경제
전세집 근저당권 선순위 집 위험한지 질문
원룸 전세집 1억짜리 신축 건물이 있습니다
집 시세는 신축이라 아직 잘 모르고
중개사분 말씀으로는 감정가 14억 정도라고 하셨습니다
근데 근저당권 10억이 잡혀있습니다
그래서 중개사분계 물어보니 신축이고 제가 계약을 하면
처음으로 계약을 해서 선순위라 괜찮다고 하셨어요
정말 괜찮은걸까요? 그리고 만약에 경매로 넘어가도 보증금을 돌려 받을 수있나요? 계약할때 제 전세금으로 근저당권 일부 말소 특약을 넣어도 10억이라는 저당권설정이 있어서
많이 위험한건가요? 잘 모르겠어서 질문드려요
주변에 물어볼곳이 없네요
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 시세가 14억이라고 가정을 하게 되면 선순위가 이미 10억이 들어가 있습니다.
그 다음으로 1억 임차권이 설정이 되는 것입니다. 즉 최악의 경우 14억이라고 가정을 한다면 경매로 넘어가서 70% 선에서 낙찰이 된다고 하면 9억8000만원 낙찰이 되게 되면 선순위 10억 배당 받고 나면 임차권 1억은 받을 길이 없어지게 됩니다. 빌라의 경우 시세파악이 위의 경우 약 70% 정도 과도한 선순위 근저당권이 있으므로 조금은 위험한 물건이 않을까 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현 상황만 보면 보증금에 대한 리스크는 크다고 할수 있습니다. 일단 감정가는 말그대로 감정가일뿐 은행이 산정하는 주택가격이 아니고, 만약 해당 가격으로 경매가 진행되어서 선순위 근저당으로 인해 최우선 변제되는 지역별 금액을제외한 나머지금액은 사실상 확실하게 보호될지 여부를 알수 없습니다. 질문의 경우 건물전체가 다가구형태인듯 보이는데 만약 이후에 소액임차인이 추가적으로 입주할 경우 최우선 변제금액도 나누어 가지게 되므로 위험도는 더 높아질수 있습니다. 또한 경매이후 후순위 임차권은 소멸되기 때문에 주택에서도 보증금 전액반환없이 퇴거를 하셔야 할수도 있습니다, 결국은 보증보험등에 가입이 된다면 모를까 그게 아니라면 위험성이 존재하는 임대차가 될 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
100% 안전한 물건은 없습니다. 매매가 14억에 근저당 10억이면 근저당이 낮은 편은 아닙니다.
위험을 감수하고 입주를 선택하거나 아님 전혀 선택을 하지 않으심이 좋습니다.
개인적으로 요즘 같은 시대에 근저당 있는 매물을 추천드리진 않을 것 같습니다.
감사합니다.
원룸 전세집 1억짜리 신축 건물이 있습니다
집 시세는 신축이라 아직 잘 모르고
중개사분 말씀으로는 감정가 14억 정도라고 하셨습니다
근데 근저당권 10억이 잡혀있습니다
그래서 중개사분계 물어보니 신축이고 제가 계약을 하면
처음으로 계약을 해서 선순위라 괜찮다고 하셨어요
정말 괜찮은걸까요? 그리고 만약에 경매로 넘어가도 보증금을 돌려 받을 수있나요? 계약할때 제 전세금으로 근저당권 일부 말소 특약을 넣어도 10억이라는 저당권설정이 있어서
많이 위험한건가요? 잘 모르겠어서 질문드려요
주변에 물어볼곳이 없네요
==> 현재 상황에서 경매처분되는 경우 보증금에 손실이 예상되어 보입니다. 따라서 각 층별 보증금 현황이 파악이 불가다면 위험이 더 가중될 뿐입니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
신축의 경우 감정가는 높게 책정됩니다.
그 상황에서도 근저당 10억에 첫세대부터 전세로 맞춘다는건
나머지 세대도 전세 또는 반전세로 맞춘다는 내용이고
다가구 또는 다중이니 보증보험도 당연히 되지 않겠죠
전형적인 깡통주택입니다.
당연히 위험합니다..
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
계약서에 도장을 찍기 전에 이렇게 먼저 알아보고 질문해 주신 것은 정말 천만다행이고 훌륭한 선택이십니다.
결론부터 말씀드리면, 무리한 수준의 대출로 보이지는 않으나, 첫 임차인이기에 다음 임차인들 보다는 상대적으로 유리할 순 있습니다. 그러나 완전한 의미의 안전한 건물은 아닙니다. 중개사분이 하신 말씀 중 약간은 포장된 부분들이 있어 정리해드리겠습니다.
■ 진짜 1순위는 ‘은행’
건물에 이미 '근저당권 10억'이 잡혀 있다면, 질문자님이 전입신고를 아무리 빨리 해도 1순위(선순위)는 10억을 빌려준 은행이 됩니다. 중개사분이 말하는 '선순위'란 단지 "들어오는 세입자들 중에서는 네가 1등이다"라는 뜻일 뿐, 건물 전체에서 1등이라는 뜻이 절대 아닙니다. 경매절차에서는 은행에 밀린 후순위 세입자가 되는 것이 팩트입니다.
다만, 근저당금액은 채권최고액이기 때문에 실제 대출금액은 8억정도로 보여집니다.(125%) 금리 5% 가정하면 이자는 333만원 정도됩니다. 해당 지역의 월세 시세는 모르겠지만, 만약 건물 전체에서 이 이상 안전하게 월세가 나올 수 있는 시세라면 가능은 합니다.
또는 세입자들이 채워지는대로 보증금으로 대출의 상당부분을 변제할 예정이고, 그 내용을 특약으로 달아준다면 그나마 리스크는 줄어들 수 있겠습니다.
■ 가장 안전한 대안
해당 건물은 전세보증보험 가입이 불가할 것으로 보이는데(된다면 가장 좋겠지만), 이 경우에는 ’최우선변제금‘ 이하의 월세 계약이 가장 안전합니다. 만약 이 집의 조건이 너무 마음에 들어서 꼭 거주하고 싶다면, 전세가 아닌 보증금을 대폭 낮춘 '반전세'나 '월세'로 방향을 완전히 트시는게 좋습니다.
우리 법에는 빚이 많은 건물이라도 세입자의 보증금이 일정 금액 이하로 소액이라면, 집이 경매에 넘어갔을 때 은행보다 무조건 먼저 보증금의 일부를 돌려주는 '최우선변제권'이라는 강력한 보호 제도가 있습니다.
따라서 은행 빚을 걱정하지 않으려면, 보증금을 이 법적 보호 한도 내로 대폭 낮추고 월세로 들어가는게 가장 안전합니다.
월세가 부담이시라면, 경매 절차가 1년정도는 진행되는것이 일반적이어서 월세의 1년치 정도는 보증금 보태시는것도 방법이겠습니다.(경매 진행기간동안 월세보존+최우선변제)
주신 정보만으로는 변수가 많아 드리고싶은 말은 많은데, 일단 핵심적인 부분만 최대한 추려서 말씀드렸습니다.
괜찮지 않습니다.
집 시세는 중개사가 하는 말이고 꽤 부풀려져 있을 가능성이 큽니다.
첫 계약이라 최선순위라고 해도 근저당이 그 앞에 너무 많이 있어서 위험한 물건입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이 집은 은행이 이미 10억 선점이라 1순위가 은행입니다
시세가 불확실해서 만약 경매 시 보증금 손실 가능성 있습니다
안전하다가 아니라 조금만 틀어지면 손실 나는 구조입니다
중개사가 말한 첫 계약은 세입자 중에서는 첫 번째일 뿐 은행보다 앞설 수는 없습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
일반적으로는 아주 위험한 상황은 아니라고 보여지지만 가능하다면 전세금 1억을 근저당 상환을 하겠다는 특약을 받고 잔금일에 은행으로 직접 입금하는 것이 가장 안전한 방법이며 또한 전세보증보험으로 안전장치를 해두실 수 있습니다