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경기도 아파트 월세 지금 2천에 50인데 너무 싼가요!?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 매우 착하신 임대인으로 보입니다. 일단 내용만 봤을 때 재계약에 대한 협의에서 보증금일부를 낮추고 월세로 전환할떄 기준이 되는 전환률이 존재하지만 이걸 꼭 따라야할 의무는 없습니다. 즉, 협의를 통해 정하시면 되는 부분으로 임대인이 원하시면 해당 월세만큼의 증액을 요청하시면 됩니다.특히나 몇년간 올리지 않았다는 것을 고려하면 충분히 가능한 부분입니다. 단, 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우에는 5%이내 증액만 가능하기에 이를 초과하면 안됩니다. 즉, 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않았다면 시세대로 임대로 인상을 요구하셔도 되고, 보증금인하와 월세증액자체에 대해서도 임대인이 원하지 않으면 거절하실수도 있습니다. 이러한 부분들은 부동산을 통하는 것보다는 직접 협의를 하시면 되는것이고 임대인은 원하는 조건을 제시하고 임차인은 그에 동의를 할지 거절하고 퇴거할지를 판단하면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.23
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계약하고 싶은 집을 내집스캔으로 분석 했어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만으로 100%판단할수는 없습니다. 일반적으로 주택임대차시 대부분의 근저당이 있는게 사실이고, 전세의 경우 이러한 선순위 근저당 말소를 조건으로 계약을 진행하는게 일반적이라 위 부분만보고선 안전하다 위험하다를 판단할수 없습니다, 보통 전세보증금이 시세대 80%을 초과하고 해당 매물이 시세가 정확하지 않은 다세대, 빌라등이라면 고민이 될수 있지만, 아파트 매물로써 시세방어가 잘 되는 주택이라면 70%의 근저당이라도 사실상 앞에서 말한 상환조건부라면 임대차에 대한 위험성은 줄어들수 있습니다. 그리고 세입자 입장에서는 전입신고 가능과 보증보험 가입이 가능하다면 설령 문제가 발생하더라도 보증보험을 통한 보증금 회수 가능한만큼 위 부분들의 가능여부를 확인하고 계약을 진행하시면 안전하다고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.23
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월세 묵시적 갱신에 관해서 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 2년미만의 계약에서는 묵시적갱신이 적용되지 않으며, 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없이 지나갔다면 이때는 법에 따른 최소거주기간 2년에 따라 연장이 되었다고 볼수 있습니다. 그뒤에 본인 1개월전 만기해지의사통보를 하였다면 원칙상은 연장후 중도해지로 볼수 있고 그에 따른 패널피 부담이 있을수 있습니다. 다만, 중요한건 임대인이 동과정에서 어떻게 인식하고 동의를 하였는지인데, 쉽게 임대인 이에 동의를 하였고, 별다른 패널티등을 요구하지 않았다면 특별히 월세부담이나 중개수수료 부담은 없을것으로 보이지만, 퇴거시점에 임대인이 중도해지로써 계약서상 특약에 기재된 패널티를 요구하거나 다른 요구가 있을 경우에는 이를 피하기는 쉽지 않습니다. 그러므로 현시점에 미리 이러한 부분을 확인하시는게 필요하며, 임대인 의사에 따라서 협의를 진행해보시는게 명확해지지 않을까 생각됩니다
경제 / 부동산
25.12.23
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예비부부 세대분리 생애최초주담대 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확하게는 확인이 필요하겠으나, 생애최초 대출시에 소득기준은 본인과 배우자만 포함하는 것으로 알고 있습니다, 직계존속과 동일세대를 구성하고 있더라도 주택담보대출시에는 포함되지 않는것으로 알고 있습니다. 그에 따라 현상태에서도 본인과 배우자분 소득합산(부부합산)이 대출기준요건에 충족이 된다면 신청자체는 문제가 없다 판단이 됩니다. 앞에서 말했듯 정확한 사항은 해당 기관이나 은행에 문의를 해보시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.23
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당첨자 발표전 청약 취소 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 청약신청 기간이 종료된 이후에 임의 취소는 불가한 것으로 알고 있습니다. 보통은 신청기간 중에만 청약과 취소가 홈페이지를 통해 가능합니다. 그에 따라 당첨자로 선정되지 않았다면 취소한것과 다르지 않겠으나, 혹시라도 당첨이 된다면 그때는 당첨 포기를 하셔야 하고 그에 따른 청약통장 효력상실과 재당첨제한이 있는 경우 해당 패널티를 받으실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.23
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주택청약통장에서 청년주택즈림 바꾸는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청년드림청약저축의 경우는 청년들에 대한 혜택부여를 위한 상품으로 신규가입이나 기존통장을 전환하는게 이후에 있을 청약을 고려하면 유리할수 있습니다. 어떻게 보면 정부가 지원하는 청년혜택에 해당되기 때문입니다. 그리고 당장 청약에 사용을 한다고 해서 크게 당첨가능성이 높아지지는 않겠으나,혼인신고 및 출산이후로도 각종 신혼부부혜택등을 고려하면 사전에 전환을 해두시는게 유리할수 있습니다. 그리고 와이프분이 주택이 있다고한다면 결혼전에 청약통장뿐 아니라 기존 주택을 매각을 하는게 이후에도 생애최초혜택 가능성등에서 유리할듯보이고, 청약통장은 납입을 계속하시면서 가지고 계시는게 좋을듯 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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근친생활시설 전세5000(서울)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역에 따라 차이는 있지만 보증금 5000만원은 소액임차인에 해당이 됩니다. 다만 지역에 따라서 최우선 변제금에서는 차이가 있기 떄문에 확실하게 안전하다고는 말하기 어렵고, 근린생활시설이라도 다가구처럼 건물하나가 하나의 등기부를 쓰는 경우 이전 세입자들의 보증금도 소액임차인 최우선 변제시 영향을 줄수 있기에 정확한 사항은 권리관계를 확인해봐야 판단이 가능합니다. 보통 중개사가 있다면 어느정도의 위험성에 대한 설명이 있을 것으로 보이고, 정 불안하시면 보증보험등에 가입을 하시는게 가장 안전할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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상가월세인상률이 5%면 부가세 제외
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 월세와 보증금에 모두에서 5%인상을 하거나 환산보증금에 대해서 5%이내로 인상하는 방식으로 계산할수도 있습니다. 보통은 계산상 편의로써 월세와 보증금에서 각각 5%인상을 하여 보증금 인상분을 월세로 전환하는 경우가 대부분이고, 질문처럼 환산보증금에서 1.05을 곱한 금액에서 보증금에 따라 월세를 나누는 방식도 있습니다. 즉, 어떠한 방식을 택하든 해당방식으로써 5%을 초과하지 않으면 되고, 각 유형별 계산방식에 따라 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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월세 입주자를 구한뒤에 아파트 담보대출을 받는것이 월세입주자에게 문제가 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선순위 임차인이 있는 상태에서 대출을 신청하여 받는다고 해도 별도의 문제는 없으나, 계약서상 특약에 거주기간동안 다른 물권설정금지특약등이 있는경우에는 문제가 될수 있습니다. 그런 부분이 없다는 전제하에서는 문제되지 않습니다. 그리고 이러한 선순위 세입자가 있는 상태에서 후순위 담보대출시 임차인 권리순서상 영향을 주지는 않기에 세입자동의는 필요하지 않으나, 은행에 따라서는 내부적 기준에 따라 세입자 동의서를 필요로 하는 경우가 있고, 별도의 통보가 세입자에게전달되는 경우도 있기에 이러한 부분은 사전에 확인이 필요할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.12.22
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재개발에 따른 부동산매각에 대해 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 알수 없습니다. 다만 일반적으로 토지보상가격자체는 시세매각보다는 낮게 산정되는 경우가 많은것은 사실입니다. 다만 , 매각을 요청하는 주체측의 말은 모두 믿을수는 없는 부분이기에 별도로 주변 부동산등을 통해 대략적인 의견들을 알아보시는게 필요할듯 보입니다. 보통 토지보상 가격이 시세보다 낮은 이유는 개발이슈에 따른 시세상승분이 공시지가를 기준으로 판단하는 토지보상가격에는 적용이 되지 않기 때문입니다. 다만 지역이 명동이고, 10년전 산 가격보다 낮게 팔라는게 맞는지는 잘 모르겠습니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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