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답변 내역

재건축이나 재개발 지역에 투자할 때 유의사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축, 재개발 투자시 가장 우선하여야 할 상황은 해당 사업부지의 사업성과 개발과정에서의 지연리스크등이 어느정도인지에 대한 판단입니다. 그리고 실제 구매시에는 입주권 승계가 가능한 시점인지 , 조합을 통해 승계가 가능한지등을 면밀하게 체크하신뒤에 투자를 하셔야 합니다, 일반적으로 재건축의 경우 규제지역내에서는 조합설입인가 이후, 재개발의 경우 관리처분인가 이후에는 조합원승계가 되지 않기에 이러한 사업진행단계도 구매전 반드시 체크를 하셔야 합니다. 그리고 입주권 구매시 비용과 완공이후 분담금등이 주변시세대비 수익성이 있는지도 잘 살피셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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중국이 우리나라 땅을 사는데 왜 제재를 안하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 외국인 부동산취득시 내국인과 비교하여 별도의 외국인 취득신고외 다른 법적규제는 없습니다, 이는 모든 외국인에 대해서 동일하게 적용되며, 그전까지는 외국인의 부동산 취득비율이 높지 않았기에 크게 문제화되지 않았지만 질문처럼 최근 중국분들의 주택을 포함한 부동산 취득이 늘어나게 되면서 주택가격상승의 문제등이 심화되면서 이제는 관련한 사항에 대한 제도적 변화가 필요하다는 목소리가 나오기 시작하였습니다. 그래서 현재 정부에사도 외국인이 주택을 취득하는 경우 2년 실거주의무를 도입하고 있는 상황이고 이와 더불어 사각지대에 놓여있는 외국인 부동사취득관련한 법률개정을 추진중으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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부모명의 아파트에 아들이 세대주로(부모는 지방에 월세사는 1주택자)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국은 세대분리가 가능한 상황인지가 중요한 사항으로 보입니다. 일반적으로 부모님과 자식과 세대를 분리하기 위해서는 아드님이 만30세이상이거나, 기혼자이거나, 독립생활이 가능한 일정소득이 입증되야만 주소지를 다르게 했을때 세대분리가 되어 부모님의 주택보유에 영향을 받지 않습니다, 위 경우라면 일정소득에 해당되어야 하며, 이는 중위소득 40%에 해당되는 소득기준에 충족이 되어합니다. 보통 세대주로써 변경시 소득증빙자료(근로소득원천징수, 건강보험납부내역등)을 제출하시면 됩니다,
경제 / 부동산
25.10.20
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부동산 앞으로 어쩧게 될것인가 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 앞으로 어떻게 될지는 아무도 알수 없는 부분이나, 정부의 규제에 따라 갭투자가 어려워지고 대출규제로 인해 주택매수가 어려워지면서 결국은 전세매물은 줄수밖에 없고 그에 따라 시세는 단기적으로 크게 상승될 가능성은 있습니다. 다만 주택가격의 경우 단기적으로 현 상태를 유지 혹은 하향될수 있으며 중장기적으로는 시장적응상황에 따라 다시 가격이 상승될 가능성도 배제할수 없습니다. 이유는 규제가 아무리 강해도 시간이 흐름에 따라 시장적응이 될 것이고, 전세시세가 예상대로 상승하게 되면 이는 주택가격상승세로 나타날수도 있기 때문입니다 .결국 공급관련대책이나 추가적인 규제정책에 따라서 또 다른 방향을 시장가격이 나타날 가능성이 잇습니다 .
경제 / 부동산
25.10.20
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국토교통부 실거래가시스템 조회 화면의 "갱신" 의미
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 단기계약이라도 원칙적으로 보증금이나 월세가 신고대상금액을 넘을경우 신고대상입니다. 다만 일시적거주가 명확한 경우로써 예로 전입신고가 된 거주자가 있는 상테에서 출장등 다른 사정에 의해 일시적 거주한 경우에 면제가 되며, 이역시 입증가능한 사유여야 합니다. 그러므로 질문의 경우처럼 단기계약이라도 일시적거주가 입증되지 않고, 신고대상금액을 초과하는 경우라면 신고를 하여야 합니다.질문2. 계약기간은 두 당사자간 합의에 따라 정하므로 꼭 1년 ,2년단위로 하지 않아도 됩니다, 그에 따라 두당사자간 위처럼 13개월로 정하였다면 그대로 신고를 하기 때문에 일반적인 경우에는 해당되지 않겠으나 문제가 되는 부분은 아닙니다.질문3. 흐름상은 그러나 이전 계약기간이 2년일지 1년일지는 알수 없습니다. 현 내용만으로 알수 있는 부분은 24.4월에 갱신청구권을 사용하여 2년 연장한 계약이고 이전보증금에서 하향연장된 것으로 보이므로 현 지역의 주변시세가 이전보다는 하락하였다고는 이해할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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신혼부부 생애최초 주택구입대출 예상금액을 정확하게 볼 순 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 기금E든든 신혼부부전용구입자금대출의 경우 LTV80%가 맞으나, 수도권내에서는 대출규제로 인해 70%한도로 적용이 됩니다. 그에 따라 질문의 경우는 70%가 적용될것으로 보이고, 대출한도는 최대 3.2억이 맞습니다. 질문에서 해당 계산기가 산출한 계산결과는 실제와 차이가 날수는 있기 때문에 반드시 해당 결과가 적용된다고는 볼수 없습니다. 사실 대출의 경우 실질 심사를 받기 전까지는 정확한 한도를 예상하기는 어려우나 보통 사전심사를 통해 대략적인 대출한도등은 알수 있으므로 기금E든든 연계은행등에 방문하여 사전심사를 받아보시면 될것으로 보입니다. 단순히 인터넷상 계산기로는 은행에서 판단하는 기준과는 차이가 있기 때문에 이를 기준으로 하시면 차후에 자금계획에 문제가발생될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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전세 이사할때 보증금 반환 등 이사 일정?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정해진 부분이 있는 것은 아니나, 통상적으로 이사를 나가는 주택에 대해서는 오전중에 짐을 빼고 관리비등의 정산을 마치게 되면 임대인으로부터 보증금을 반환받게 됩니다. 평균적으로는 11시~1시사이에 주로 돌려받는 경우가 많습니다. 물론 사전에 임대인과 연락하여 반환가능시간을 체크하시고 다른 주택 전입을 위해 해당 시간대까지는 반드시 돌려줄것을 약속 받으시면 됩니다. 보통은 다음임차인에게서 보증금 받아 돌려주는 경우에는 1시전후로 가장 많으며 본인도 이사하는 주택에 1시전후로 보증금을 입금하고 입주 이사를 하시면 됩니다. 이사업체의 경우 사실상 날짜를 정하는 것이고 시간은 별도 정하지는 않습니다. 보통 이사당일 오전 8시나 9시사이에 이사업체가 방문하여 이사가 시작되기 때문에 사전에 이사시간에 대해서는 앞뒤로 1~2시간정도만 업체와 협의를 하시면 됩니다. 가장 중요한 사전과정은 만기일에 보증금 반환이 가능한지를 우선적으로 확인하셔야 하고, 만약 당일반환이 가능하다면 그때 이사업체를 초이스하여 이사를 준비하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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동탄 부동산 전망 있나요??????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적의견으로는 이번 토지거래허가구역및 규제지역 확대 지정에 동탄이 빠진게 의아한 부분이 있습니다. 동탄도 지속적으로 가격상승세가 나타나는 지역이고 나름 경기남부권에서는 주택가격이 높은 신도시지역에 해당되기 떄문입니다. 그러므로 규제로 인해 서울 및 경기12지역내 수요가 감소할 경우 그에 따른 풍선효과가 동탄이나 일산등으로 이전될 가능성도 조심스럽게 예상이 되기 때문에 이번 규제로 인해 동탄등이 풍선효과 기대감에 따른 각광받을 가능성은 있다라고 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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공유지분으로 되어 있는 토지를 매매 한사람만 반대를 하는 상황에서는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 방법이 없습니다. 공유지분의 부동산의 경우 처분을 위해서는 모든 지분권자의 동의가 필요하고 만약 끝까지 동의를 하지 않는 경우 각 지분자들은 본인의 지분에 대해서 매매를 진행하시거나, 공유지분할소송을 통해 토지를 쪼개어 단독소유로 나눈뒤 각각에 대한 매매를 진행하셔야 합니다. 문제는 매수자가 이렇게 지분중 일부만을 취득하거나, 토지가 분할된 상태로 구매를 해야하는 상황이라면 본래의 목적대로 사용수익을 할수 없기 될 가능성이 높기에 사실상 매매를 포기하는 경우가 생길수 있습니다. 최선의 방법이라면 반대하는 공유자를 설득하여 동의를 받는게 최선으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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3개월 후 전세계약 만기일인데, 임대인의 월세 인상요구 관련 어떤 게 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용한 경우 임대인은 5%이내 인상이 가능할수는 있으나, 이는 무조건이 아닌 임차인과 협의에 따라 결정되어야 하는 부분입니다. 즉, a는 틀린부분이고, 보통은 b.c가 맞다고 볼수 있습니다. 법에서 정한 계약갱신청구권은 상한에 대한 제한만 있지, 의무적인 인상을 강제하고 있지는 않기 떄문입니다. 보통 재계약하는 매물의 시세가 상승된 상태에서 재계약을 한다면 임차인도 5%이내 증액에 대해서 크게 거부감없이 이를 수용하나, 시세가 동일하거나 반대로 하락한 경우에 임대인이 5%인상을 요구해도 임차인은 갱신청구권을 사용과 별개로 증액요구에는 거부의사를 통보할수 있습니다, 만약 이렇게 두 당사간자 합의가 되지 않고 만기가 다가오는 경우에는 사실상 갱신청구권에 따라 계약은 연장되며, 인상은 하지 못할 가능성이 높기 떄문에 c의 경우로 진행되게 됩니다. 그리고 이번에 5%인상을 해주는것과 다음 계약시 갱신청구권 사용과는 관계가 없습니다. 즉 이번에 갱신청구권을 사용하게 되면 다음에는 사용할수 없게 되며 이런 경우 임대인인 시세대로의 인상을 요구할수 있습니다,
경제 / 부동산
25.10.19
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