지건수가 크게 증가한것은 맞는데, 이는 매도자 중심이 아닌 매수자중심으로 해지가 늘어나는 것으로 알고 있습니다. 이는 주담대대출의 규제와 최근 대출금리상승, 그리고 추가적인 지역규제 강화 및 경기불황에 따른 급격한 시세하락의 공포심리등이 작용되었기 때문입니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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부동산은 꼭 그 주변 중개사에게 안해도 되나여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 가능합니다. 공인중개사 자격을 갖춘 개업공인중개사는 지역제한이 별도 없기 때문에 전국을 대상으로 중개의뢰 및 중개행위가 가능합니다. 다만, 현지 중개사보다는 지역정보나 시세정보가 부족할수빆에 없기 때문에 대부분은 구매를 원하는 지역내 현지 부동산을 이용하는 것이라고 보시면 됩니다. 그리고 현재 중개사시험이 생기기 이전부터 중개업을 하던 기득권인 중개사들이 있는데, 이러한 분들은 부칙상의 개업중개사로써 중개사 자격이 없더라도 중개사무소 운영은 가능한데 해당 분들은 전국적인 중개는 불가하고 해당 시도내 한해서만 중개가 가능합니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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아파트 평수 늘려서 갈아타기 현명한 방법은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다우선 입지상 돈암동의 경우 평지가 아니기에 언덕이 많고 신축보다는 구축이 많은 지역에 해당됩니다. 다만 초,중,고 모두 근교에 위치하고 있고 학원이나 편의시설 면에서는 나쁘지 않은 입지이고, 교통이나 시세도 서울내에서는 부담이 너무 크지 않은 지역에 해당이 됩니다. 그리고 7억정도라면 구축아파트라면 30평대 가능은 하겠으나, 준신축등에서는 자금이 조금 부족할수 있습니다.그리고 갈아타기시 기본적으로 현재주택에 대한 매매계약이 우선되어야 자금계획이나 이사계획이 구체화 되기 떄문에 일단은 현 주택의 매매가능성을 먼저 보신뒤에 구매를 진행하시는게 중요할듯 보입니다. 특히 최근 대출규제로 인해 6개월이내 전입과 사전허가가 필요한 만큼 기존주택의 처분여부가 계획진행에 매우 중요할수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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