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부동산 잘 몰라서 집 사는 거 궁금한 점이 있는데요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세사기는 100%회피할수 없습니다. 이유는 전세사기에는 전세보증금 미반환을 포함하는데, 보통 만기시에 발생되는 부분이기 때문에 계약시점에 아무리 조심해도 2~4년후를 완벽히 예상할수는 없기 떄문입니다. 그럼에도 혹시나 미반환등의 사고가 있었을 때 내 보증금을 보호하는 안전장치들은 계약시점에 충분히 하실수 있는데, 대표적으로 전입신고와 확정일자 부여, 보증보험 가입은 필수라고 보시면 됩니다, 그외 계약시점에 계약상 권리관계나 당사자에 대한 확인정도만 잘 하시면 크게 문제없이 보증금보호가 가능할수 있습니다. 그리고 당장 주택을 구입할 가능성이 낮다고 하시니, 해당부분에 대해서는 아직 고려할 사항은 아니라 판단되고 부동산에 있어 저렴하고 좋은 주택이라건 사실상 경매낙찰 또는 급매를 제외하고는 거의 없다고 보시면 됩니다. 특히나 임대차의 경우는 싸고 좋은 주택은 존재하지 않습니다. 주택의 경우 정말 딱 그 조건만큼 그 가치를 나타내기 떄문입니다, 결국은 본인 자금사정에 따라 최선의 주택을 선택하는 정도라도 보시면 됩니다. 임대아파트의 경우 공공/민간 여부에 따라 조건이 다르고 지원하는 부분도 본인 상황에 따라 선택적일수 있기에 간단하게 설명드리기는 어렵고 원하는 임대주택의 공고가 있다면 해당 입주자모집공고등을 살펴보시고 해당 조건에 맞는지를 그때그때 판단을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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혼인신고 안 한 상태에서 입주권 사려하는데 남편계좌로 구매하고 명의는 아내 명의이면 증여세 내야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 시점으로만 보면 두분은 남남입니다. 즉, 타인에 해당되고 본인명의 입주권에 대해서 타인이 계약금과 중도금등을 지급한다면 그 금액 모두가 현금증여가 됩니다. 특히 가족관계가 아닌 타인의 경우 비과세 공제액도 없기 떄문에 금액전체가 증여과세액이 되기 떄문에 문제가 될수 있습니다. 보통은 혼인신고를 한 부부관계에서는 6억까지는 증여비과세가 되기 떄문에 질문처럼 하셨을 떄 현 지급된 계약금은 기간에 따라 차이는 있겠으나, 혼인신고를 하더라도 부부간 증여로 인정되지 않을수 있습니다. 보통 혼인신고일 기준으로 3개월전에 발생한 거래도 혼인후 부부증여로 보는게 일반적이나, 해당기간을 넘어선다면 이미지급한 계약금과 지급예정인 중도금 중도금 지급 3개월후에도 혼인신고를 하지 않은 경우 )는 모두 타인간 현금증여로 보아 증여과세대상이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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청약 시 재당첨제한 기한에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재당첨제한은 청약을 하여 당첨되었다고 본계약을 포기하는 경우나 부적격 판정에 따라 당첨후 취소가 되는 사람에 대해서 다른 청약에 대해서 당첨되는 것을 일정기간 막는 패널티라고 보시면 됩니다. 즉, 재당첨 10년이라고 하면 청약당첨일로부터 10년동안 다른 어떠한 청약에도 당첨이 되지 않는 기간으로 실제 10년동안은 청약을 통해 신규아파트 분양을 받지 못한다고 보시면 됩니다
경제 / 부동산
25.06.26
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과연 한국의 부동산 불펜은 계속 될까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 목표를 이루기 위해 정부에서도 시장내 직간접 개입을 통해 안정화하려는 노력을 하고 있습니다. 문제는 시장경제에서 정부의 인위적인 개입이 생각한데로 움직이지 않기 때문에 쉬운 문제는 아니라 판단이 됩니다. 특히나 우리나라 특유의 부동산, 주택을 보는 시각 , 쉽게 주택을 하나의 주거목적의 용도가 아닌 재테크의 대상으로써 투자관점으로 보는 시각이 변하지 않으며 어떠한 정부노력에도 시장 안정화는 이루기 어려운 목표일수 있습니다. 그리고 현재 인구의 감소가 급격하게 일어나고 있고 향후 10년 , 20년에는 인구감소에 따른 수요감소로 부동산시장 붕괴등의 우려가 나타나고 있기 때문에 사실상 정부에서도 이러한 리스크까지 극복할수있는 부동산 정책과 저출산문제 해결을 위한 노력도 필수적으로 하여야 합니다. 이러기 위해서는 정부의 운영주체인 대통령 각 부서 실무관들이 시장에 대한 이해도가 높아야 하는데 지금까지는 그렇지 못하였다는 점에서 기대치가 낮은 게 사실이나, 현정부의 지방 경제활성화정책으로서 산업부분 이전 및 개발등을 볼때 개인적으로 현 정권에서는 경험이나 시장이해도가 나름 높다 판단이 되고 근본적인 해결책을 찾는 듯 보여 기대치가 높아지고 있는 것은 사실입니다. 결과를 예상하기는 어려우나 해당 방향이 중장기적으로 성공한다면 지금보다는 지역양극화나 인구정책등에서도 나름의 성과가 나타나지 않을까 생각되어 집니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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세종시가 물가 상승률 전국 1위라고 하던데 대체 왜 그런거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세종시가 타지역에 비해 지역내 물가가 높은 이유는 크게 자급자족 구조가 미흡하기 때문입니다, 쉽게 말해서 행정중심지로 빠르게 성장하는데 비해 생활인프라는 미흡한 구조이며, 인구의 급격한 증가로 수요는 많고 공급은 부족한 구조가 형성되면서 주거비용이나 외식비등 전체적인 물가상승이 높은 지역에 해당됩니다. 특히 일반지역처럼 대형마트나 유통기업의 유입이 제한적이며, 시간소요가 발생하게 되면서 기업간 낮은 경쟁으로 가격조정이 어렵고, 지역내 물류비용 역시도 타지역에 비해 높게 책정되어 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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지금 보면은 아파트 매매 가격이 올라갈거라고 하는데 진짜로 그렇게 될 가능성이 높은지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능성만 보면 충분히 그럴수 있습니다, 우상 상황적으로 수요심리가 올라가 있는데 이는 민주당 집권에 따른 부동산 상승 기대감, 그리고 경기부양을 위해 추경을 통한 시장 유동성확대 정책과 금리인하가능성등이 그 이유로 볼수 있습니다. 특히나 시장내 자금유동성이 커지면 투자시장으로의 자금이 이동되기 때문에 결국은 부동산 시장에 자금유압가능성이 있기에 정부에서도 주식시장과 스테이블 코인 정책등을 통해 부동산 자금집중을 분산시키고자하는 의도가 보입니다. 다만 7월부터 스트레스 3단계 DSR 도입과 경기불황에 따른 회복가능성여부가 불투명하기 때문에 향후 시장 변동성은 지켜봐야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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신생아특례 생애최초 매매 방공제 면제 조건 질문합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 디딤돌 대출도 대출규제가 강화되면서 특정요건에 해당이 되지 않는 경우 방공제 면제는 되지 않습니다. 해당 요건은 별도 확인을 해보시고 적용가능한지를 판단하셔야 하는데 은행측에서 방공제 면제가 안될수 있다고 한다면 해당 기준에 맞지 않을수 있습니다. 해당 기준외에는 대출축소에 인한 상대적 부담이 큰 점을 고려해서 연소득 4000만원이하 가구가 3억원 이하 저가주택을 구입하는 경우에는 면제가 가능합니다, 그리고 우회하는 방법의 경우에는 한국주택금융공사나 서울보증보험에서 나오는 보험에 가입을 하시면 방공제를 피하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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지역 화폐의 인센티브가 가장 많은 달은 보통 언제인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 월별로 크게 차이는 없는 것으로 알고 있으나, 지역화폐 특성상 운영주테가 지자체이기 때문에 지역에 따라 지역적인센티브에도 차이가 있을수는 있습니다. 일반적으로 지역화페는 지자체 예산을 가지고 시행하는 것이기에 예산대비 소진비율이 높아 월보다는 일정수량에 대해서만 진행을 하는 경우가 많고 주로 어쩔수 없는 소비가 발생되는 설이나 추석등 명절이 포함된 달에 인센티브가 가장 높고 나머지 달은 평균적으로 동일한 수준으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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금리가 하락하면 부동산 월세 가격은 어떤 영향을 받나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 금리가 하락하면 대출금리도 하락하게 되면서 주택구매수요가 늘어나게 되고 이는 주택가격상승으로 이어질수 있습니다. 주택가격이 상승하면 당연하게 전세가율이 낮아지기 떄문에 일정한 수준으로 전세가격이 오름으로써 기존전세가율로 수렴하게 됩니다. 그에 따라 금리가 내려가 주택가격이 상승하면 전세가격도 상승할수 있습니다. 다만 월세의 경우는 일반적으로 금리가 낮아지게 되면 전환율도 내려가게 되고 그에 따라 동일자금 대비 월세금액은 낮아지는게 일반적이나, 주택가격이 상승되는 만큼 실제 월세가격도 상승하게 되는게 현실입니다. 다만 금리인하는 수요요인으로써 가격에 변화를 일으키지만 해당 부분이 반드시 전세가격이나 월세가격을 끌어올리는 직접적인 요인은 아니기 떄문에 지역이나 매물, 에 따라 혹은 시간적 차이를 두고 상이하게 나타날수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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아파트 청약저축을 들어야하는 이유가 무엇인가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 아파트를 사려면 청약통장이 있어야 하는 것이 아닌, 새로 건설되는 신규아파트에 대해서 분양을 받기 위해서는 반드시 있어야 하는 필수조건 입니다. 특히나 신혼부부나 다자녀, 생애최초 특별공급등을 지원하기 위해서는 무조건 있으셔야 합니다. 그리고 임대주택 지원의 경우에도 공모별 청약통장이 필수요건는 아닐수는 있지만 당첨자 선별시 중요한 요소이기 떄문에 젊은 나이대에 청약통장은 만들어 두시고 납입을 꾸준히 하는게 좋습니다. 극단적으로 나는 기존주택을 매매로 구매하면 되고, 공공, 민간임대주택에 지원할 일도 전혀없고, 신규아파트 분양을 평생 받지 않을거야라고 한다면 필요하지 않을수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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