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형제 공동명의 아파트 매매에 대해 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의의 주택 보유를 하고 계신다면 사실상 전원 동의없이는 주택을 처분하기는 쉽지 않습니다. 이유는 매수하는 쪽에서 다른 분들의 지분을 모두 사들여도 사실상 주택 사용수익이나 활용을 마음대로 하기는 어렵기 때문에 매매자체를 하지 않기 때문입니다. 물론 공유지분으로 등기되어 있는 경우 지분 각자가 자기지분에 대해서는 지분매매를 할수는 있지만, 빠르게 처분을 하기 위해서는 반대하는 공유지분자를 설득하시는거나 그 한분이 나머지 네분의 지분을 매수하는 방법으로 소유권정리를 하시는 것도 방법이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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요즘 서울 강북쪽 아파트 가격도 오르는 중인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 서울이라도 현재 부동산 시장에서는 강남권과 강북권의 주택가격차이는 더욱 커져가고 있습니다. 이전 강남권의 토지거래허가폐지등와 정부의 규제완화가 발생하면서 수요가 집중되어 전고점을 돌파한게 사실이나, 강북권에서는 이에 따른 영향으로 일부 상승하는 곳도 있었지만 전반적인 상승률은 미미한 수준이였습니다. 그리고 최근 부동산 경기침체와 대출규제강화, 토지거래허가구역 재설정등이 이슈로 강남권내에서도 가격이 주춤되는 상황이므로 강북권도 향후 보합세로 이어질 가능성이 더 높아보입니다. 강북권지역중에는 한강변 중심으로 근접한 지역단위가 그나마 상급지에 해당되고 수요가 있다고 볼수 있는데 대표적으로 마포,성동구, 한남동등이 해당됩니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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서울이 보편적으로 아파트가 주택으로 본격 공급화된 시기가 언제인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울의 경우는 1970년대 강남개발이 본격화 되면서 반포주공아파트가 건설되었고 사실상 아파트의 역사가 시작되었다고 볼수 있습니다, 이는 단순히 아파트가 최초 공급된 사항보다는 본격적인 택지개발과 함께 주거지역이 개발된 개념으로 볼때 시기상 강남개발과 맞닿아 있기 때문입니다. 이 당시에는 서울인구집중에 따른 주택부족이 심각하였기에 강남개발을 통해세대를 많이 수용할수 있는 아파트를 건설함으로써 인구분산을 하고자 하였던 시기 입니다, 이당시에 지어진 아파트들이 반포주공, 압구정현재, 대치동 은마아파트가 이 당시에 지어졌다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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감정평가 이전과 이후 중 언제 매입하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 어떠한 상황에서를 말하는지 알수 없어 답변드리기 어려운 부분있습니다, 일반적으로 감정평가를 하는 것은 해당매물의 정확한 시세확인이 어렵기 때문에 기준이되는 가격을 선정하기 위해서 입니다. 그에 따라 감정가격이 실제 기대에 따른 시세나 현재 시가에 비해 낮을수도 높을수도 있기때문에 확정적으로 감정평가 전, 후를 나누어 어떤게 유리하다고 말하기는 어렵습니다. 그리고 감정평가 자체는 평가방식이나 평가사 주관에 따른 판단이고 적정한 기준가격을 산정하는 것이기 떄문에 매물자체의 투자가치의 유지와는 크게 영향성이 적다 판단이됩니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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재개발 매입 시 실거주를 해야 조합원 자격이 인정되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발의 경우 정비구역 내 토지 또는 건축물 소유자, 그외 지상권자가 별도 조합원 가입없이 자동으로 재개발사업 조합원이 됩니다. 즉 조합원이 되는 자격자체에는 실거주의무는 없습니다. 다만 부여받은 입주권 자격을 매도하기 위해서는 일정거주요건에 충족하여야 하고 개발이후에도 규제지역여부나 별도 세금관련하여서는 실거주의무 등이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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세입자가 있는 매물을 매입할 경우 분양권은 누가 갖게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문과 같은 경우에 개발에 따라 부여받는 권리는 분양권이 아닌 입주권입니다. 그리고 입주권은 해당 주택의 소유자에게 부여되는 것으로 세입자와는 아무런 관계가 없습니다. 즉, 전세낀 매매를 하시고 실제 거주를 하지 않고 있더라도 개발에 따른 입주권은 소유자에게 주어지게 됩니다. 다만, 재개발의 경우 일정요건을 갖추고 거주하고 있는 세입자에게는 이주비용이 보상되며, 거주하지 않은 소유자에게는 보상이 되지 않을수 있습니다. 재건축의 경우라면 당연히 개발에 따른 중도계약해지에 따라 현 세입자에게 이사비용등을 협의를 거쳐 지급하는게 일반적입니다. 물론 이사비용지급이 의무는 아닙니다,
경제 / 부동산
25.04.26
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재개발 지역 매물 매입 시 대출 규제는 일반 지역과 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 구역내 속한 주택을 구매하더라도 개발전에는 일반주택을 유상매매하는 것이기에 대출시 적용되는 기준은 개발여부와는 관계없다고 보시면 됩니다. 다만 규제지역이기 때문에 그렇지 않은 지역내 주택구매시보다 LTV나 DSR 한도가 낮고, 보통 무주택자가 규제지역내 주택을 구매할 경우 LTV는 50%가 한도가 적용됩니다. 1주택자의 경우는 LTV30%가 적용되게 됩니다. 다만 현재 스트레스2단계 DSR적용이고, 7월부터는 3단계 도입, 현재 DSR한도 40%가 적용되기 떄문에 개인소득이 충분하더라도 실제 한도자체는 제한이 생길수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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입주권과 분양권은 법적으로 동일한 권리인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주권과 분양권은 새로운 아파트에 입주를 할수 있는 권리라는 점은 동일하지만 질문과 같은 부분에서는 차이가 있습니다. 기본적으로 입주권은 개발전 건물또는 토지의 소유자로써 개발사업시 조합원으로 참여한 사람들에게 주어지는 권리라고 보시면 되고, 분양권은 일반분양등에서 청약을 통해 당첨된 수분양자들에게 주어지는 권리라고 보시면 됩니다. 권리행사의 측면에서는 분양가의 경우 조합원 분양가가 일반분양가에 비해 낮게 책정되는게 일반적이고, 매도 관련해서 시점이나 세금등에서는 모두 차이가 있습니다. 특히 취득시에 세금등에서도 적용되는 세율이 다른데, 입주권은 원시취득인 반면, 분양권은 유상취득으로 구분하기 떄문입니다. 그외 양도소득세에 대한 세율은 양도차익에 따라 달라지는 만큼 적용기준상 차이는 없습니다
경제 / 부동산
25.04.25
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재개발 예정 구역에 있는 매물도 투자 가치가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발에 대한 투자시 핵심적인 사항은 재개발이 된다고 해도 개발 이후에 가치상승이 가능한 입지가 좋은 지역이라는 전제가 있습니다. 물론 이러한 입지적인 부부은 해당사업의 사업성과도 밀접해 있고 사업성이 좋아야 그만큼 개발진행상 속도나 가능성이 높아질수 있습니다. 그리고 현재 정부의 부동산정책이나 지자체의 개발정책등도 사업예정지구에는 영향을줄수 있기에 이에 대한 분석과 판단도 투자전 반드시 필요한 부분입니다, 결국에는 투자리스크에 대한 고려와 그에 따른 대책을 잘세우신뒤 투자를 진행하셔야 합니다. 마지막으로 입주권 자격을 부여받기위한 현 개발사업의 사업시행인가여부를 확인하셔야 합니다. 인가 이후에는 입주권 대사잉 되지 않기에 실 투자시 해당단계를 확인하셔야 합니다. 물론 개별적인 요인까지도 확인을 하시어 입주권 제외가 되지 않도록 기준에 맞추셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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노년에 일을 한다는건, 경제적인 이유외에 어떤 것들이 있나요?
노년층이 일을 하는 것은 경제적 이유뿐아니라 개인적 , 사회적 측면에서도 여러가지 장점이 있는 부분입니다, 우선 경제적인 안정과 자립을 위한 목적이 있는데, 노후에 연금이나 저축등 노후준비가 되지 않지 않거나 부족한 경우 이를 충당하기 위한 목적이고, 결국에는 자립적인 생계를 유지하기 위한 것이고, 두번째로 일을 통해 정신적, 신체적 건강을 유지하는데 이유가 있을 수 있습니다. 일로 인해 규칙적인 생활패턴을 유지하면서 치매나 노인성질환등의 예방이 긍정적인 영향을 줄수 있기 떄문입니다. 국가적으로 볼때 노인들이 일을 할 경우 노인들에 대한 사회적 고립을 방지할수 있고, 젊은 세대와 어울리며 사회적 경험과 지식을 전수할수 있어 세대간 조화나 사회발전등에서 유리한 부분도 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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