답변 내역
- 상속받은 부동산관련 질문 좀더 자세히 수정해서 드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 우선 구매한 이후에 토지거래허가제가 지정되었다면 매매나 임대차에는 문제가 없습니다, 다만 현시점에서 이를 구매하는 매수인은 토지거래허가제에 따라 실거주 목적으로만 구매를 할수 있기에 만약 새로운 세입자와 임대차계약이 진행되는 상황에서는 매수인이 4개월내 전입이 어렵기에 흔히말하는 전세낀 매매를 할수 없습니다. 2. 그렇게 하실 경우 선순위 근저당이 존재하므로 세입자를 받을 때 제한이 될수는 있겠으나, 전세금을 받아 이를 상환하는조건부라면 대출이 없는 경우와 크게 다르지 않습니다. 다만, 현재 수도권에서는 주택담보대출에 대한 제한이 있으므로 질문의 경우는 구입자금이 아닌 전세퇴거자금으로써 대출을 받으셔야 하고 이런 경우 한도는 1억으로 제한되어 있는 것으로 알고 있습니다. 3. 매매이후 기존 주담대 상환을 중도상환하여야 하기에 중도상환수수료등의 부담은 있을수 있습니다. 단, 대출상품에 따라 중도상환수수료가 없는 상품도 있으니 잘 선택하시면 이러한 부분은 피하실수 있습니다. 4. 빌라가 포함된 지역이 수도권이고 토허제 적용을 받는 지역이라면 사실상 임대차를 진행할지 매매를 할지를 분명하게 선택하여 진행하셔야 할 상황으로 보이고, 만약 임대차를 한다면 별도 규제완화가 없는 이상 임대차기간 매매에는 제한이 있을수 있고 , 매매를 한다면 매수자를 구하기 전까지는 어느정도 대출이자를 부담하면서 기다리셔야 합니다.경제 / 부동산25.12.135.01명 평가00
- 1.5룸과 투룸 차이가 궁금합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우는 1.5룸에 해당이 됩니다. 사실 이전까지는 원룸, 투룸 이런식으로 구분되었으나, 최근에는 원룸이라도 구조상 침실과 주방/거실이 분리되어 있다면 1.5룸으로 부르는 게 일반화 되었습니다.쉽게 원룸은 주방, 침실, 거실이 모두 구분없이 한공간에 위치해 있다면, 1.5룸은 침실과 주방/거실이 문이나 가벽등으로 구분되어 있는 경우로써 현재 매물설명시 이를 구분하여 설명하는 곳이 더 많습니다.그리고 투룸은 말그대로 방이 2개로써 위 구조상에는 해당되지 않습니다경제 / 부동산25.12.1300
- 혼인증여공제 + 형제공동명의 질문드립니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.혼인공제증여는 기존 증여비과세 5천만원과 별도로 1억까지 가능하기에 총 1.5억까지 비과세가 가능하다고 이해하시면 됩니다. 단, 혼인공제증여의 경우 본인이 원한다고 무조건 되는게 아닌 일정요건에 충족이 되어야 하고, 보통은 혼인신고일 전후 2년이내에 직계존속으로부터 증여받은 재산에 대해서 적용이 가능합니다. 그리고 혼인증여는 배우자와 별개로 적용되므로 "신랑의 부모+신모의부모" 각각 적용가능해 신혼부부기준으로는 최대 2억까지는 활용가능하고 이때도 기본공제인 5천만원은 별도 추가공제가 가능합니다.경제 / 부동산25.12.1100
- 오피스텔 매매가와 전세가 차이가 별로 없는데 왜그런건가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 아파트처럼 시세 비교가 손쉬운 경우 일정전세가율을 유지하는 경우가 대부분이지만, 오피스텔, 빌라처럼 비교시세가 거의 없는 경우 실제보다 매매가격이 높게 책정되는 경향이 있고 해당시세를 기준으로 전세보증금을 책정하기에 보증금도 높아지게 됩니다. 그리고 이렇게 형성된 이후에 실제 매매계약에서는 수요가 적어 시세가 하락하게 되고 실거래가격이 낮아지게 되면서 매물시세도 하락하게 되면서, 점차 전세금과 매매금액간 격차는 더 줄어들게 됩니다, 즉 전세가율자체가 높아지게 됩니다. 당연히 이렇게 되면 전세보증금 반환등의 문제가 나타날수 밖에 없고, 현 시세기준으로 전세보증금을 낮추어야만 세입자를 구할수 있기에 결국 세입자교체에 따른 보증금 반환도 문제가 생길수 있는 역전세나 깡통전세로 이어지게 됩니다. 그러므로 전세가율이 80%을 넘는 매물은 무조건 계약을 피하시는게 안전하고, 더 쉽게는 보증보험 가입자체가 가능한 매물에만 계약을 진행하는것이 가장 전세사기가 발생해도 피해를 최소화할수 있습니다 .경제 / 부동산25.12.114.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 최근 전국적으로 전세가격이 상승하는 이유가 뭔가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전세가격상승의 이유는 전반적인 공급부족입니다. 보통 전세물량의 공급은 신축을 통해 시장공급과 구축에 대한 공급으로 구분되는데 현재 서울 및 수도권 일부지역에서 토지거래허가제에 따른 갭투자등이 원칙적으로 불가하고, 그외수도권 지역에서도 대출을 통한 전세낀 매매 역시 제한되고 있기에 물량공급자체가 크게 감소된 상황입니다. 또한 자가주택구매등도 대출규제등으로 한계가 있기에 기존 임차인들의 이동이 줄어들고 재계약으로 방향을 돌리면서 이러한 상황은 더 심화되고 있는 상황입니다. 그리고 지방의 경우는 이러한 규제는 없지만, 지방부동산에 대한 수요감소로 시세하락이 예상되면서 전세사기등을 우려하여 월세 선호가 높아진 상황이고 그에 따라 임대인들 역시도 전세매물을 월세매물로 전화하는 경우가 늘어나면서 전반적인 공급감소로 이어지고 있습니다. 특히나 부동산에 대한 투자수요가 발생하여 그나마 갭투자등을 통해 공급이 가능하나, 수도권규제의 풍선효과가 지방으로는 이어지지 않기에 기존 주택에 대한 전세매물 공급도 제한적이라고 할수 있습니다 .경제 / 부동산25.12.1100
- 공동명의로 집을 구매할 때 매도인에게 입금 문제안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 각각 입금을 하는게 맞지만, 부부사이에 공동명의에 따른 잔금입금은 대표자1명명의로 이체를 하셔도 별도의 증여문제는 발생되지 않습니다. 사실상 증여문제는 자금조달계획상 지분에 따른 자금조달이 명확한지가 핵심이며, 이체자체에 대해서는 크게 문제되지 않습니다. 또한 자금에 대한 출처가 한분이 모두 부담하시더라도 부부간 증여비과세 6억을 고려하면 특별히 문제되지 않을수 있으나, 실제 현금증여등이 있을 경우로써 자금조달계획서상 이를 포함한다면 비과세라도 증여신고등은 하셔야 합니다.경제 / 부동산25.12.1100
- 민간장기임대아파트 5% 증액에 대해서 궁금해요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 계약서상 임대차기간동안은 임차인 동의없이 인상이 불가합니다, 보통 법에서 말하는 임대차 인상제한의 경우는 임대사업자의 경우 인상을 하고 1년이 되지 않은 기간내 그리고 인상시 5%을 초과하는 인상을 할수없다는 것이지 이게 무조건으로 1년마다 인상을 할수 있다는 것은 아닙니다. 질문에서 2년단위로 계약을 진행하신다면 2년 만기시점에 5%이내 증액이 가능하지, 계약기간내 1년단위로 5%이내 인상은 임의대로 할수 없습니다. 즉 계약기간 2년동안은 임대료 인상은 없는 것이고 재계약협의시에 인상가능성이 있다고만 이해하시면 됩니다.경제 / 부동산25.12.1100
- 같은원룸인데 층수때문에 월세가 17만원정도 차이가 날수있나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 층수에 따른 차이도 있겠으나, 2년이라는 공백이 있기에 이를 이해하기 위해서는 현시점 4층의 월세도 재확인을 해보시는게 필요할듯 보입니다. 그리고 질문에서 층수, 면적에 대한 설명만 있지 해당주택의 세부적인 시설상태(옵션, 리모델링)여부등은 기재하지 않았기에 이 차이에 대해서 정확한 답변을 할수 없습니다. 주택의 경우는 층수뿐아니라 위에서 말한 요건, 그리고 시간에 따른 시세변동, 임대인의 의사등에 따라 월세차이는 충분히 벌어질수 있기에 단순비교만으로 그 이유를 알수 없고, 가격차이 자체는 충분히 가능할수 있습니다.경제 / 부동산25.12.1100
- 재건축 빌라 매도시 소유권 이전등기 완료시기 질문드려요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우라면 2주택이 될 이유는 없어보입니다. 현 동일세대 구성원 중에 주택을 보유한 사람이 질문자님 혼자라면 사실상 1주택이 맞습니다. 이미 잔금까지 받았다면 매매계약은 종료가 된것이기에 매수자가 등기이전을 미룰 이유가 일반적으로는 없기 떄문입니다. 일단은 의심스러운 부분을 확인하기 위해 처제분 명의였던 주택의 등기부등본을 열람하여 소유권 이전이 되었는지를 먼저 확인하시고 만약 안되어 있다면 매수자에게 빠르게 등기이전을 요청하시면 될듯 보이고, 만약 되어 있는 상황이라면 의료보험공단측에 이러한 상황을 설명하고 다시 재확인 및 수정요청을 하시는게 맞지 않을까 생각됩니다.경제 / 부동산25.12.1100
- 당근마켓에서 집을 직거래로 매매할경우에 장단점을 알려주세요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래로 주택매매를 하실 경우 리스크는 사람에 따라 달라지게 될것으로 보입니다. 기본적으로 등기부를 볼줄 알고 부동산 계약경험이 있는 사람이라면 중개인을 거치치 않더라도 계약서 작성이나 별도 진행에 문제가 없겠으나, 경험이 없거나 등기부자체를 볼줄 모르는 사람에게는 계약과정에서의 놓치는 부분들로 인한 리스크가 발생될수 있습니다. 사실 직거래의 장점은 중개보수 수수료등의 절감이 가능한다는 점이나, 일반적인 경우를 기준으로 직거래는 상대방과의 어느정도 신뢰가 있는 경우 해당 장점때문에 직접거래를 하는 경우가 많지만, 전혀 모르는 남과 한두푼이 아닌 고가인 주택을 거래하는 경우에는 해당 수수료 절감보다는 안정적인 거래를 위해서 직거래는 회피하는게 일반적입니다.경제 / 부동산25.12.115.01명 평가00