답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본 중 표제부에 나오는면적은 전용면적을 말합니다. 보통 표제부 표지번호 1번 건물내역에 기재된 "철근 콘크리트구조 OO시설 OO제곱미터" 에서의 OO 제곱미터가 전용면적을 말합니다. 공용면적의 경우 등기부에서는 직접적으로 확인이 어렵고 건축물대장을 통해서 확인하실수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지는 원칙적으로 상대방 동의가 필요하고 동의가 되지 않은 이상 계약이 유효하기 떄문에 만기일에 보증금을 돌려받을수 있습니다. 보통 임대인은 계약만료일에 보증금 반환의무가 발생하게 되기 때문입니다, 질문에서 말한 갱신청구권을 사용한 계약이거나, 묵시적갱신에서는 법에 따라 통보 3개월후 계약이 종료가 되기 떄문에 보증금반환의무가 발생되는 것입니다. 즉, 임대인 동의를 받아 합의해지를 하게 되면 퇴거시점에 돌려받을수 있지만, 동의가 되지 않는다면 계약만료일에 반환을 받을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.창업비용에서 가장 많이 비중을 차지하는 보증금과 권리금은 지역에 따라 차이가 크기에 이를 제외한 인테리어 및 집기비용을 고려하면 대략 5~6천만원 내외의 초기비용이 발생하게 됩니다. 보통 보증금의 경우 2~5천만원사이 권리금의 경우는 적게는 0원부터 많기는 1억단위까지도 생길수 있기에 이에 대한 비용도 고려가 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산을 구매하려면 해당 매물이 시장에 나와있거나 없는 경우라면 해당 소유자를 설득해 매매계약을 체결하여 소유권을 가져와야 합니다. 즉, 어디에 가야 살수 있느냐가 문제가 아니라 건물 소유자가 매도의사기 있느냐의 문제라고 보셔야 합니다. 그리고 경매에서 명도소송은 쉽게 말해서 현 점유자를 퇴거하기 위한 법적조치입니다. 경매의 경우 해당 점유자의 의사와 관계없이 법적절차에 따라 소유자가 변경되는 것이고 낙찰자 입장에서는 경매받은 건물을 수익화화기 위해서는 기존 권리 없는 점유자에 대한 퇴거가 우선되어야 합니다. 그 과정에서 강제적으로 끌어낼수는 없기에 법적 절차에 따라 진행을 하는 것이고 그 절차가 명도소송으로 시작되어 강제퇴거로 이어지게 되는 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기적으로 나타나고 있는 것은 사실이나 이게 장기간 이어질것으로는 보이지 않습니다. 이유는 그동안 전세와 월세선택은 당시에 여건변화에 따라 달라지는게 일반적이고, 지금처럼 금리가 높고, 정부의 대출규제가 강화된 상황과 전세사기 이슈로 인해 전세수요 감소가 나타난 상황에서는 월세의 비중이 높아지나, 향후 금리가 낮아지고 전세사기등에 대한 제도적 보완이 완료가 되면 다시 전세수요가 늘어날수 있고 그에 따라 전세 계약건수가 월세보다 높아질수도 있습니다. 이러한 이유는 전세가 월세에 비해 주거비용측면에서 임차인에게 유리한 게 사실이기에 여건이 개선되면 다시 수요가 이동되기 떄문입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공급면적은 전용면적과 공용면적을 합한 면적을 말합니다. 전용면적은 단독으로 사용하는 공간으로 쉽게 말해서 현관문 안쪽 모든 공간을 의미하며, 공용면적은 복도, 엘레베이터 , 계단등 공동으로 사용하는 공간을 의미합니다. 그래서 공급면적이 전용면적보다는 크다고 보시면 되고, 분양에서 기재된 면적(85A타입, 59B타입)등은 전용면적을 기준으로히고 실무에서 일반적인 평수로 말하는 부분은 공급면적을 기준으로 말하게 됩니다. 그리고 아파트는 위설명과 같지만 오피스텔에서는 공급면적은 계약면적으로 전용면적+공용면적+ 기타공용면적을 포함하는 개념으로 실제 동일 공급면적기준으로 아파트보다 전용면적은 더 작게 나오는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사인간의 계약인 임대차계약은 당사자간 합의만 되면 기간은 충분히 조율하실수 있습니다. 보증보험의 경우는 3개월, 6개월단위로도 연장이 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만 전세대출의 경우는 1년미만의 연장이 되지 않아기에 1년으로써 연장을 하셔야 할수 있고, 중도 상환시 중도상환수수료등이 발생될수는 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 통보는 만기 6~2개월전에 하셔야 합니다. 특히 퇴거를 원하는 경우라면 해당시점에 반드시 재계약 거절의사를 통보하셔야 합니다. 만약 아무런 의사통보없이 해당기간을 지나갈 경우 자동연장이 되는데 보통은 묵시적갱신으로 연장이 되지만 최소거주기간 2년 미만인 경우라면 법정최소거주기간에 따른 연장이 되고 이때는 중도해지가 자유롭지 않기에 해당기간내 꼭 통보를 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 상황만 보면 보증금에 대한 리스크는 크다고 할수 있습니다. 일단 감정가는 말그대로 감정가일뿐 은행이 산정하는 주택가격이 아니고, 만약 해당 가격으로 경매가 진행되어서 선순위 근저당으로 인해 최우선 변제되는 지역별 금액을제외한 나머지금액은 사실상 확실하게 보호될지 여부를 알수 없습니다. 질문의 경우 건물전체가 다가구형태인듯 보이는데 만약 이후에 소액임차인이 추가적으로 입주할 경우 최우선 변제금액도 나누어 가지게 되므로 위험도는 더 높아질수 있습니다. 또한 경매이후 후순위 임차권은 소멸되기 때문에 주택에서도 보증금 전액반환없이 퇴거를 하셔야 할수도 있습니다, 결국은 보증보험등에 가입이 된다면 모를까 그게 아니라면 위험성이 존재하는 임대차가 될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에서 저당권은 담보물권으로 사용수익권을 포함하지 않습니다. 그에 따라 제3자(물상보증인)이 해당 부동산을 점유를 한다고해서 해당 저당을 상환할 의무가 있는 것은 아니며, 저당권자역시 제3자에 대해서 상환을 요구할수는 없습니다. 문제는 저당권자는 원금회수가 되지 않으면 담보물권에 대해서 경매 처분을 진행하여 자금을 회수하는것이기에 물상보증인은 소유권을 잃게 될수 있습니다. 그렇게 되면 당연히 낙찰자가 퇴거를 요구할 경우 퇴거를 해야할수 있습니다.