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등기부등본에서 확인할 수 있는 위험신호는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 등기부등본을 통해서 있으면 위험한 권리가 있다면 갑구에 존재할수 있는 가등기, 가압류가 있을수 있으며, 후순위에서는 근저당이나 저당권있고 채권채고액이나 채무액이 주택평가금액과 차이가 없거나 높은 경우, 그외 임차권 등기등이 있다면 위험하다고 볼수 있습니다. 그리고 최근에는 신탁등기된 부동산의 경우도 계약시점에 신탁사로부터의 동의서를 받지 못하는 경우에는 위험요소가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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임대인의 신용상태를 개인이 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 계약시에 임차인이 이에대한 자료를 임대인에게 요구하기는 어렵습니다. 현재까지는 임대인에 대해서 세금체납등이 없는지 국세납입증명서등을 요구할수는 있지만 신용불량자 여부나 신용등급등의 신용상태까지는 확인이 어렵습니다. 보통 주택을 목적물로 하는 만큼 권리관계상 문제가 될수 있는 부분에 대해서만 확인이 가능한것이고 개인정보관련 영역까지는 요구하기는 어렵습니다. 참고로 신용불량자라고 해도 주택권리상 다른 압류나 근저당이 없다면 순위상 선순위 임차권이 되고 경매가 진행되더라도 우선변제가 되기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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전세계약 전 주의해야할 점은 뭐가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기 예방은 100%불가하기 떄문에 전세계약시에는 보증금 보호를 위한 안전장치를 잘 해두시는게 최선입니다. 그에 따라 계약시에는 중개사를 통해 정확한 권리관계확인과 계약상 안전성을 높이는게 우선되어야 하고, 계약이후에는 전입신고와 확정일자 부여, 보증보험에 반드시 가입을 하시는게 필요합니다. 특히 중개사 없는 직거래나, 스스로 부동산 경험이 적은경우에 신탁부동산이나 후순위 임차권지위가 부여되는 매물에 대해서는 최대한 계약을 피하시는게 유리할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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서울에서 집을 구매하려고 한다고 할 때 선택의 조건은 어느 게 제일 나을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 제시한 요건중 가장중요한 요건이 무엇인지 판단하는 것은 구매하는 질문자님 상황에 따라 달라집니다. 예로 자녀가 있고 장기거주를 고려한다면 무엇보다 학군형성된 지역이 가장 입지상 중요사항이 될수 있고, 신혼부부이거나 직장인 단독가구라면 직주근접여부나 교통 편의성, 생활편의성이 우선되는 요소가 될수 있습니다. 즉, 사람마다 어떠한 요인을 우선으로 할지는 달라지게 됩니다. 단순 투자의 목적과 향후 가치상승을 고려한다면 가장 중요한 요건은 학군과 교통편의성이 될수 있고 서울의 경우라면 강남접근성, 조망권등도 영향을 줄수 있는 요인이 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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아파트 매도시 비과세 기준에 대해 알려주세여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 것은 양도시에 부과되는 양도소득세에 대한 문의로 보입니다. 주택에서 양도소득세 비과세는 기본적으로 1세대 1주택자로써 해당 주택을 2년보유하고 주택가격이 12억이하인 경우에 해당됩니다, 물론 규제지역내 주택의 경우 2년실거주요건이 포함되지만 질문에서처럼 지방내 주택이라면 규제지역에 해당될 가능성인 낮기에 2년보유만 하시고 1주택자라면 비과세가 가능합니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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건물 매매에도 부가가지세가 부과되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 건물의 경우 주거용이 아니 상업용의 경우 부가가치세는 부과됩니다. 자세히는 부동산 취득 / 보유 / 매도시점에 따라 부가가치세가 부과되는 종류에는 차이가 있으나, 보통 상가와 업무용오피스텔은 취득,보유, 매도시 모두 부과가 되고, 토지임대로써 상업적 목적인경우에는 보유중에 부가가치세 부과대상에 포함됩니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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우리나라의 부동산의 유형에는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산학개론상 부동산에 대한 구분은 크게 복합개념의 부동산과 법률적 개념의 부동산, 경제적 개념의 부동산으로 구분할수 있습니다, 여기서 법률적 개념으로써 부동산 구분으로 설명드리면, 크게는 협의의부동산과 광의의 부동산으로 구분할수 있으며, 협의이 부동산은 토지 및 그 정착물이라고 규정할수 있고, 부동산 이외의 물건은 동산으로 구분할수 있습니다. 광의의 부동산은 협의의 부동산에 준부동산을 포함하는 개념으로 준부동산은 등기나 등록의 수단으로 하는 동산 쉽게 자동차, 항공기, 선박, 입목, 공장재단, 광업재단을 포함하게 됩니다, 통상적으로는 우리나라에서는 토지 및 그 정착물과 입목, 공장대재단,광업재단을 부동산으로 볼수 있습니다
경제 / 부동산
25.05.04
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Sh 공공분양 신생아특공 자산요건 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 신청 자격요건은 입주자모잡공고일 기준으로 부합하셔야 합니다. 그에 따라 당첨 후 매도를 한다고 해도 기준시점에 부동산 자산이 초과되므로 부적격으로 판단될 가능성이 높습니다. 즉, 부적격취소가 될수 있습니다. 그리고 공공분양의 경우 일반적으로 무주택자를 기준으로 1순위 자격을 부여하는 것으로 알고 있습니다.물론 무주택자로 보는 특례에 따라 주택수에 산정되지 않을수는 있지만 기본적으로 1주택자의 경우1순위 자격요건에 해당되지 않는 것으로 알고있으나, 자세한 사항은 청약전 관련 분양사등을 문의해보시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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층간소음의 범위는 어디까지 볼 수 있는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.층간소음은 크게 직접충격 소음과 공기전달 소음이 있으며, 직접충격 소음은 우리가 알듯이 뛰거나 행동에 따라 발생되는 소음이고 공기전달 소음은 텔레비젼, 음향기기등의 사용으로 인하여 발생하는 소음을 의미합니다. 보통 층간소음의 기준으노 데시벨을 기준으로 하고 직접충격소음의 경우 주간에는 39dB(1분간 등가소음도) / 57dB(최고소음도), 야간에는 34dB(1분간 등가소음도) / 52dB(최고소음도)로 정해져 있고, 공기전달소음의 경우는 주간 45dB ,야간 40dB 입니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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예전에 떴다방이라고 있었다는데 어떤 형식이었나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.떳다방은 주로 아파트나 상가등 분양현장등에서 분양권을 불법으로 중개하는 장소를 의미하며, 주로 공인중개사를 통하지 않거나 미등록된 상태로 아파트의 분양권을 매매하거나 청약통장 양도하는 등의 행위가 이루어지던 것을 말합니다. 물론 지금 떳다방은 등록된 공인중개사든 무자격자의 중개이든 불법으로써 처발대상이 됩니다. 중개사의 경우 이중사무소 설치가 금지되어 있기에 중개사법에 따라 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 쳐해질수 있고, 무등록자의 중개행위의 경우도 당연히 그에 따른 처벌을 받게 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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