부동산 계약파기로 인한 계약금 반환문제

Question

안녕하세요. 전세계약을 진행했고 대출 불가능시 계약은 파기하고 계약금은 돌려준다 라는 특약을 넣고 진행했습니다.

2주정도 은행을 다녔지만 다가구주택 자체를 은행에서 대출을 안해주려고해서

불가능하다는 답변만 받고 계약을 파기하기로 했습니다.

반전세로 돌려서 하겠다고 문의했을때도 집주인이 거절을 했구요

그래서 아예 파기된걸로 되었는데 문제는 계약금을 다음 세입자가 구해지면 그때 준다고합니다.

원래 계약파기시 계약금도 잔금 처럼 다음 세입자가 들어와야 돌려주나요?

특약을 저렇게 걸었는데 당연히 계약이 파기될거라고 염두해뒀어야 하는거 아닌가요?

계약금 넣은 날짜는 11월4일이고 반전세 조차 안된다고 답변온게 11.19일입니다.

전세금은 2억이라 계약금은 2천만원이구요.

이후로 저는 다른집을 구했구요.

중개인이 집주인이 다음계약 체결해서 세입자 받아야 준다더라 기다리셔라 하는데

기다리는게 맞는지 통상적으로 바로돌려주는게 맞는데 저분들이 저러는건지 뭐가 맞나요?

당장 저 돈이 없어도 제가 다음집을 이사하는데 문제는 없으나

이사보증금으로 필요하니 언제까지 달라고 해도 되는게 맞나요?

저도 2주는 기다리고 받아야하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약금은 계약해지와 함께 반환하는게 맞습니다. 다음임차인이 올때 준다는 얘기는 본인들 편의를 위한 이야기일뿐 당엱반환을 해주어야 하는게 맞습니다, 아마도 미리 계약금을 사용한 것으로 보이는데, 사실상 저렇게 나온다면 기간까지 무조건 기다리가보다 법적조치를 동시에 진행하면서 대응하는게 좋을듯 보이긴 합니다. 보통은 반환요구의사를 적어 내용증명을 발송하고, 소장을 작성해 법원에 제출하는 것까지는 진행을 하셔야 상대방도 압벅이 될것으로 보입니다. 법적 소송이나 관련한 사항은 변호사등에 도움을 받으시는게 빠르게 해결가능할것으로 보입니다. 보통 해당 기간까지 기다려도 다음 계약이 되지 않으면 또 반환을 늦출수도 있기 때문에 빠르게 대처하는 게 필요해 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 전세계약을 진행했고 대출 불가능시 계약은 파기하고 계약금은 돌려준다 라는 특약을 넣고 진행했습니다.

2주정도 은행을 다녔지만 다가구주택 자체를 은행에서 대출을 안해주려고해서

불가능하다는 답변만 받고 계약을 파기하기로 했습니다.

반전세로 돌려서 하겠다고 문의했을때도 집주인이 거절을 했구요

그래서 아예 파기된걸로 되었는데 문제는 계약금을 다음 세입자가 구해지면 그때 준다고합니다.

원래 계약파기시 계약금도 잔금 처럼 다음 세입자가 들어와야 돌려주나요?

특약을 저렇게 걸었는데 당연히 계약이 파기될거라고 염두해뒀어야 하는거 아닌가요?

==> 현재 상황에서 집주인이 즉시 계약금을 되돌려 주어야 하지만 다른 곳에 사용한 것으로 보입니다. 이러한 경우 법적인 처분을 하시거나 또는 원만히 해결을 위하여 기다려 보시는 방법도 있습니다.

당장 저 돈이 없어도 제가 다음집을 이사하는데 문제는 없으나

이사보증금으로 필요하니 언제까지 달라고 해도 되는게 맞나요?

저도 2주는 기다리고 받아야하는지 궁금합니다.

==> 현재 상황에서 임대인의 여건도 고려하여 약간 기다려 보시는 방법도 적절해 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

특약에 대출이 불가하면 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다 라고 되어 있다면

계약은 성립하지 않은 것으로 보며 계약금 반환 의무가 즉시 발생합니다

은행에서 다가구 주택이라 대출 자체를 취급 안 한다는 것은 임차인의 신용 문제가 아니라 주택 자체의 구조적 문제이므로 특약 조건은 100% 충족됩니다

전세 계약금은 임대인의 새로운 보증금 유입 여부와 무관합니다

이미 계약이 성립하지 않은 것이므로,

집주인은 돌려줄 돈이 없다 , 다음 세입자 받아야 한다는 이유로 반환을 미룰 수 없습니다

부동산에 독촉을 한번더 하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

특약 사항에 명시된 내용에 따라 계약금 반환이 이루어져야 하는데 지연되고 있어 답답하실 것 같아요. 현재 상황을 정리하면서 살펴보겠습니다.

1. 특약의 명확한 효력 : '대출 불가능 시 계약 파기 및 계약금 반환' 특약은 유효하며, 대출 불가로 계약은 이미 파기 된 것으로 보아야 합니다.

2. 즉시 계약금 반환 : 명확한 특약이 있으므로, 임대인은 다음 세입 자 유무와 관계없이 계약금을 즉시 반환해야 할 의무가 있습니다. 임대인 측에서 다음 세입 자가 구해져야 돌려준다고 하는 것은 일반적인 계약 파기 시 위약금 문제나 임차인의 귀책사유로 인한 계약 해지 상황에서 임대인이 손해를 보지 않기 위해 새 임차인을 구하는 동안 보증금을 유보하는 경우와는 다릅니다.

3. 단호한 대응 : 구두 요청이 어렵다면, 특약과 대출 불발 사실을 근거로 내용 증명을 발송하여 즉각적인 계약금 반환을 요구하고, 명확한 반환 기한을 설정하는 것이 좋습니다. 이사 보증금으로 필요하시다고 하셨으니, 언제까지 계약금을 반환해 줄 것을 요구하는 기한을 정하여 전달하는 것이 좋습니다.

4. 기다릴 의무 없음 : 특약이 명확하므로, 새로운 세입 자를 기다릴 필요 없이 마땅히 돌려받으셔야 할 돈입니다.

결론적으로, 말씀 하신 분의 권리가 최우선이니, 차분하지만 단호하게 특약에 따른 계약금 반환을 요구하시길 바랍니다. 이 어려움도 현명하게 잘 헤쳐 나가 시리라 믿습니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세계약에서 대출 불가 등의 사유로 계약 파기 시 계약금 반환 문제는 계약서에 명시된 특약 조선에 따라 다릅니다.

사용자가 계약서에 대출 불가능 시 계약 파기 및 계약금 반환 특약을 넣었다면 계약 파기 시 임대인은 계약금을 반환할 의무가 있습니다. 계약금은 계약 해제 즉시 반환하는 것이 원칙이지만 임대인이 계약금을 바로 돌려주지 않고 다음 세입자가 나와야 반환하겠다고 한다면 이는 법적 의무와 다르며 임차인은 계약금 즉시 반환을 요청할 권리가 있습니다.

특약에 따른 계약 해제 시 임대인이 계약금을 반환하지 않는 경우 소송 등 법적 대응도 가능하며 통상 계약이 파기된 시점부터 계약금 반환을 요구할 수 있고 딜레이가 너무 길면 민사상 불이익의 우려가 있으므로 기다리지 않고 반환 요구가 타당하다 생각합니다.

따라서 2주 이상 기다릴 필요 없이 계약금 반환을 요구하시길 바랍니다.