답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 내부사정은 해당 건설사만 알수 있는 부분이고, 현재 외부에 나타난 점만 보면 위 질문의 내용은 어느정도 사실로 보입니다. 서희건설의 경우 3조원이 넘는 지급보증액의 리스크가 다가오고 있다고 하며, 작년 분양을 실시한 4곳중 3곳에서 미분양이 발생하였다고 합니다. 다만 아직까지 이행불능등의 뉴스는 나오지 않았기때문에 현실적인 문제가 나타난지는 않았으며, 전문가들 의견으로는 항후 쉽지 않은 상황으로 이어질 가능성은 높다고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 보통 상가주택은 임대수익과 더불어 실거주가 가능한 부동산으로 입지를 고려하실때, 해당 건물 주변의 유동인구와 역세권, 교통등의 사항을 고려하셔야 합니다. 만약 임대수익 목적의 구매라면 당연히 주거와 상가 모두 공실에 대한 리스크를 고려하여 임대차가능성이 높은 입지를 선택하셔야 합니다. 그리고 본인이 보유한 자금과 대출을 통한 자금조달시 비율과 금리등을 고려해보셔야 합니다, 그리고 토지용도에 따져보셔야 하고 일반적으로 상업지역내 위차히는게 가장 유리할수 있습니다. 그외 주차장의 여부와 주차가능성도 보셔야 하는데 보통의 상가임대차시 주차공간도 중요한 선택요인이 될수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트가격은 최근 보합세이거나 하락하고 있는 상황입니다. 질문에서처럼 현 시점 아파트 가격이 오르고 있는 곳이 있을수는 있지만 이는 지역내 호재등으로 인해 제한적으로 영향을 받는 것일수 있고 전체적인 부동산 시장 상황은 하락세로 볼수 있습니다. 특히나 가장 상승반응 빠른 서울 상급지에서도 주택가격 하락세 나타나기 시작하였기 때문에 사실상 전지역내 가격하락세가 나타나고 있다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대표적인 보증보험 지급거절 사유는 최초의 대항력과 우선변제권을 상실하였거나 ,상실했던 경우에 거절이 될수 있습니다. 특히 임차권 등기 없이 우선적으로 이사를 하게 되면 실거주요건을 갖추지 못해 대항력이 상실되기 때문에 보증이행이 거절될수 있습니다. 그리고 무단 전대, 양도시, 보증기관 구상권 행사전에 임차권등기말소 하는 경우등이 있울수 있습니다. 다른 이유로는 전세보증금에 대한 권리침해가 발생하였을 때 지급거절이 될수 있는데 대표적으로 대항력이 발생하기 전에 선순위 물권이 설정되었다거나 소유권이전이 된 경우등이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 목적물 변경 신청을 통해 임대차 주택을 바꾸는 방법이 기존 대출을 유지할수 있는 방법이긴 합니다만 해당 목적물 변경을 이용하기 위해서는 일정요건에 해당이 되어야 신청이 가능합니다. 일단 목적물 변경을 위해서는 은행에 방문하시어 새로운집에 대한 정보를 가지고 목적물 변경이 가능한지등을 사전에 알아보셔야 합니다. 만약 새로 이사하는 집이 현 주택보다 평가가액이 낮다면 대출액 그대로 목적물 변경이 어려울수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람마다 어떤 기준은로 평가하는지에 따라서 위 답변도 달라질듯 보입니다. 일반적으로 소규모 건설사보다는 대형 브랜드건설사가 수주량이 많고 자금력도 튼튼하기 떄문에 더 안정적일수는 있지만, 단순히 이를 가지고 좋은 기업이라고 평가하기는 어려운 면이 있습니다. 보통 건설사들을 기준으로 브랜드평판순위를 정한 자료나, 수주량에 따른 순위 자료가 있기 때문에 이를 참고하시면 되고, 브랜드평판시 여러 요인을 종합적으로 판단하여 점수화 한것이기에 이를 보시고 판단하셔도 될듯 보입니다. 참고로 현재 건설사 브랜드평판 1위는 현대건설, 2위는 삼성물산, 3위는 대우건설입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장은 아파트 청약시에 당첨될 경우 효력이 상실됩니다. 질문처럼 빌라등에 대한 신축매수의 경우 아파트분양이 아니기 때문에 본인 청약통장유무나 청약점수와는 관계가 없습니다. 즉, 당근주택 사이트에서든 다른 방식을 통해 구매를 하더라도 다르지 않습니다. 그리고 당근주택 사이트의 경우 신뢰도는 직접 사용하지 않았기에 평가하기 어렵지만, 실제 임장을 하시고, 분양상담을 받으시면 확인이 가능한 부분이기 떄문에 사이트 신뢰여부보다 실제 매물이 괜찮은지를 판단하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 펀드는 투자자의 요구와 목적에 따라 다양한 종류로 구분됩니다, 크게는 공모 부동산 펀드, 사모 부동산 펀드, 상장부동산 펀드(리츠)로 구분할수 있습니다. 보통 공모부동산 펀드는 공개모집을 통해 투자자를 모집하는 펀드로 누구나 투자를 할수 있습니다. 주로 대형프로젝트나 안정적인 수익이 기대되는 부동산에 투자하며, 투자의 투명성이 높습니다. 사모부동산펀드는 소수의 투자자를 대상으로 비공개 모닙하는 것으로 투자규모가 크고 리스크 또한 높은 편입니다. 다만 하이리스크에 따른 하이리턴이 가능하고 주로 고수익 고위험 부동산에 투자를 하는 경우가 많습니다. 상장부동산 펀드는 흔히 알고 있듯 주식시장에 상장한 부동산 펀드로 해당 주식을 구매함으로써 간접참여를 하게 되고 배당을 통해 부동산 임대수익을 나누어주는 것으로 보통 개인이 참여하기에 유리하고 현금환급성이 높은 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주권은 기존 개발구역내 토지등소유자로써 조합원으로 참여하여 받게 되는 입주권리이고, 분양권은 청약을 통해 당첨되어 부여받은 입주권리입니다. 입주권은 앞에서 말했듯 기존 구역내 토지등소유자로써 사업개발의 주체이자 건설비용을 부담하게 되는 시행사입니다. 여기서 기존 구역내 토지,주택의 가치를 권리가액, 그리고 발생한 건설비용등에 대해서 분담하여 지급하는 돈은 분담금이라고 보시면 됩니다. 결국 공사지연이나 물가상승등으로 건설비용이 증가하면 사업주체인 조합은 해당 비용에 부담하게 되므로 분담금이 늘어날수 있습니다. 입주권 매매시에는 어느시점에 매수를 하는지에 따라 조합원 승계가 가능할수도 현금청산대상이 될수도 있습니다. 그러므로 시점에 따른 지위인수가능여부와 청산시 지급하게될 분담금의 수준으로 잘 파악하여 거래를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 동일조건으로 새로운 임차인을 구하였다는 전제하에 발생되는 중개수수료는 환산보증금 9700만원 요율은 0.4%을 적용하면 대략 38만원 정도 발생하지만 한도액에 따라 30만원이 될듯 보입니다. 다만 앞에서 말했듯 중도해지의 경우 임대인이 다음 임차인에 대해 조건변경을 할 경우 해당 조건에 따라 중개수수료가 변동될수 있기에 이러한 점은 참고를 하여야 합니다.