답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초계약시 별도의 특약이 없었다면, 임대인을 상대로 장기수선충단금을 청구할수 있습니다. 다만 임대인이 이에 협조하지 않는다면 소송을 통해 받을 수 있지만 금액이 크지 않다면 소송실익이 없는 경우가 많습니다. 이러한 이유로 반환의무를 알면서도 회피하는 나쁜 임대인이 있습니다. 이러할 경우 실익을 떠나 소송진행을 하는 경우도 있으며, 보통 소송이 들어갈 경우 중간에 합의하자고 연락하는 경우가 많은게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발은 기반시설자체가 부족한 구역에 대해 아파트 외 기반시설 설치를 같이 진행하는 것이고 재건축은 주변 기반시설은 괜찮으나, 해당 구역 단지가 오래되어 단지만을 재건축하는 것입니다, 즉 재개발이 재건축에 비해 설치되는 기반시설도 부분들로 인해 공적영역에 성격이 더 강하게 나타납니다. 재건축의 경우는 민간사업에 가까운 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에 대한 질문은 전세시세을 기준으로 보셔야 합니다. 실제 아파트 가격이 8억이라도 입지면에서 유리하지 않으면 전세가격과 차이가 심할수 있고, 반대의 경우라면 갭차이가 낮을수 있습니다, 또한 전세세입자를 받기 위해서는 보증금을 받아 근저당 전액을 상환하는 조건이여야지 계약이 가능한 경우가 많습니다. 즉 시세-전세가격 이 실제 투입하는 자기자본이라고 보시면됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가 자체를 함부로 내리기는 쉽지 않습니다. 이미 계약한 계약자들이 있고 분양가를 내린다는것은 곧 시세하락을 인정하는 것이기때문입니다. 그래서 미분양시 분양가는 그대로하되, 중도금대출 무이자나 사은품등을 지급하는 경우가 더 많습니다. 다른재화처럼 공급이 많으면 물건가격을 내려서 처분하는게 가능할수 있으나, 주택에 있어서 가치하락으로 인한 손해가 발생될경우 개인재산의 대부분이 부동산에 있기 때문에 부동산 심리적 저항이 매우 심한 만큼 함부로 분양가격 자체를 손대기 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축의 경우라면 사실 원상복구 의무가 구축에 비해 책임이 커질수 있습니다. 이유는 최초 입주시 거의 모든 부분이 새거였기에 나갈때 역시 원상복구 의무가 클수 밖에 없습니다. 임대인에 따라 다르겠지만 최악의 경우는 고장부분,벽지에 대해 전부 원상복구가 불가피할수 있습니다. 최초 고장이 발생하였을 떄 임대인에게 통보하고 적절한 조치를 취하지 않았다면 협의에서 불리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축은 안전진단을 통과한 이후 정비구역 지정과 조합설립, 이후 시행사 선정 및 사업시행인가, 관리처분인가 과정을 거쳐 실제 착공(공사)를 시작하고 아파트가 완공되면 입주 및 청산과정을 거쳐 마무리됩니다. 각 단계별로 차이는 있지만 전체적으로 짧게는 5~6년 길게는 10년도 걸릴수 있는게 재건축 사업입니다. 관건은 조합내 협의가 빠르게 잘 이루어지고 분양계획시 원주민들간 마찰없이 잘 진행되면 재건축 기간은 줄어들수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만기 해제를 원하신다면 , 계약만료 6~2개월전까지 임대인에게 통보하시면 됩니다. 재계약을 하지 않고 만기시 나가겠다고 하시면 됩니다. 다만 계약만료전에 내가 원하는 날짜에 마음대로 나갈수 있는 것은 아니기에 일정을 잘 맞추셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둔촌주공의 경우 단군이래 최대 재건축사업이라는 말과 함께 서울 강남권이라는 특징때문에 재건축만으로도 수익성이 보장된 사업입니다. 그러나 청약전 금리인상에 따른 분양시장 침체가 이어지면서 수익성이 보장된 분양마저 미청약되거나 계약포기가 이어질 경우 향후 분양시장에 엄청난 후폭풍이 예상되기에 정부정책으로 규제를 완화하여 둔촌주공 살리기기에 나서고 있습니다, 이는 결국 둔춘주공이 실패하면 앞으로의 분양시장이 침체되고 이에따라 사업성을 보고 대출을 실행한 금융권 전체의 부실화로 이어지기 때문입니다. 그리고 선분양시 미분양이 많을 경우 자금 수급이 쉽지 않기에 최악의 경우 공사가 중단될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고는 원래 본인이 실제거주하는 주민센터에 신고하게 되어 있습니다. 그래서 이사를 하게 되면 다들 전입신고를 하게 되죠. 다만 임대차에서는 전입신고는 단순 거주지 이동신고 효과만 있는게 아닌 주택임대차보호법에 따른 대항력부여 조건입니다. 즉 채권인 임차권에 물권과 같은 대항력을 부여하여 보증금 보호를 해주는 것입니다. 확정일자의 경우는 해당 주택의 경매시 후순위 권리보다 순위배당을 받을 있는 우선변제권 부여의 조건입니다. 즉 임대차에서 전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권 부여를 통한 보증금 보호의 목적이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.낙찰시 관리비는 공용부분에 대한 부분은 미납부분을 모두 책임지는게 맞습니다. 다만 실제 관리사무소와 합의하에 미납관리비 전체에 대해 서로간 일정부분 책임지는 경우가 많습니다. 전체 미납관리금이 크지 않다면 관리소와 합의하여 조속히 마무리하시는 게 임대, 매매등 수익창출을 위한 과정상 유리할수 있습니다.