답변 내역
- 상가가 시간이 지나면 감가 삼각이 되는데 몇 % 정도나 떨어지나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공식적인 기준은 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시를 참고할수 있는데, 건물 구조에 따라 내용연수를 구분하고 해당 내용연수를 기준으로 건물의 가격을 판단하게 됩니다. 쉽게 100억짜리 철근콘크리트건물이 20년 지난 경우 10억X20년 / 내용연수(40년) = 50억처럼 판단하게 됩니다. 보통 철근콘크리트 건물이 일반화되어있고 이는 2그룹에 속하여 내용연스는 40년, 최종잔존가치율은 10%로 판단하였을때 연상각률은 대력 0.0225가 나오게되고 이를 비율로 판단하면 연 2.25%씩 감가가 진행된다고 할수 있습니다.자격증 / 공인중개사 자격증25.07.1500
- 상가 매매를 잘하려면 어떤 점을 가장 중요하게 생각해야 할까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 생각에 차이가 있을 수 있으나 보통 상가의 경우는 월임대수익을 목표로 투자를 하기 떄문에 공실에 대한리스크를 최소화하는게 가장 중요한 부분입니다, 공실의 리스크를 줄이기 위해서는 해당 건물과 상권이 어느정도 형성이 되어 있는지, 해당건물의 유동인구가 충분하게 형성되는 브랜드카페나 학원, 은행과 같은 인구유입 가능업종이 존재하는지등을 두루 확인하셔야 합니다. 이러한 확인에서 가장 중요한 부분은 바로 해당 지역에 대해서 잘 알고 있는 게 필요하고 이를 위해서는 상가투자시에는 반드시 본인이 잘 아는 지역이나 거주지역 중심의 상가를 선택하시는게 리스크를 줄일수 있는 방법이라고 할수 있습니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 전세계약 후 전세대출 가능할까요??안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 전세대출은 계약금을 지급하고 계약서를 작성 해당 계약서를 가지고 대출을 신청하여 잔금일에 실행되게 됩니다. 만약 재계약시라면 계약서작성을 하고 대출을 신청할수는 있는데, 질문의 경우처럼 계약기간이 남아있는 상태에서는 중간에 전세대출을 신청할수는 없습니다. 보통은 잔금지급이후에도 1개월이내에는 신청한 경우가 예외적으로 가능하나 이미 임대차기간이 진행중이 상태에서 임대인이 변경되었다고 대출을 새롭게 신청할수는 없고 이를 원하시면 새로운 임대인과 임대차 계약을 새롭게 체결하는 형식으로 계약서를 다시 작성한다면 전세대출 신청은 가능할수는 있습니다, 즉, 임대차기간이 1년정도 진행된 상황에서 만기에 따른 재계약이나 새로운 임대인과 새로운 임대차계약체결이 아닌 이상 대출을 신규로써 신청하기는 어려울수 있습니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 월세 계약 중간에 나가면 위약금을 무조건 내야하나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 계약에 따른 의무기간이 있기 떄문에 중도퇴거를 하신다면 우선적으로 임대인의 동의를 받으셔야 하고 동의를 위해서 임대인이 제시하는 조건을 충족하셔야 합니다. 보통 전세의 경우라면 다음임차인 주선과 중개보수 지급정도로 합의를 하지만 월세의 경우에는 일정기간의 월세를 부담시키거나 임대인에 따라 더 과한 요구를 할수도 있기에 일단 의사를 통보하고 협의를 진행하시면서 대응하셔야 합니다,참고로 집의 컨디션이 안좋다는게 어떤 정도인지를 알수 없으나, 중대하자가 아닌 이상 임차인이 아무런 패널티없이 일방적으로 계약을 해지할수는 없습니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 전월세 입니다 나가려하는데 문의드려요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 재계약에 대한 통보는 현재기준 만기 6~2개월전까지 입니다. 질문의 내용에서 6개월단위 갱신이고 10월 4일 만기퇴거를 하려고 한다면 재계약의 통보는 늦어도 8월 4일전에만 하면 되고, 그리고 질문에서 7월 15일에 의사통보를 하였는데, 8월 15일까지 있어야 된다는게 무슨의미인지 모르겠습니다. 정확한 상황과 계약기간등을 남겨주셔야 법적 판단에 따른 답변이 가능할것으로 보입니다.경제 / 부동산25.07.155.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 서울의 토지거래허가구역이 확대된다면 어떤 영향이 있을까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역이 설정이 되면 일반적으로 갭투자나 투자자금 유입이 어렵게 됩니다. 이유는 실거주가 아닌 이상 매매에 따른 지자체의 허가가 나오지 않아 등기를 할수 없기 떄문입니다. 부동산 시장에서 투자수요의 감소는 결국 수요의 감소로 이어지게 되고 이는 가격하락세로 나타날수 있습니다. 다만, 현정부가 토지거래허가구역을 확대할 가능성은 낮다 판단이 됩니다 이유는 현 대출규제조치가 시장에 영향을 적게 미쳐 가격상승세가 그대로 나타나는 경우라면 모르겠으나, 어느정도 시장이 반응을 보이며 가격상승세가 멈추는 것이 나타나고 있고, 장기적으로 단순히 더 강한 추가규제보다는 공급에 대한 정책발표가 뒷받침 되어야 시장 안정이 가능하다는 전문가들 의견이 많기에 정부도 공급관련 정책에 더 초점을 맞추어 이와관련한 후속정책을 발표하지 않을까 생각되기 때문입니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 계약 완료 전 중도 퇴거로 이사하는데 이사날 보다 집이 2주 뒤에 나가게 되었습니다. 보증금반환문제안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전입신고는 보증금 반환전까지는 현재 주택에 그대로 유지를 하셔야 합니다. 그리고 꼭 짐을 두어야 하는 것은 아니나, 반환전까지는 주택의 현관비밀번호등을 오픈하지 않고 주택인도를 거부하시면 됩니다. 즉 보증금 반환전에 이사를 하시더라도 주택인도는 하지 마시고 전입신고도 그대로 놔두셔야 대항력유지가 가능할수 있습니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 주담대 실행 시점에 전세대출이 남아있으면 실행 가능한가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출 실행 시점에 기존 전세대출이 남아 있으면 대출 실행이 가능한지 궁금합니다.-> 기존 전세대출이 있더라도 주택담보대출 실행에는 문제가 없습니다만 , 기존전세대출이 있는경우 상환조건부 대출을 실행해야 한도에 영향이 없으나, 기 대출이 남은 상태에서는 한도산정시 영향을 줄수는 있습니다. 만약 불가능하다면, 보통 어떤 방법(동시상환, 조건부 승인 등)으로 해결할 수 있는지 경험 있으신 분들의 답변 부탁드립니다! -> 앞에서 말한 것처럼 대출자체는 문제가 없으나, 한도등을 고려하면 상환조건부 대출을 실행하여야 합니다. 해당 부분에 대해서는 정확하게 은행을 통해 상담받아 보시는게 필요할듯 보입니다.경제 / 부동산25.07.155.01명 평가00
- 청약 거주지 변경했을 때 당첨 취소가 되나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 청약당첨후에 타지역으로 전입시 불이익이 있을수 있습니다. 보통은 청약당첨 후에도 일정기간 해당 지역에 거주를 하여야 하며 해당 규정을 위반할 경우 당첨이 무효화 될수 있습니다. 그렇기 때문에 청약통장 및 지역내 거주요건을 확인하셔야 합니다, 다만 질문의 경우 경기도내에서 지역을 이동하는 것이고 이는 청약시 해당지역에 속하기 때문에 크게 영향은 없을 것으로 판단이됩니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 지역 별로 부동산 중개수수료율이 다른가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수율은 법으로 정한 한도요율이 있고 해당 요율을 초과하지 않는 범위내에서 시도조례로써 다르게 설정할수 있습니다. 즉, 지역에 따라 중개보수율은 다를수 있습니다. 그리고 중개사와 의뢰인간 협의를 통해 최종 결정되는 사항이기 떄문에 실제 한도요율을 적용해도 지급하는 금액에 대해서는 중개사무소마다 협의에 따라 차이가 있을수는 있습니다.경제 / 부동산25.07.1500