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대출 안 받은 아파트 전매가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전매의 가능여부는 사실상 해당 분양권의 전매제한 여부와 실거주의무여부, 이런제한이 없더라도 실제 부동산에서 분양권 전매가 이루어질 거래가능성이 있는지에 따라 달라집니다. 그리고 중도금 미납시에도 위와 같은 제한이 없고 거래가 어느정도 이루어지고 있다면 거래자체는 문제다 되지 않습니다. 다만 , 중도금 미납에 따른 지연이자등에 대한 부분이 추가 발생할수 있기에 거래시 반드시 미납에 따른 이자여부와 분양사를 통한 지위승계가능여부등에 확인하고 진행하셔야 계약이후에 불이익을 피하실수 있습니다. 보통 분양권 전매는 분양사를 통해 하는 경우도 있지만 주변 부동산을 통해 하는 경우가 대부분이기에 부동산에 방문하여 매물등록을 하시고 거래상대방을 찾으시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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우리나라 중소도시중에서 노후를 보내기 좋은 도시에는 어떤도시가 있는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 주관적 입장이 강하기 떄문에 어느지역을 딱히 선정해서 말하기는 어렵습니다. 예를 들어 자연과 친밀하게 노후를 보내고 싶은 사람과 나름의 도시환경속에서 노후를 보내고 싶은 사람이 있을수 있고 그에 따른 지역선택도 차이가 생기기 때문입니다. 다만 노후를 위해 지역이동을 고민할때에는 우선하여 판단하셔야 할 부분이 대형병원과의 접근성은 중요하게 보셔야 합니다. 사실 나이가 들어 노후생활을 하는데 있어 병원이 가장 이용빈도나 중요도가 높기 때문입니다. 그리고 사람마다 거주한 지역에서의 인맥과 친밀도가 있고 생활권이 정해져있기 때문에 서울에 거주하는 사람이 자연친화를 선호한다고 해서 거리가 먼 남해나 다른 지역으로 이주하는 경우는 원래의 고향이 해당지역이 아닌 이상 거의 없습니다. 보통은 자연친화적 성향에 따라 이주를 해도 주로 서울과 접근성이 좋은 양평이나 강화등에 많이 거주하는게 일반적이고 이렇게 이동하는 이유는 해당 지역 적응측면과 본인의 생활권 유지에서도 유리하기 때문입니다
경제 / 부동산
25.11.06
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월세 묵시적 갱신 후 더 살려고 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신은 최초계약일로부터 2년이 되기 전에는 성립되지 않습니다. 즉, 월세 1년이 만기되었고 현재 기간까지는 법에 따른 최소기간 2년에 따른 연장입니다. 이제 최초입주 2년차가 되었다면 원칙상 만기 6~2개월전까지 재계약에 대한 협의를 하여야 합니다. 중요한건 임차인 입장에서 추가거주를 원하는 경우 우선하여 임대인에게 재계약통보를 하지 않는게 유리합니다, 이유는 임대인도 해당기간까지 연락이 없다면 묵시적갱신에 따라 동일조건으로 연장되고 기간정함이 없는 경우 2년으로 보기 때문에 2년간 동일조건하에 추가거주가 가능하기 떄문입니다. 그런데 임대인이 해당기간내 재계약에 대한 의사통보가 왔다면 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 추가 거주를 주장하시는게 맞을듯 보입니다.이런 경우 별도의 법적요건에 해당되는 사항 에를 들면 임대인 실거주등이 아니라면 거절할수 없기 떄문입니다.결론적으로 현재 질문자님이 추가연장을 원하시면 만기전까지 그냥 그대로 아무런 말없이 일단 계시는게 좋습니다. 만약 임댕인 연락이 오면 묵시적갱신은 어렵고 그때는 갱신청구권 사용을 통한 연장의사를 밝히시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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입주전 누수로 인한 임대인의 계약파기 요구
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상의 해지사유가 상대방인 임대인에게 있다 판단이 되고 실질적인 계약불이행의 원인도 임대인에게 있는 상황이기에 당연히 계약금 계약상태에서 일방적인 해지를 한다면 계약금의 배액을 상환하는게 맞을것으로 보입니다. 잔금이나 중도금이 지급된 상황에서는 일방적인 해지가 불가하기에 임차인 동의를 받아 해지를 해야 하고 임차인은 이경우 이행불능에 따른 손해배상이나 위약금을 요구할수 있습니다. 물론 계약금만 지급된 계약에서는 상대방 동의없이도 일방적 해지는 가능하더라도 이때는 임대인의 경우 계약금 배액상환하는 게 맞기 때문입니다. 즉 계약금배액에 대한 상환을 요구하시는게 맞을것으로 보이고, 당사자간 협의에 따라 배액에 대한 가격조정은 하실수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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내년 수도권 주택시장은 상승할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 규제에 따라 풍선효과가 기대되는 서울 외곽 경기권 주요지역들도 모두 규제지역을 묶였기 때문에 풍선효과가 나타나도 그 파급력에는 제한이 있을 것으로 보입니다. 대표적인 풍선효과 예상지역은 재건축시기가 도래한 일산지역과 현재 경기남부권에서 인기가 높은 동탄지역 정도로 보는 의견이 많습니다. 다만 이전시대처럼 수도권 규제에 따른 풍선효과가 지방으로 확대되는 것은 현 양극화를 볼때 어려울것으로 예상되며, 사실상 서울과 경기권 주요지역 동일규제를 받고 있기에 가격격차는 일정수준으로 그대로 유지가 될것으로 보입니다. 다만 현 정책에 대한 시장적응이 된 이후에는 다시 서울지역 상급지의 가격이 먼저 상승될 가능성이 높고 그에 따라 가격격차는 중장기적으로 더 크게 나타날 가능성도 배제하기는 어렵습니다,
경제 / 부동산
25.11.06
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수도권 아파트 분양전망지수가 급락했다고 합니다. 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 분양전망지수는 공급자 입장에서 분양을 앞뒀거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표입니다, 100을 기준으로 초과시에는 시장전망을 긍정적으로 보는 것이고 , 100이하이면 부정적인 시각이 많다는 뜻입니다. 사실싱 수요심리에 따른 분양가능성을 표현한 것으로 수요에 대한 측면을 나타내지만, 공급자 입장에서의 판단이기에 공급의 감소로도 이어질수 있는 부분입니다, 현재 서울 포함 수도권 전반이 100미만으로 떨어진 상태로 발표되었습니다. 규제가 강하게 적용되면 사실상 실수요자들은 구매심리가 위축되기에 실질구매보다는 관망하는 자세로 전환이 되는게 일반적이고, 건설사들은 해당 규제의 영향의 기간등을 고려하여 당장의 분양이나 건설사업등을 미루는 방식으로 리스크를 낮추게 됩니다. 지방자치단체의 경우는 사실상 정부와 같은 규제시행주체이기에 시장분위기를 보면서 규제의 지속여부나 해제여부등을 고민하게 되는게 일반적이지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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현재의 대출 정책에 대해서 자세히 알고 싶습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택담보대출 규제는 6월 규제정책에 따라 수도권내 최대 6억으로 제한되어 있으며, 10/15일 추가적 정책발표에 따라 주택가격별 대출한도가 달라지게 되었는데, 시가 15억이하의 경우 최대 6억, 15억초과~25억이하는 한도 4억, 25억초과의 경우 2억으로 제한되었습니다. 그리고 스트레스DSR 적용에 따른 가산금리를 1.5%에서 3%로 상향하였기에 실제 대출한도는 더 크게 감소되었다고 볼수 있습니다. 이런 강력한 규제가 있을 경우 사실상 실수요자들의 대출한도가 제한되게 되면서 구매수요가 감소될수 있고 그에 따라 주택가격 상승세도 일정기간 조정이 될것으로 보입니다. 다만 현금성 자산이 많은 사람들에게는 그만큼 주택구매에서 유리하다고 볼수 있습니다. 부동산 방향은 단기적으로는 규제에 따른 수요감소로 가격보합세가 수도권 및 규제지역에 나타날것으로 예상되며, 중장기적으로는 시장이 적응되는 시점에서 다시 상승가능성도 배제할수 없다는 입장이 대부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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월세를 냈는데 세입자가 구해졌을 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지의 경우는 정확하게 반환가능여부를 판단하기는 어렵습니다. 원칙상 퇴거한 경우 월세부담의무는 없겠지만, 중도해지 과정에서 협의한 사항에 따라 다음임차인이 입주전까지 월세를 부담하는 것으로 합의를 하셨다면 반환이 가능하겠으나, 일정기간 패널티로써 부담하는 월세라면 반환이 어려울수 있습니다. 그러므로 정확하게 중도해지협의를 어떻게 하셨는지를 확인하셔야 할 부분이고, 임대인이 다음임차인 입주전까지만 월세부담을 명시하였다면 반환요구는 가능할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.06
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현재 전세에서 다음집으로 계약 시 집주인이 돈을 안돌려줄 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 갱신청구권으로 연장된 계약에서 중도해지는 해지통보를 한 3개월 후 자동종료가 맞습니다. 질문에서 11월초에 중도해지를 요구하셨다면 계약은 2월초에 자동해지가 됩니다. 그러므로 질문자님의 퇴거계획은 해당 시점에 맞추어 잡으셔야 합니다. 참고로 임차권 등기명령도 계약이 해지된 이후에 가능하기에 신청도 2월초이후에 가능합니다. 거기에 등기신청후 실제 등기가 올라가는 기간을 고려하면 이동시점은 2월중순이 될듯 보입니다.그리고 등기이후에 본인이 퇴거를 하면 지연이자 청구가 가능한데 사실상 지연이자보다는 이사에 따른 월세부담이 더 클수 있습니다.개인적 의견으로 이 질문의 순서가 퇴거과정상 임대인과의 좋은 해결점도 아니고, 시기적으로도 이렇게 대처할 상황으로도 보이지 않습니다. 이유는 이렇게 하신다는 건 결국 내가 기간내 이사갈 주택이 있고 반드시 해당 시점으로 보증금 반환을 받아야 하는 상황이라면 모를까 아직 주택을 구하지도 않은 시점에서 만기일이 남았음에도 이렇게 서두르시는지 이해가 잘 되지는 않습니다. 질문자님도 말했든 과정상 2,3번처럼 내가 아쉬운 부분이 생겼을때 임대인의 협조를 받기 어려운 상황으로 끌고가는 것일수도 있기 때문입니다. 과정상 질문자님이 퇴거를 원하시니, 임대인에 대해서 정확하게 만기퇴거의사를 먼저 밝히시고 만기일인 5월초까지 다음임차인을 구하시라고 전달하시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 보증금 반환여부가 정확하게 가능하지를 만기 3개월전에 한번 더 문의를 하시고 임대인 명확하게 반환가능하다고 한다면 그때 새로운주택에 대한 계약을 진행하시면 됩니다. 반대로 해당시점까지 반환이 어렵다고 한다면 이때는 만기일전까지 다음 임차인이 구해지지 않을경우 추가되는 기간동안의 전세대출이자비용 지급에 대한 부분과 다음임차인이 구해졌을때 최소 퇴거까지의 기간등을 조율하여 합의하시는게 더 나은 선택지가 아닌가 싶습니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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신혼부부대출 전세계약하려는데 근저당있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전세매물중 근저당이 없는 경우는 거의 없을것으로 예상됩니다, 대부분의 전세계약은 위처럼 전세보증금을 받아 기존 대출을 상환 및 근저당말소를 조건으로 계약을 진행하게 되고, 실질적으로 이러한 과정에서의 전세대출이나 권리상 문제는 없다고 보셔야 합니다. 즉, 잔금일 기준으로 상환조건부 전세계약이나 근저당이 없는 주택 전세계약이나 마찬가지라고 보시면 됩니다. 그리고 전세대출에 대해서는 은행을 통해 사전심사를 해보실수 있습니다. 이는 해당 주택에 대해서 전세대출이 가능한지 본인의 신용도나 다른 사유에 따라 대출이 거절되지는 지등을 알아보는 과정으로 가능하며 은행에 상담하실때에는 사전심사로써 신용정보 조회 동의후에 대략적인 가능여부는 판단하실수 있습니다. 편하게는 은행 앱이나 기금E든든을 통해 사전심사를 받아보시는것도 방법입니다. 참고로 근저당이 전세대금보다 높은 곳은 당연히 위험성이 높으므로 포기하는게 맞고, 전세금보다 낮은 근저당이 있는 경우에는 반드시 계약서 작성시 특약기재가 필수적인데 , 이는 중개사가 알아서 기재를 할것으로 보입니다. 가장 편한 방법으로 중개사를 통한 대출상담사를 소개받아 대출가능성을 판단해보시는 방법도 있습니다 .
경제 / 부동산
25.11.05
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