전문가 프로필

답변 내역

오피스텔 월세 인데 보증금이 높은경우는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.흔히들 말해서 반전세 매물로 보입니다. 정확히는 월세이나, 보증금이 일반 전세처럼 높은 대신 매월 납입하는 월세가 적은 형태로 임대인과 임차인협의로써 정할수 있는 부분입니다. 임차인 입장에서 일반 월세보다는 높은 보증금이지만 매월 지출비용이되는 월세를 낮출수 있는 장점이 있기에 선택할수 있는 부분이고, 임대인 입장에서 낮은 임대수익이지만 보증금이 높기 떄문에 해당 오피스텔을 구매할떄 받은 대출이나 다른 용도로써 해당 목돈을 사용할수 있는 장점이 있습니다. 결국에는 임대인의 필요에 따라 해당조건으로 매물을 올려놓은것이고, 그에 맞는 임차인이 해당 매물을 선택하는 것입니다. 즉, 특별히 이상하거나 한게 아닌 매물건별 임차조건이 다른 것일 뿐입니다.
경제 / 부동산
25.06.30
0
0

전세 계약 연장 시 신규 확정일자를 받아야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일한 주택에 대해서 동일한 보증금으로 계약이 연장된 경우에는 확정일자나 임대차신고가 필요하지는 않습니다. 질문에서 말하는 동일한 주택에 대해서 신규계약서를 작성하셨다는게 정확히 어떤 이유로 하셨는지 알수가 없으나 ,보통의 경우 임대인이 변경되어 재계약을 하는 경우 계약자가 변경되었기에 새로운 계약서를 작성하게 되나, 이떄도 보증금의 변동이 없다면 별도 확정일자는 받지 않아도되며, 최초 받았던 확정일자에 따른 우선변제권효력은 그대로 유지가 됩니다. 다만, 계약서상 특약에 임대인 변경으로 인한 계약서 재작성임을 명시하시고 이전 계약서는 보관을 해두시는 좋습니다. 만약 이러한 경우가 아니라 임차인의 명의가 변경되었거나 기타 다른 이유등으로 새로운 계약을 하시는것이라면 주민센터를 통해 전월세신고를 하시면 자동으로 확정일자도 의제가 되기 때문에 불안하시면 계약서를 가지고 주민센터를 방문해 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.30
0
0

신탁사가 책임준공을 약속하고 기한 내 완공을 못하면 대출 원리금까지 배상해야 한다는 판결은 정당한건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 질문의 사항만 보고 판단을 하기는 어렵겠으나, 신탁사와 조합간 사인간의 계약이고, 해당 계약의무위반에 따른 손해배상적 성격이기 떄문에 해당 판결에 대해 정당성여부를 따질 부분이 아니라 판단이 됩니다. 즉, 계약당사자 중 일방의 책임으로 인해 손해가 발생되었다면 이를 책임지는게 어떻게 보면 너무 당연하기 떄문입니다. 물론 같은 상황이 발생하였을떄 위 재판기록이 판례로써 작용될 가능성은 있으나, 이를 크게 확대하여 모든 건설사가 위와 동일한 문제가 발생하였을때 위와 같이 원리금까지 부담한다고는 확정할수 없습니다. 건설사업 특성상 여러 요인이 혼재되어 있기에 지연된 원인이 다르거나 조건이 위 사건과 다를경우 동일한 판결결과가 나온다고 할수는 없기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.06.30
0
0

혼인신고전 가족간 전세대출 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 확인은 필요하겠으나,혼인신고전에 계약서를 작성하고 대출을 받은뒤에 입주를 한뒤 혼인신고를 하신다면 킄게 문제될 부분은 없어보입니다. 은행에서 질문자님과 시어머니간 관계를 확인할 방법이 없고 혼인신고전에는 확인을 해도 남남이기 떄문에 아무런 문제가 없습니다. 실행뒤에 혼인신고를 하고 이를 확인하였다고 하더라도 중도대출상환등은 되지 않을것으로 보입니다. 그리고 세금에 대해서는 증여세등을 말씀하시는듯 한데, 사실상 이는 정상적인 전세계약을 통해 지급한 전세금이기 때문에 증여관련 문제가 되지는 않을것으로 보여 크게 걱정하실 부분은 없습니다
경제 / 부동산
25.06.30
0
0

올해 상반기 동안 전국에서 청약 경쟁률이 가장 높았던 단지가 어디인지 알고 싶어요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올해 분양된 72개 아파트단지 중 분양가상한제 적용 단지 22개의 평균 1순위 청약경쟁률은 26.2 대 1이며, 미적용된 50개의 단지 평균 경쟁률은 4대1로 나타났습니다. 그중 분양가상한제 적용 단지들중 평균경쟁률이 가장 높았던 곳은 지역은 서울이고 , 서울내에서는 방배6구역 재건축 사업지인 레미안원페를라가 151.6대 1을 기록했으며, 고덕강일택지지구의 마지막 민간분양단지인 고덕강일대성 베르힐이 5년 실거주의무 적용에 도 97.4대1로 나타났습니다, 그리고 모든 72개 단지중 1위는 경기도 하남시 교산푸르지오더퍼스트이며, 201가구 공급에 5만 2920명이 몰리며, 263.3대 1의 청약경쟁률을 기록하였습니다. 결국에는 분양가상한제 적용단지의 경우 시세보다 저렴한 장점이 있고, 분양당첨시 시세차익을 누릴수 있기에 그 자체만으로 청약이 몰리는 경향이 있고, 교산푸르지오더퍼스트의 경우 서울 송파구와 인접해 있어 서울 생활권 이용이 가능하고, 분양가 역시 59제곱기준 5억원대로 공급되면서 수요가 몰렸습니다 .
경제 / 부동산
25.06.30
0
0

대출 한도를 6억으로 제한하게 되면 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 크게는 주택 구입시 자금조달이 용이하지 않기 떄문에 주택수요가 감소될수 있고 그에 따라 가격도 하락할수 있습니다. 다만, 전문가들 예상으로는 서울 상급지 고가주택의 경우는 영향이 제한적일것이라는 의견이 많고 중형가격대의 수도권 지역 주택수요는 크게 줄어들수 있다는 평가가 많습니다. 이렇게 되면 자산시장내 유동성이 부동산이 아닌 주식이나 코인등에 분산될수 있고 그에 따라 부동산 시장의 투자자금 역시도 감소될 가능성이 높습니다. 전반적으로 서울, 수도권내 현 주택가격상승세는 꺾일수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.30
0
0

서울 아파트 값이 가장 큰폭으로 오른 것 같던데요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분의 답변은 이미 지난 번 사례에서 확인이 되는 부분 아닐까 싶습니다. 기존 토지거래허가구역을 오세훈 서울시장이 필요성이 낮고 해제로 인한 주택가격 상승문제는 크지 않다는 결론으로 강남지역 토지거래허가구역을 해제하였습니다, 그 결과 미친듯한 지역내 가격상승이 나타나기 시작했고 놀란 서울시에서 해제 한달만에 해당 지역에 대한 전면적인 토지거래허가구역 재지정을 하고 용신지역까지 확대적용하였습니다. 즉 현재의 실거주수요에 따른 상승세가 나타난다고해서 갭투자등의 투자수요를 막고 있는 토지거래허구역지정이 무의미하다는 건 현실과는 차이가 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.29
0
0

새 정부가 출범하면서 전세사기대출에 대한 규제에 관한 내용들도 나온게 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지의 내용을 제외하고 이번에 출범한 이재명정부가 해당 부분에 대해서 특별히 정책적으로 강조한 부분은 없습니다. 이번 부동산 정책에서도 전세사기와 관련한 대책은 포함되어 있지 않습니다. 기존 전세사기 피해자 지원 특별법에 대해서만 추가 연장등을 하는 것으로만 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.29
0
0

빌라는 아파트에 비해 평수도 넓은데 왜 가격은 훨씬 저렴한건지? 그리고 왜 매매가 어려운 건지도 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우 일반적으로 아파트 대체제로써 아파트선호도가 높은 우리나라에서는 수요가 많지 않습니다. 이럴 경우 주택가격상승기에는 가격상승이 아파트보다 느리고 낮으며, 반대로 하락시기에서는 빠른 수요감소 더 빠르게 가격이 하락하는 가격방어가 되지 않는 주택유형입니다. 이는 구매후 매도시 매매가 용이하지 않고 거주기간에 따른 시세차익의 확보도 용이하지 않기 떄문에 구매하고자하는 사람입장에서는 선뜻 구매를 하지 못하게 됩니다. 그외 주거상 불편한 점은 질문과 같이 관리주체가 없기 떄문에 건물관리등이 아파트에 비해 체계적이지 않고, 하자가 발생되었을경우 세대수가 적어 세대가 분담하는 비용도 높은 편입니다. 그리고 주차장이 협소한 문제는 질문자님은 크게보지 않지만 일반적으로는 매우 큰 단점으로 와닿는 부분으로 주거지 선택시 빌라가 낮게 평가되는 이유중 하나입니다.
경제 / 부동산
25.06.29
0
0

결혼생활을 오피스텔에서 잠시하고자합니다. 계약시 주의사항이나 확인해봐야하는게있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의 구분은 내부구조에 따른게 아닌 건축물대장상 용도를 확인해보셔야 합니다. 보통 주거용오피스텔의 경우는 세입자 입장에서 전입신고가 가능하고 그에 따른 보증보험가입등이 가능하지만, 업무용 오피스텔의 경우 주택으로 보지 않기 때문에 전입신고 불가특약등이 있는 경우가 있고, 그에 따라 보증보험 가입도 어려울수 있습니다. 그에 따라 전입신고가능여부와 보증보험 가능여부등을 계약전에 확인하시는게 필요하다고 볼수 있습니다. 월세의 경우 필요에 따라 업무용 오피스텔에 계약을 하는 경우도 있는데 이럴 경우 대항력 확보가 어렵기 때문에 특히나 주의가 필요하다고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.29
0
0