답변 내역
- 주택 임대 사업자를 등록하는 것은 어떤 장점이 있나려?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자 등록시 혜택은 취득,보유,처분 단계에서의 세금혜택과 종합소득세에서의 혜택이 있는데, 대표적으로는 취득세에 대한 감면, 재산세 대한 감면, 종합부동산세 과세표준에서 합산 배제, 양도소득세에 대해서는 중과배제 및 장기보유툭별공제적용등의 혜택이 있습니다. 다만 감면이라고 해서 무조건 면제가 되는 것이 아닌 각세금별 일정요건이 있으며 이에 해당될 경우에 한해서 적용되게 됩니다. 그리고 이러한 혜택이 가능하기 위해서는 임대사업자에 대한 의무사항과 의무기간을 반드시 유지하셔야 합니다.경제 / 부동산25.10.1800
- 주택담보대출 중도금, 잔금, 세대분리안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양받은 경우가 아닌 일반 주택에 대한 유상거래에서는 사실상 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 계약을 진행하게 됩니다. 질문에서 처럼 계약금 10% 그리고 잔금 90%로 진행하는게 통상적이고, 보통 대출시 ltv기준은 잔금기준이 아닌 은행이 평가하는 주택가액을 기준으로 70%을 한도로 하며, 거기에 개인별 DSR, 방공제등에 따라 최종 대출한도가 정해지게 됩니다. 그리고 중도금에 대해서는 일반적으로 주택담보대출 실행이 불가하고, 분양의 경우라면 중도금 집단대출을 통해서 진행되는 경우가 대부분입니다, 즉, 기존 구축에 대한 유상매매라고 하신다면 계약금 10%을 내시고 잔금시점에 맞추어 한번에 주택담보대출을 신청하시면 됩니다. 그리고 세대분리가 필요로서 지인의 주택에 전입을 하는 경우라면 현 세대주의 동의가 필요하다고 보시면 됩니다. 이를 확인할수 있는 서류와 신분증, 전입신고서만 있으시면 됩니다.경제 / 부동산25.10.1800
- 금가격 같은 경우에도 나라마다 차이가 있다고 하는데 왜 그런건가요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국제금가격은 주로 뉴욕상품거래소, 런던금시장협의등에서 결정하며, 해당 시세를 전세계가 기준으로써 사용하고 있습니다. 그런데 이러한 동일 기준을 사용함에도 나라마다 가격차이가 나는 것은 기본적으로 해당 시세가 달러기준이기에 각 나나 달러환율에 따른 차이가 발생하게되고, 해당 국가의 세금구조와 유통구조에 따른 부가비용에 따라서도 가격차가 발생되게 됩니다. 부가비용의 경우는 주로 해당국가의 부가가치세, 관세등의 세금, 운송비, 유통업자의 마진등 유통비용이 이에 해당된다고 보시면 됩니다.경제 / 부동산25.10.1800
- 베이킹을 하는 카페에서 온수 보일러가 고장 났을때, 설비로 취급해야하는지 편의 시설로 봐야 하는지 궁굼합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 시설물 하자애 따른 책임을 구분하는데에는 기본적으로 임차물에 대한 사용수익을 할수 있도록 관리유지해야하는 임대인에게 그 책임이 있습니다. 다만, 해당 하자의 원인이 임차인의 과실 혹은 별도 설치한 시설물에 대한 하자라면 이때는 임차인이 책임을 부담하게 됩니다. 질문에서 말한 보일러의 경우는 입주시부터 설치된 것으로 편의시설인지 설비시설인지에 대한 구분이 중요하지는 않을것으로 보이며, 임차인이 설치한 시설물이 아니고, 사용상 과실에 따라 발생된 하자가 아니라면 임대인이 이에 대한 하자보수의무를 진다고 볼수 있습니다. 그리고 편의시설이라도 원칙적인 하자수리의무는 임대인에게 있습니다.경제 / 부동산25.10.1800
- 대출제한이 많이 되던데 부동산가격 하락되나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출규제에 따른 효과는 단기간 거래감소로 나타날수 있고 이는 단기 가격조정으로 나타날수는 있습니다. 다만 이러한 규제가 지속될 경우 중장기적으로는 시장내 수요자들도 어느정도 적응이 되기 때문에 다른 편법이 등장하거나 현 상태에서의 수요는 다시 살아날수 있기에 가격은 다시 올라갈수 있습니다. 결국, 시장가격의 안정은 최종적으로 공급에 대한 필요가 크게 이러한 대책없이 단순 대출규제나 세금부과는 단기간 효과에 그칠 가능성이 높습니다.경제 / 부동산25.10.1800
- 월세계약이 현재 딱 1달하고2주정도 남았는데 고민됩니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 계약만료에 대한 협의는 만기 6~2개월전까지 하셔야 하고 해당기간을 지날경우 법에 따른 묵시적갱신이 성립되게 됩니다. 그에 따라 만기 1달전 해지통보를 하시면 이미 묵시적갱신이 성립되어 해지통보를 한 3개월 후 계약이 종료되고 퇴거가 가능할수 있고, 계약기간동안은 실질적인 점유와 전입신고를 유지하고 계셔야 보증금 보호가 가능할수 있습니다. 물론 해지1달전에 통보를 하였어도 임대인이 만기해지에 동의를 한다면 이때는 만기일 퇴거가 가능할수 있지만 1주일전 퇴거의 경우는 보증금 반환이 된다면 관계가 없겠으나, 그렇지 않은 상태에서 만기전 퇴거하는 것은 피하시는 게 좋을듯 보입니다.경제 / 부동산25.10.1810
- 고민해결 완료100
- 전세 재계약시 기존 거래한 부동산을 통해서 해야만 하는지안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 제한은 별도 없습니다. 그에 따라 일반적으로는 원하시는 부동산을 선택하여 해당 부동산에서 작성을 하시거나 도움을 받으시면 됩니다. 다만 대필의 경우 대필료가 부담될수는 있습니다. 그리고 재계약이라도 중개사의 서명 및 날인이 들어가는 경우에는 중개사도 중개에 따른 책임이 부담되기 때문에 매물주변의 부동산에서 거래하는게 중개사무소에서도 크게 꺼려하지 않습니다. 전혀 모르는 지역 부동산에 방문하여 타지역부동산 재계약서를 작성요청하는게 불가하지는 않지만 중개사무소에 따라 단순계약서 작성은 몰라도, 서명 및 직인날인은 거부하는 경우가 있거나 중개수수료에 준하는 대필료를 요구하는 경우도 있기 떄문입니다. 가장 흔한 방법으로는 재계약의 경우 신규계약과 다르게 이미 어느정도 당사자간 신분확인은 된 상태이기에 꼭 함께 만나 서류작성 및 서명을 할 필요는 없기에 임차인이 우선적으로 주변 부동산에 방문하시어 계약서를 작성 및 서명을 하신뒤 부동산에 서류를 맡겨놓으시면 이후 임대인이 시간될때 들러 해당 부동산에 방문하여 보관중인 계약서에 서명을 한뒤 본인꺼는 가지고 가시고 남은 계약서는 시간이 될때 임차인이 따로 방문하여 찾아만 가시는 방법도 있습니다.경제 / 부동산25.10.1600
- 전세금 증액없이 재계약하는 경우 질문드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임차인이 갱신청구권을 사용할 경우 임대인은 실거주 및 법적요건에 해당되지 않는 경우 이를 거부할수는 없지만, 임대료에 대한 5%증액요구가 가능합니다. 다만, 5%증액은 두당사간 합의이기에 임차인이 끝까지 거부를 하고 버티는 경우 강제할수는 없습니다. 임대인 입장에서는 만기 6~2개줠전 재계약협의시 우선하여 의사통보를 하시는게 필요한데 의사통보시 갱신청구권을 암차인 스스로 사용토록 하는게 유리하기에 보통 시세가 오르는 전세매물에 대해서 재계약시 임대인은 시세대로의 인상을 요구하시면 되고, 임차인은 이에 따라 5%증액제한을 위해 갱신청구권사용의사를 밝히는 경우가 대부분입니다. 질문처럼 중도해지가 걱정되신다면 합의갱신으로 하는 방법도 있는데, 임차인도 이러한 갱신청구권의 이점을 알고 있고 중도퇴거가능성이 있다면 합의갱신이라도 반드시 갱신청구권을 사용할 가능성이 높습니다. 결국 임대인 입장에서는 위처럼 먼저 통보하시고 임차인의 답변에 따라 대응을 하시는게 필요할듯보입니다.경제 / 부동산25.10.164.01명 평가00
- 상가임대 중계수수료에 대해궁금합니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 상가의 경우 중개보수율은 주택외 0.9%가 적용되는 게맞고, 월세의 경우 거래금액은 환산보증금을 기준으로하기 때문에 위 조건 3000 / 150 이라면 환산보증금은 1.8억원이 됩니다. 이에 따라 중개보수상한은 162만원으로 보이며 해당 금액을 초과하지 않는 범위내에서 중개사와 협의로 지급하시면 됩니다. 단, 할인의 경우 중개사가 이를 거부할 경우에는 위 금액 그대로를 지급하셔야 하기 때문에 잘 협의를 하시기 바랍니다.경제 / 부동산25.10.1600
- 생애최초디딤돌, 규제지역 질문드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10/15규제에 따라 서울 전지역에 규제지역에 속하게 되면서 LTV는 40%로 하향되었습니다. 다만 생애최초의 경우만 기존대로 70%로 적용하게 됩니다. 즉, 신혼부부라도 생애최초가 아니라면 적용대상이 아닌것으로 알고 있고 생애최초인경우에만 해당되는 것으로 알고 있습니다. 그리고 강남3구는 이전부터 규제지역이였기 때문에 동일한 조건이라고 알고 있습니다.경제 / 부동산25.10.1600