자격증
제가 지금 저당권 파트를 공부하다가 궁금해졋어요.
저당권이 설정된 건물을 제 3자가 점유할 경우에는 당사자(저당권자)가 아닌 제 3자가 채무를 변제해야 하나요?
아니면 법적으로 제 3자(물상보증인)이 해당건물을 점유할 수 없게 되어 있나요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 제3자는 해당 건물을 적법하게 점유할 수 있으며, 채무를 갚을 '의무'는 없지만 본인의 권리를 지키기 위해 '대신 갚을 권리'는 있습니다.
■ 저당권이 설정된 건물을 제3자가 점유할 수 있는가?
네, 완벽하게 가능합니다. 점유할 수 없다는 것은 오해입니다. 뭔가 헷갈리신것 같습니다.
1. 저당권의 특징
저당권은 목적물의 '점유'를 빼앗지 않습니다. 은행에 아파트를 담보로 잡히고 대출을 받아도, 그 아파트에 주인이 계속 살거나 세입자에게 전세를 줄 수 있는 것과 같은 원리입니다.
2. 제3자 및 물상보증인의 점유
채무자 본인, 내 건물을 대신 담보로 내어준 사람(물상보증인), 또는 해당 건물을 빌려서 사용하는 세입자(용익권자) 등 제3자는 해당 건물을 합법적으로 점유하고 사용할 수 있습니다.
■ 점유하고 있는 제3자가 채무를 변제해야 하는가?
아닙니다. 제3자에게 채무를 갚을 '법적 의무'는 없습니다.
1. 변제의 책임자
돈을 갚아야 하는 절대적인 의무는 돈을 빌린 '채무자'에게만 있습니다. 건물을 점유하고 있다고 해서 남의 빚을 대신 갚아야 할 의무가 생기는 것은 아닙니다. 이는 세입자가 집주인 담보 대출을 갚아줘야한다는 논리가 됩니다.
2. 제3자의 '대위변제권' (대신 갚을 권리)
의무는 없지만, 제3자(세입자나 해당 건물을 산 사람 등 '제3취득자') 입장에서는 채무자가 돈을 안 갚아서 건물이 경매로 넘어가면 쫓겨날 위기에 처하게 됩니다. 따라서 이들을 보호하기 위해 우리 민법은 "제3자가 채무자를 대신해 빚을 갚아버리고 저당권을 없앨 수 있는 권리"를 부여하고 있습니다. 대신 세입자는 대항력을 확보할 수 있고, 경매를 취하시킬 수도 있게됩니다.
2. 구상권 청구
만약 제3자가 살기 위해 자기 돈으로 빚을 대신 갚았다면, 나중에 원래 채무자에게 "내가 너 대신 갚았으니 그 돈 내놔라"라고 요구(구상권 행사)할 수 있습니다.
어디에선가 법령과 해석이 섞이면서 헷갈리신듯 합니다. 개인적으로 유치권 성립요건이나 질권 내용에서 뭔가 헷갈리신게 아닐까 싶습니다. 위 내용으로 다시 한번 잘 정리 되셨길 바랍니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
저당권이 설정된 건물을 제 3자가 점유할 경우에도 채무 변제 의무는 채무자에게 있고
또한 물상보증인이 해당 건물을 점유를 하더라도 채권자가 경매를 넘기게 되면 점유를 잃을 수도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
저당권자는 저당권의 권리자로서 채권이 변제되지 않았을 때 해당 부동산을 처분할 수 있는 사람을 말하고, 저당권설정자는 저당권을 설정해준 사람으로서 부동산 소유자인 채무자나 물상보증인을 말합니다.
즉, 저당권이 설정(채무자 또는 물상보증인이 설정)된 건물에 대해 채권이 변제되지 않으면 점유자와 상관없이 저당권자가 해당 건물을 처분하여 채권을 변제받게 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산에서 저당권은 담보물권으로 사용수익권을 포함하지 않습니다. 그에 따라 제3자(물상보증인)이 해당 부동산을 점유를 한다고해서 해당 저당을 상환할 의무가 있는 것은 아니며, 저당권자역시 제3자에 대해서 상환을 요구할수는 없습니다. 문제는 저당권자는 원금회수가 되지 않으면 담보물권에 대해서 경매 처분을 진행하여 자금을 회수하는것이기에 물상보증인은 소유권을 잃게 될수 있습니다. 그렇게 되면 당연히 낙찰자가 퇴거를 요구할 경우 퇴거를 해야할수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
저당권 설정 건물을 제3자가 점유하는 것은 법적으로 가능하며 제3자는 채무 변제 의무가 없습니다. 제 3자 취득자는 자발적으로 변제하고 저당권 소멸을 청구할 권리만 있으며 저당권자는 점유 이전 없이 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
감사합니다.
저당권이 설정된 건물을 제 3자가 점유할 경우에는 당사자(저당권자)가 아닌 제 3자가 채무를 변제해야 하나요?
==> 그렇지 않습니다. 그러나 근저당이 있는 상태에서 증여 등으로 인수를 받는 경우에도 근저당 채무자가 채무를 부담해야 하는 사항입니다.
아니면 법적으로 제 3자(물상보증인)이 해당건물을 점유할 수 없게 되어 있나요?
===> 점유는 가능합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
제3자가 점유한다고 해서 그 사람이 빚을 갚을 의무는 없습니다
대신 저당권자는 그 건물을 경매로 넘겨서 돈을 회수할 수 있습니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
저당권은 목적물의 점유를 이전하지 않는 권리이므로 제 3자는 법적으로 해당 건물을 자유롭게 점유할 수 있습니다. 점유증인 제3자가 채무자가 아니라면 채무를 대신 변제해야 할 법적 의무는 발생하지 않습니다. 다만 제3자는 자신의 점유권을 보호하기 위해 서냍ㄱ에 따라 채무를 대신 변제하고 저당권 소멸을 청구할 권리를 가집니다. 만약 채무가 변제됭지 않아 경매가 진행될 경우 저당권보다 후순위인 제3자의 점유권은 소멸되어 퇴거해야 할 위험이 있습니다. 즉 제3자의 점유는 법적으로 허용되나 변제의무는 없고 경매 시 권리 보호 여부만 달라집니다. 감사합니다.