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전세 계약 관련 질문입니다. 도와주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.겉으로는 빌라지만 형식상 다가구주택으로 보입니다. 일단 보증보험이 안되면 보증금 반환에 대한 리스크는 가지고 계약을 진행하셔야 합니다. 사실 미반환이 발생한 경우 보험사로부터 구상청구가 안되는 만큼 최약의 경우 경매를 통해 배당을 받으셔야 하는데, 다가구의 경우 아래층 세대 29세대의 보증금 전부가 내 보증금 배당에 순위영향을 주기 떄문에 현실적으로 기존세대와 비교하여 본인의 순위는 29세대가 모두 거중이라면 30번째가 된다고 보시면 됩니다. 즉, 계약전에 근저당뿐 아니라 현 거주세대의 보증금 내역등까지 모두 확인을 한 뒤에 건물 가액 대비 선순위 채권의 총 금액을 산술저적으로 계산해 보셔야 합니다. 단순히 공증을 서준다거나 내가 보증한다는 등의 말로는 내보증금 보호는 되지 않기때문에 이러한 부분들에 대해서 중개사를 통해 명확하게 확인을 하신뒤에 입주를 결정하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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전셋집 들어가기 전 청소는 언제 할 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분의 가능성 여부는 임대인의 결저에 따라 달라집니다. 원칙상은 질문처럼 잔금을 지급한 이후부터 주택인도를 하기 때문에 해당시점에 청소를 시작하셔야 하는데, 해당 주택의 임대인이 사전 청소에 동의를 하고 현재 주택에 다른 거주자가 없다면 아무래도 미리 청소가 가능하겠으나, 일반적으로 현재 거주중인 세입자기 있는 경우 잔금일에 퇴거를 주로하기에 사전 청소에는 제한이 있을수 있습니다, 그러므로 현재주택에 거주자가 없거나 내 잔금일보다 먼저 퇴거를 하는 경우라면 임대인에게 사전입주청소 가능여부를 문의해보시면 됩니다 ,
경제 / 부동산
25.12.18
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아파트 직거래시 필요한 서류는 어디서?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 매매계약서는 인터넷상 표준매매계약서를 검색하시어 해당 폼을 판매하는 업체에 구매하여 다운받아 이용하시거나, 별도의 무료양식을 다운받아 작성하시면 됩니다. 그리고 등기시 필요한 서류의 경우로써 주민등록등초본, 인감증명서등은 모두 주민센터에서 발급받으시면 되는데, 필요에 따라 정부24홈페이지를 통해 출력받으셔도 됩니다, 단, 등기이전의 경우 초보자가 하기에는 관련한 절차에 어려움이 있기에 대부분 법무사를 통해 대리하는 경우가 많고 이럴 경우 법무사가 각 당사자별 필요한서류에 대해서는 사전에 안내를 하기 떄문에 거기에 맞추어 준비를 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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부동산 매매계약서 공증 문의드려요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 자체는 두 당사자간 합의를 문서화 한 것으로 일반적으로 공증을 받지는 않습니다. 이유는 계약서 자체의 서명 및 날인만으로 법적효력은 발생되기 때문입니다. 다만 공증을 받게 되면 법적 효력이 강화되고 분쟁시 증거로써 신뢰성이 높을수 있고, 실제 공증된 계약서 자체가 강제집행 등 법적절차에서는 법원판결과 공일한 효력을 가질수 있습니다. 또한 계약서 상세내용에 대해서 분쟁이 발생할수 경우 공인 안된 계약서는 증거로써는 이용될수 있지만, 효력이 제한될수 있지만 공증된 계약서는 이러한 효력제한이 적용되지 않는게 일반적입니다. 공증을 받으시는게 그렇지 않은 경우보다 법적 효력강화면에서는 유리하지만, 통상적으로 계약서공증에 대한 필요성 여부는 크지 않습니다. 불안하시면 받으시도 되는데, 그에 따른 비용등은 감수하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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저희 집 감정평가액에 대해서 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감정평가시 평가방법등은 법으로도 정해져 있고 어떤것을 적용하는지에 따라서 혹은 감정평가사의 주관적 요소에 따라서 차이가 발생할수 있고 이럴 경우 질문에 제시한 수준보다 높아질수도 낮아질수도있습니다. 그렇기 때문에 보통은 감정펑가사 두곳을 시행하고 각 감정평가액의 산술평균을 기준으로 적용하는 경우가 대부분입니다. 질문처럼 해당 매물의 감정평가가 제시한 기준보다 높을 낮을지는 알수 없으나, 해당 8500만원이 주변시세 대비 크게 차이가 없다면 비슷한 수준으로는 나오게 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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원룸 묵시적갱신 이후 이사를 가야할일이 생겼는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 3개월치 월세부담으로 합의를 하셨다면 보증금에서 부족한 부분은 별도 지급을 하셔야 할것으로 보입니다. 다만 임대인이 별도 지급요청이 있다면 지급을 하시면 될것으로 보이고, 미리 입금을 하실 필요는 없어보입니다. 임대인입장에서도 보증금이 얼마인지를 알고 있었을 것이므로 부족분에 대해서는 협의시에 미리 지급요청을 하였을 것으로 보이는데 이미 이사까지 하셨다면 종료된게 아닌가 생각은 됩니다. 단, 당연종료가 아니라 임대인이 별도 요청을 하지 않으면 가만히 있으면 된다는 의미이고 만약 임대인이 지급요청을 한다면 지급하셔야 할 것으로는 보입니다
경제 / 부동산
25.12.18
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부모님 집에 살고 있는데, 생애최초대출, 취득세 감면 가능한가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부모님 연세가 만65세 이상인 경우 별도의 세대분리없이도 생애최초취득세 감면은 가능한것으로 알고 있습니다, 다만 취득세에서 세대별 주택수에 따른 중과세가 적용될수 있기 때문에 질문자님이 만30세이상이시라면 별도 주소지에 전입을 하여 세대분리후 취득세감면을 받는게 세금적인 리스크를 줄일수 있습니다, 보통 블로그나 관련 경험당을 들어보면결국은 안전하게 세대분리후 취득세감면을 받으시는게 가장 안전하다는 의견입니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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서울아파트 가격 연간 상승률이 역대 최고치를 찍은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 올해 초 이전정부의 규제완화와 정부지원대출자원 확대등의 여파로 서울 상급지에 대한 수요가 크게 늘어나면서 주택가격상승률이 크게 증가하였고 해당상승률은 2020년 이후로 최고를 기록한게 맞습니다. 다만 최근에는 정부규제에 따라 서울아파트 상승률은 횡보추세이며, 이전보다는 상승세가 주춤되는 모습입니다. 그리고 부동산 시장의 가격이 가장 많이 올랐던 2020년에는 상승률이 전년대비 13%정도 였고, 21년까지도 두자리수 상승률이 나타났습니다. 그러므로 올해상승률이 높았지만 2020년보다는 낮았습니다. 그리고 지역간 양극화는 심화되었기에 서울 아파트가격은 상승하였으나, 지방부동산 침체가 이어지면서 전국부동산 평균은 2020년보다 훨씬 적은 상승률이 나타났습니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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일하면서 부업을 해서라도 돈버는법좀 인고싶어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 자영업자분들 다들 어려워하시는게 사실입니다. 물론 각자의 상황에 따라 차이는 있겠으나, 잘되는 몇곳에 대부분은 더 어려워지고 있는 상황이고, 자영업을 하시는 분들중에서도 가계유지를 위해 저녁에 투잡을 하는 경우도 많습니다. 보통 투잡은 시간적 제약이 적은 대리운전이나 배달업종이 많고 이전까지는 쿠팡도 적지 않았으나, 최근 쿠팡내 구조변화에 따라 해당 직종도 상당히 감소된 것으로 알고 있습니다. 사실 위 업종들 제외하고는 하루중 많은 시간을 내기 어려운 자영자분들 특성상 할수있는 투잡은 제한적을수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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전세 보증보험 관련 문의드립니다 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.산축아파트의 경우 등기가 생성되지 않았기 때문에 소유권에 대한 명확한 부분이 미흡하고 이는 보험사에서 담보가치를 확인하기 어려워 일반적으로는 가입이 불가합니다. 보통은 보존등기 및 이전등기 이후에 가입을 하셔야 하는데, 보증보험의 경우 전체임대차기간중 1/2이 경과되지 않은 시점에 가입이 가능하게 경우에 따라서는 가입이 어려워질수는 있습니다. 보통은 미등기 신축아파트 계약시에 이러한 위험성으로 인해 특약으로 추가 명시하는 부분이 있으며, 보통 임대인은 추후 보증보험가입에 동의한다" , "입주기간동안 임차인의 선순위 권리를 보장한다 또는 다른 물권에 대한 설정을 금지한다 "라는 특약을 추가로 넣는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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