답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.악성미분양은 준공이후에도 분양되지 않은 물량을 말합니다. 즉, 분양을 시작하고 미분양이 되었을 경우에는 일반적인 미분양이라고 하지만, 건물이 완공되고 실제 입주가 된 이후에도 분양되지 않고 그대로 남을 경우 악성미분양이라고 하고 이러한 물량의 증가는 단순 미분양보다 더 심각하게 인식되게 됩니다. 악성미분양이 발생한 단지는 그만큼 인기가 없다는 인식이 생기고 그에 따라 가치상승등에도 제한이 생길수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 서울의 가격이 높은 이유는 거주수요와 투자수요가 모두 많기 때문입니다. 기본적으로 거주수요가 많은 이유는 서울내 직장이 다양하고 일자리가 풍부하기 때문인데, 그로 인해 주거지 역시 서울과 서울 외곽으로 집중되게 되고 부동산 가격도 상승되게 됩니다. 그리고 최근에는 산업이 지식산업화 되면서 이전처럼 넓은 공장과 대규모인력보다는 소규모 사업자에 인재중심으로 운영되면서 입지 제한이 크게 없고, 서울내 유명대학이 몰리면서 인재수급이 용이하기 때문에 이러한 쏠림도 점차 심해지고 있습니다. 그래서 점차 지방등에 젊은 세대들의 인구감소가 늘어나는 이유이기도 하고 그만큼 부동산 가격도 양극화가 나타날수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세종시의 경우 부동산 가격상승기에 수도권과 비교해도 낮을 않을 정도로 상승률이 높았던 지역입니다. 사실 부동산 전문가들도 해당 지역입지에 비해 너무 높은 상승이라는 평가가 많았고 부동산 하락시기 되지 말그대로 본래의 가치로 돌아가는 과정이고, 고점과 비교하자면 하락률이 매우 심각하게 나타나고 있습니다, 상황적으로 보면 현재 하락이 본래 가치에 비해 더 하락하였고, 이런 시기에 매수하여 부동산 시장 회복시 이전가격으로 회복된다는 기대를 가지고 투자를 하기는 어렵다 판단됩니다. 즉 현재의 하락이 낙폭과대라기 보다 원래의 가치로 수렴되는 과정으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.민간장기임대는 최대 10년간 시세보다 낮은 임대료로써 안정적인 거주를 보장하는 것이지, 질문처럼 10년 살아보고 결정하라는 의미는 아닙니다. 보통 질문과 같이 임대기간 이후에 본인이 우선분양권을 갖는 것을 분양전환 임대주택으로 보시는게 맞고 만약 분양전환 임대주택에 입주한 경우 임차기간이 종료된 이후에 해당 주택을 우선매수할수 있는 권리를 부여하게 됩니다 .이때 매입가격은 분양전환당시의 감정평가액등을 기준으로 하기 때문에 현재의 시세그대로는 주고 구매를 하시는 것이라고 보시면됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가의 경우는 주택간주임대료보다 계산이 더 간단합니다. 보통은 상가보증금에 대해서 임대일수를 365로 나눈 값과 정기예금이자율을 곱하여 산정하게 됩니다. 거기에 부가세가 별도 과세가 됩니다. 예를 들어 1년동안 상가보증금 1억을 받은 경우 간주임대료는 1억 x 3.5%(정기예금이자율) x (365/365) 로써 350만원이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.저당권은 약정담보물권으로써 물권에 해당되며, 쉽게는 목적물의 점유를 이전하지 않고도 그대로 사용,수익을 할수 있다는 부분에서 질권과는 차이가 있습니다. 대표적으로 저당권은 등기부등본상 을구에 등기가 되며, 주택담보대출을 통한 경우에 도 이러한 저당권이 설정되게 됩니다. 다만 이런 경우 저당권이지만 유동성이 있는 근저당권으로 설정되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우린나라의 임대료상한제는 사실상 독일을 모델로 삼았다고 할수 있습니다. 독일의 경우 각 지자체에서 정한 기준으로 가지고 표준 임대로를 기준으로 임대료 상한제를 시행하고 있고, 임차인이 특별한 해지사유가 없다면 무기한 계약갱신이 가능한 법을 운영하고 있습니다. 다만 문제는 이로 인해 독일 부동산 매매가와 임대료는 폭등을 했고 기업까지 수익성이 높은 부동산 임대업에 진출하기 시작하였습니다. 그리고 주거지에 대한 질적 하락 또한 가속화되었고 이에 따라 정책의 효과가 있다 보기는 어려운 정책입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 일반적으로는 가격상승의 호재라고 볼수 있습니다. 이유는 토지거래허가구역내에서는 거래시 지자체 허가가 필요한 만큼 토지 및 건축물의 사용과 이용에 제한이 되고 있고, 투자수요 역시도 쉽게 접근하기 어렵기 때문입니다. 만약 토지거래허가구역이 해제되면 그만큼 사인간의 매매에 제한이 없어지게 되고 그에 따라 투자 및 실구매수요가 올라갈수 있기에 이는 가격상승으로 나타날수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사 시험에서 요약본은 말그대로 중요한 내용을 압축하여 기재한 것이기에 때문에 기본적인 사항에 대한 이해가 없으면 말그대로 이해자체가 어렵다고 보셔야 합니다. 즉, 기본서를 정독하고 요약본을 읽는 것과 단순히 요약본만 몇번 더 읽는다고 해서 효과가 나타나기는 어렵습니다. 중개사시험 특성상 법률관련 과목이 많기 때문에 기본적인 용어나 판례에 대한 상황이해가 필수적이기 때문입니다. 자격증 준비를 하신다면 기본서를 더 집중하여 정독하신뒤에 요약본을 보시는게 맞을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비슷한 가격이라면 향후 주택가격 상승기대감이나 가격방어 측면에서는 아파트가 유리할수 있습니다. 물론 사람에 따라 선호도가 있기 때문에 무조건 아파트라고 표현하기는 어렵지만, 거주하면서 관리에 대한 부분이나 주변편의시설등을 고려하면 단독주택보다는 아파트가 유리하다고 볼수 있습니다.