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부동산 중개수수료가 동일 지역에서도 다른 이유가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사법상 중개보수상한요율은 정해져 있습니다. 주택과 비주택, 그리고 주택의 경우는 거래금액. 매매/임대차 여부등에 따라 다른 요율이 정해지게 됩니다. 이렇게 정해진 요율로 산정된 중개보수를 추가하여 받아서는 안되며, 위반시에는 금품초과수수에 따른 처벌대상이 됩니다. 보통 이렇게 정해진 법적요율을 기준으로 각 시도에는 조례를 통해 이보다는 낮게 설정할수 있습니다, 즉, 지역에 따라 중개보수차이가 난다면 거래금액별 적용되는 요율이 해당 지역 조례로 인해 더 낮게 되어 있을 가능성이 있고, 중개보수는 해당 법적요율로 산출된 금액을 초과하지 않는 범위내에서 중개사와 협의를 하는 만큼 의뢰인과 중개사의 협의에 따라서도 낮아질수는 있습니다. 보통 부산, 대구,광주등 지방도시나 비수도권 도시에서는 서울 및 수도권보다는 상한요율보다는 낮은 경우가 있고, 협의에 따라서도 더 낮은 경우가 많으며, 같은 요율이 적용되는 경기도권이라도 부동산 수요에 따라 통상적으로 협의상 낮게 청구되는 경우가 있기에 지역내에서도 차이가 날수 있습니다,
경제 / 부동산
25.11.19
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부모자식간 아파트 매매 시 잔금 처리 및 세금 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 직계존비속간 매매는 증여로 추정하게 됩니다. 이를 피하고 일반매매로 하기 위해서는 자금에 대한 정확한 이체등을 하셔야 하는데, 위질문에서는 현재 주택담보대출은 없는 상태에서 전세승계조건이라면 최종 지급잔액은 2.6억으로 보입니다. 질문에서는 1.5억의 현금이 있다고 5천만원을 현금증여받고, 6천만원을 차용증을 통한 자금조달방식으로 보입니다. 그런데 이렇게 진행하시면 가능은 하겠으나, 자금조달계획서상 결국 본인 자금 1.5억과 전세자금 3.1억을 제외한 나머지자금은 부모님 자금으로 밖에 보이지 않기에 문제가 될 가능성은 있어 보입니다. 정확한 세금에 대해서는 세무사등을 통해 확인이 필요하겠으나, 개인적 판단으로는 일단 거래금액을 5억정도로 하시는 것도 방법이 될수 있어보이는데 이는 사실상 시가30%이내, 3억 기준을 초과하지는 않을것으로 보이기 때문입니다. 거래금액이 5억이면 사실상 1.9억 중 1.5억 현금납입, 0.4억만 차용을 하든, 현금증여를 하면 될듯 보이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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경기도 오산에 34평짜리 아파트 대출 관련 질문입니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10.15일 규제발표이전에 이미 주택을 해당지역에 소유하고 있다면 전세를 주시는데에는 문제가 없습니다. 10.15일 이후 규제에 따라 토지거래허가구역 내 매매시 실거주를 조건으로 허가가 되지만, 이는 신규구매시 매수인에 대한 부분으로 실제 보유하고 있던 사람들은 임대차를 진행하시는데 문제가 없습니다. 다만 질문에서 대출이 풀로 되어 있는경우라면 전세임차인 계약시 기존대출 모두 상황을 조건으로 할 것으로 보이기에 현 전세보증금 시세가 근저당보다는 커야 될듯 보이고, 질문에서 1주택자의 경우 규제지역내에서는 전세대출이 최대2억이내로만 허용되고 은행에 따라서 상품제한이 있을수 있기에 이러한 부분들을 사전에 확인한후 이사를 준비하시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산에서 집 보러 오는 것이 과해서 불편할 때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중에 집안을 보여주는 것은 다음계약을 위한 임차인의 배려사항에 해당됩니다, 원칙적으로 계약기간중에는 임차인이 집안을 반드시 보여줄 의무가 없기에 질문처럼 생활상 불편을 줄 정도라면 일딘 임대인에게 해당 상황을 설명하고 질문자님이 특정일자와 시간을 정해 해당 일자시간에만 몰아서 보도록 각 중개사에게 전달을 요청하시면 됩니다. 그리고 이를 연락받지 못한 부동산사람들이 요청을 할 경우 모두 거절하시고 위에 대한 사항을 통보하시면 중개사들도 해당시간대로 맞추어 볼사람을 데려오게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산 불법 가계약서 작성과 계약금 환불 문제(내용추가)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사가 이상하긴 합니다. 일단 해당중개사에 대해서는 구청등에 문제가 되는 부분들을 민원을 넣으시는게 맞을듯 보이고, 기본적으로 토지거래허가구역내 매매에서는 사전허가신청전 확약서만 우선 작성가능하고 이 역시도 허가전까지는 유동적 무효상태입니다. 쉽게 설명해서 위에 작성된 계약서 자체가 불법이고, 이를 근거로한 가계약금은 매도인으로부터도 반환이 가능한 상황으로 보입니다. 그런데도 위처럼 설명한 중개사라면 충분히 질문자님과 같은 불안감이 들수밖에 없을듯 보입니다. 해당 부분을 설명해주시고 임대인으로부터 가계약금 반환받아서 돌려달라고 하시고 그런데도 핑계를 대면서 반환을 늦추면 사실상의 민원신고 및 관련 민사적 조치를 취하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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퇴거 시 전세 보증금 돌려받는 일정 및 보증금 반환 못받을 시 대비
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기해지시 보증금 반환은 부동산을 거치지 않습니다. 즉, 중개사무소를 방문할 이유가 없습니다. 만기시에는 당일 관리사무소를 통해 관리비정산내역서를 가지고 해당 금액에 대해서 임대인에게 정산을 하시면 됩니다. 그리고 임대인으로부터 직접 계좌등을 통해 보증금 반환을 받고 주택인도를 하시면 됩니다. 그리고 보증금 전액반환까지는 주택인도 및 전입신고는 반드시 유지하셔야 하고, 특별히 현관비번등을 알려주지 않으면 되기 떄문에 물품 일부를 남겨두실 필요는 없습니다. 그리고 실제 반환이 되지 않으면 주택인도를 거부하고 임차권 등기명령신청등 법적조치를 시작하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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계약 갱신 후 중도 퇴거 시 복비 부담?????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권을 사용하여 연장한 계약의 경우 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하게 됩니다. 보통은 임대인이 해지통보를받은 3개월후 계약이 자동종료가 되며 별도 패널티는 부담하지 않습니다. 질문에서 7월에 중도퇴거의사를밝혔다면 계약은 10월에 종료가 되기 떄문에 이후 퇴거시에는 중개보수등은 지급할 이유가 없습니다. 다만 퇴거일이 11월말이기에 종료된 이후 1개월정도 추가거주를 하는 만큼 해당부분읕 별도 임대인과 협의가 필요한 부분으로는 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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전세계약관련궁금사항문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 임대인 변경과 관계없이 동일주택에 대해서 단1회사용가능합니다. 이전재계약시 갱신청구권을 사용한적이 있다면 다시 재계약시 사용할수는 없지만, 한번도 사용한적이 없다면 사용하실수 있습니다. 질문의 내용처럼 동일조건으로 합의하여 연장이 되었던 임대인 변경이 몇번이 되었던 기준이 아니기 떄문에 본인이 한번도 사용에 대한 의사를 밝힌적이 없거나 , 계약서상 사용에 대한 기재가 없다면 사용하실수 있다고보시면 됩니다. 단, 사용은 만기 6~2개월전에 반드시 사용하겠다는 의사통보를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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전세만기 이사가려고 하는데 집주인이 날짜 확정을 안해주네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임차인은 만기일 기준으로 퇴거를 하면 됩니다. 다만 질문과 같은 경우가 매우 난해한데, 보증금 반환이 되지 않으면 새롭게 계약한 주택의 잔금처리등에 문제가 생기기에 만기일 보증금 반환가능여부를 사전에 확인하게 되는데 질문처럼 임대인이 정확한 답을 주지 않는다면 새로운 주택계약은 사실 어려워질수 있습니다. 문제는 그로 인해 계약을 하지않았는데 만기일 전에 현주택의 매매가 이루어져 만기일 퇴거를 해야하는 상황으로 이이지면 임차인입장에서는 매우 곤란할수 밖에 없습니다. 사실 가장 명확한 방법은 없는게 사실이나, 일단 임대인에 대해서 만기퇴거를 기준으로 새로운 주택계약을 체결할 예정이라는 점과 만기일 미반환시 임차권 등기와 같은 법적진행 및 손해배상등을 통보하셔야 하고, 만기일 반환이 어렵다면 이후 매매계약이 체결되고 최소 2개월의 여유를 줄것을 합의하시는게 최선일수 있습니다. 물론 만기일이후 임차권 등기등은 그대로 진행을 하셔야하고 보증보험이 있다면 이에 대한 구상권진행도 함께 하셔야 합니다. 다른 방법으로는 자금조달이 가능하고 새로운 주택의 보증금 납입이 현 주택 반환없이도 가능한 수준이라면 이사주택을 계약하고 만기일 미반환시 임차권 등기명령 이후 이사하고 지연이자등을 요구하는 방법등이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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월세돈남은거받기 어찌해야되죠 ㅠㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서로간 주장에 차이가 있을 때에는 상대방이 인정가능한 근거가 있어야 합니다. 보통의 월세는 은행등을 통한 이체를 하기 떄문에 이체기록을 찾아서 보여주고 반환을 요청하시는게 맞을 듯 보입니다. 만약 저는 현금으로 지급했어요 또는 이체기록이 없어요 한다면 사실상 본인 주장을 납득시키기 어려워질수 있습니다. 현금지급시 영수증을 받았거나 별도의 지금관련 입증가능한 확인 문자등이 있었다면 해당 부분도 근거가 될수는 있겠으나, 이런게 전혀 없는 상태라면 불리할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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