답변 내역
- 학생 자취인데 오피스텔일 경우 전세ㆍ매매 중 어는 것이 나을까요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 질문의 경우라면 개인적으로 매매보다는 전세임대차를 하시는게 맞을것으로 보입니다. 이유는 오피스텔의 경우 향후 부동산시장변화에 따라 하락할 가능성이 높을수 있고, 금액적인 하락이 없다라도 아파트에 비해 처분시 거래가능성이 높지 않기에 원하사는 시점에 바로 매도가 되지 않을 경우 현금환급성이 낮아질수 있습니다. 그리고 혹시라도 하락이 발생하게 되면 원금손실로 이어질수 있고, 세금부담에 따른 비용적인 부분도 마이너스가 될수 있습니다. 그에 반해 임대차의 경우 전세보증금은 원금그대로를 만기이후에 돌려받기 때문에 보증금에 대한 보호장치(보증보험, 전입신고)만 잘해두시면 6년후 빠르게 정리가 가능할수 있습니다. 임대차에서는 직접거주를 해야하는 아드님 명의로 하시는게 맞을 듯 보이고 매매에 대해서는 아드님보다는 자금을 조달하는 부모님명의가 나을수 있습니다, 사실 결국 1억원이 부모님 자금에서 지출되는 만큼 전세든 매매든 증여에 대한 문제가 발생할수 있는데, 전세의 경우 차용을 통해서 일정기간후 상환하는 방식으로 증여를 피할수 있지만 매매에서는 부모님으로부터 지급되는 1억원은 현금증여가 될수 있기 때문입니다.경제 / 부동산25.11.0100
- 요즘에 신혼부부 집구매를 위해서는?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장에서 주로 하는 얘기중에 하나가 주택가격이 높을때는 비싸서 구매를 못하고 떨어질때에는 더 떨어질까봐 사지 못한다는 말이 있습니다. 즉, 단순히 주택가격을 기준으로 구매시기를 판단하는데에는 한계가 있다는 의미로 일반적으로 자가를 구매한 경우 대출에 따른 이자부담을 가지다더라도 이사없이 장기거주가 가능한 주거안정효과와 매달 원리금납부를 통해 대출도 상환 그리고 이러한 이자부담은 주택가격 상승에 따른 차익으로 회복되는 장점이 있습니다. 그러므로 주택구매를하여 자가로 거주하시는게 임대차보다는 유리할수 밖에 없고, 주택을 구매할때에는 자금계획에 따라 무리한 수준의 대출만 아니라면 구매를 진행하시는게 유리합니다.경제 / 부동산25.11.0100
- 주택청약 왜 넣어야 하는지 알려주세요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택청약은 기본적으로 필수가 아닌 선택사항입니다. 청약을 넣는 이유는 신축되는 아파트에 대한 입주할수 있는 권리를 획득하기 위한 것으로 결국 새아파트를 구매해서 입주하기 원하는 경우 필수적으로 청약통장을 만드셔야 합니다. 질문자님과 같은 젊은 나이에 만들어서 꾸준히 납입과 보유를 통해 일정 가점을 쌓으시면 향후 집이 필요한 나이가 되었을때 청약자격이나 높은 가점등을 바탕으로 당첨확률를 높일수 있기에 미리부터 준비를 하는게 일반적입니다. 만약 이러한 청약방식이 아닌 구축에 대한 매매로써 주택을 보유하고자 한다면 청약통장을 만들 이유는 없을수 있으나, 나이가 들고 집이 필요한 시점에서는 본인 환경변화에 따라 필요성이 달라질수 있고 해당 시점에 만들고 준비해도 바로는 청약을 할수 없기에 혹시나 모를 미래를 위해 준비하신다고 보시면 됩니다. 그리고 청약통장의 납입금은 사실상 장기적금이라는 개념으로 접근을 하셔도 되기 때문에 꼭 청약의 필요성을 못느끼면 소액장기저축을 든다는 생각으로 납입을 하시는 것도 방법입니다.경제 / 부동산25.11.015.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 자격증시험준비중인데요 공부가 너무안되요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 인강을 수강해보시면 아시겠지만 커리큐럼상 2개월단위로 반복학습을 주로 하게끔 되어 있습니다. 이는 질문처럼 과목에 따른 공부범위가 넓고 법률과목 특성상 용어에 대한 이해와 암기에 어려움이 있기에 반복을 통한 습득과정을 거치게 됩니다. 즉, 해당 커리큐럼에 따라 공부를 하시면 위와 같은 고민이 되더라도 시험 당일에 문제를 푸시는데에는 어려움이 없을 것으로 보입니다. 그리고 공인중개사 시험이 경우 차수별 고득점이 필요한 과목과 그렇지 않은 과목을 정해 전략적으로 접근하시는게 필요하고, 과목세부적으로는 주요 시험출제 비중이 많은 단위별로 집중하시는게 방법이 될수 있습니다.자격증 / 공인중개사 자격증25.11.015.01명 평가00
- 대구 밴처밸리 네거리 범어자이 아파트 지금 사도 될까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역 세부적인 부분은 답변을 드리기 어려우나 현재 대구지역 전체 부동산 시장 상황은 전국을 기준으로 매우 좋지 않은 상황입니다. 이전보다는 나아졌다고 하나, 아직 악성미분양 비율도 높고 지역내 산업별 호재도 없기 때문에 실거주가 아닌 투자의 경우라면 신중하게 판단을 하셔야 할 것으로 보입니다. 다만 대구지역에서도 현재 신공항건설이나 구도심 재생산업등 지역활성화를 위한 정책을 진행중에 있고, 질문에서 말한 벤쳐밸리주변입지의 경우 교육, 생활인프라가 지역내에서도 우수한 입지로 평가받고 있기 때문에 입지차제는 나쁘지 않다고 판단이 됩니다.경제 / 부동산25.11.0100
- 아파트 전세계약에 대해 문의드립니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 가지고는 정확한 판단하기 어렵습니다. 우선 상황을 정리하면 이미 25년도에 재계약을 하신 상태로 보이고 이후에 중도해지를 원하는 것으로 보입니다. 이런 경우 재계약시 갱신청구권을 사용하였다면 중도해지는 문제가 없겠으나, 합의 갱신으로 연장된 계약이라면 사실상 중도해지는 임대인의 동의가 필수적입니다. 그렇게 되면 임대인은 중도해지에 동의에 따른 별도의 요구사항을 제시하거나 특약상 위약사항의 이행을 주장할수 있는데, 통상적으로 전세에서는 다음임차인 주선과 중개보수지급을 조건으로 하지만 임대인에 따라 이와 다른 조건을 제시할수 있기에 패널티는 두당사자간 합의에 따라 크게 달라질수 있습니다. 즉, 현재 연장된 계약이 진행중이라면 일방적인 중도해지는 갱신청구권 사용의 경우가 아니라면 아무런 조건없이 퇴거하기는 쉽지 않을것으로 보입니다.경제 / 부동산25.10.3000
- 월세 계약 갱신 관련해서 궁금합니다!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 2년미만의 임대차계약에서는 묵시적갱신은 성립하지 않습니다. 보통 1년계약이후에 재계약시 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없었다면 최소거주기간에 따른 1년추가연장이 가능하지만 질문에서 처럼 임대인이 직접 연락이 왔다면 본인은 추가거주여부와 만기퇴거여부에 대해서 결정하여 통보를 하셔야 하고, 이럴 경우 합의갱신으로 연장이되는것이기에 계약기간(26년 1월 9일부터~27년 1월 9일)까지는 임의대로 중도해지를 하실수 없습니다. 질문처럼 중간해지를 고려하신다면 반드시 만기 6~2개월전 임대인에게 갱신청구권사용을 통한 연장의사통보를 하시고 이에 대한 문자나 계약서상 특약으로 기재해두셔야 합니다. 그렇게 되면 중도해지는 묵시적 갱신에서의 중도해지를 인용하기 떄문에 퇴거를 원하는 시점 3개월전 해지통보를 하시면 됩니다. 요약하면 다음 계약중간에 나갈 의사기 있다면 현시점에서는 반드시 계약만료 6~2개월전에 현시점 계약갱신청구권을 사용해서 연장하겠다는 의사를 전달하시고 계약연장을 하시기 바랍니다. 물론 갱신청구권을 사용의사를 담은 문자나 계약서상 특약은 남겨두셔야 합니다.경제 / 부동산25.10.3000
- 매매 감정가 관련 조망권 에 대해 질문드립니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감정평가는 일반적으로 입지 및 주택상태, 그밖에 관련한 사항등을 종합적으로 판단하여 감정가가 정해지게 됩니다. 질문과 같이 조망권등에 좋지 않은 경우에 감정가가 내려갈 가능성이 있지만 그 비중자체가 전체감정평가상 얼마만큼의 감가비중일지 실제 얼마나 감가될지는 사진만보고선 판단할수 없습니다. 특히나 위와 같은 단점이 있더라도 다른요소가 뛰어난 경우에 주변 매물보다 높은 감정평가를 받을수도 있고, 감정평가사에 따른 주관적요소까지 달라질수 있기에 질문의 사항은 정확한 답변자체가 어렵습니다.경제 / 부동산25.10.3000
- 월세 너무 적은 원룸 이유가 뭔가요??안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산은 일반재화와 다르게 가성비라는 개념이 적용되기 어렵습니다. 말그대로 주택가격이 해당 주택의 가치이기 때문에 시세보다 저렴하면 그만한 이유가 반드시 있고, 비싸다고 하면 그만큼 입지나 시설등이 그 가격만큼 하는게 일반적입니다. 그러므로 월세가 100/19이라고 해도 질문에서 지역과 주변시세등을 기재하지 않아 이게 저렴한 것인지는 알수 없으며 실제 주변보다 저렴하다면 해당 매물의 입지가 좋지 않거나, 별도 권리관계상 위험도가 높은 경우, 혹은 제3자가알수 없는 단점이 존재하는 경우일수 있습니다. 그러므로 해당 매물을 올린 중개사가 있다면 시세보다 저렴한 이유를 물어보시고 정확한 이유를 확인하는게 우선되어야 할 부분입니다. 그리고 사진으로 보는 것과 실제 방문하여 보는 것은 크게 다르기 떄문에 일단 관심이 가시면 위 사유를 묻고 직접방문하여 확인해보시는게 필요할듯 보입니다.경제 / 부동산25.10.305.01명 평가00
- 매도 후 잔금일까지 한달 남았을 때 전입신고와 대출 문의안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 12월초에 매도 기존 주택을 매도 및 등기이전하고 무주택상태에서 부모님집으로 전입을 하시는것으로 보입니다. 이런 경우 유주택자 부모님 집에 들어가시더라도 본인이 1세대 2주택으로 되지는 않을것으로 보입니다. 그에 따라 3번은 적용될 부분은 없어보이고, 2번의 경우도 시중은행 주담대라면 사실상 차주기준으로 무주택이기 때문에 문제될 부분은 없어보입니다. 단, 공공저금리대출의 경우 상품에 따라 무주택세대구성원에 해당될지는 달라질수 있으나, 부모님 연세가 만60세가 넘으셨다면 크게 문제되지 않을것으로 예상됩니다. 그리고 1~4번까지 혹시라도 고민인 되신다면 부모님집이 아닌 다른곳에 전입신고를 하시는 것도 방법이 될수 있어 보입니다.경제 / 부동산25.10.3000