답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 숙박업에 있어 오피스텔, 아파트 , 주택등에서는 운영을 할수 없습니다. 다만 외국인 관광 도시민박업으로 등록하는 경우 사용을 할수 있는데, 질문처럼 원룸이나 오피스텔은 불가하지만 아파트 ,연립주택, 다세대주택등에서는 등록이 가능하나, 해당 도시민박업은 이용대상에 대해서 외국인으로 한정되어 있기에 내국인은 숙박을 이용할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사무소도 중개대상물이나 지역에 따라 개별적인 차이는 있지만 전체적으로 부동산 시장이 과열되면 그만큼 거래량이 늘어나고 중개건수가 많아지기에 수익면에서 유리하나, 반대로 부동산 경기가 침체되는 경우에는 거래량 감소에 따라 운영에 어려움이 있을 수 있습니다 , 그래서 최근 1년간 부동산 시장 침체로 중개건수가 급감하면 많은 중개사무소가 폐업을 하게 되었고, 현재까지도 회복이 잘 되지 않는듯한 모습이 나타나고 있습니다, 또한 시장내 수도권과 지방. 동일지역내에서도 양극화가 심화되면서 거래가 많은 지역에서는 중개건수가 있으나, 그외지역에서는 침체기를 벗어나기 어려운 상황이며, 거래량이 있는 지역에서는 그만큼 중개사들간 경쟁이 치열해 지면서 나름의 단점이 있습니다. 결국에는 중개사무소도 몇군데를 제외하고는 모두 어려운 상황이라고 보셔도 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지분 소유형태에 따라 다릅니다. 단순 공유로써 소유하고 있다면 본인 소유지분에 대해서는 공유자 동의없이도 매매를 하실수 있습니다. 보통은 합유의 경우에만 공동명의자의 동의가 필요하고 일반적인 지분소유인 공유에서는 사용,수익, 관리에 있어서 다른 공유자의 동의나 합의가 필요하지만, 단순 지분매매에게 대해서는 지분소유자 임의대로 처분을 할수 있습니다. 문제는 주택의 경우 지분을 매수하더라도 공동소유로써 임의대로 사용,수익을 하기 어렵기에 사실상 지분매매는 잘 이루어지지 않으며, 보통은 공동명의자중 한사람이 다른 공유자 지분을 매수하는 식의 방법으로 거래가 됩니다, 그외 경매시에는 이러한 지분에 대한 경매가 나오게 경우가 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.마이너스 피는 말그대로 분양가에서 해당 금액만큼 제외한 금액으로 거래가 되는 것을 말합니다, 쉽게 분양권 자체가 인기가 없거나, 해당 단지내 수요가 적은 경우에 발생하는 것으로 수분양자 입장에서는 손해를 감수하고 분양권 전매를 하는것으로 볼수 있습니다. 보통은 프리이멈을 피라고 하고, 피가 붙었다고 하는 것은 분양가격에 플러스 금액이 붙어 수익이 되는 것이고, 마피는 그 반대로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자를 하시려면 우선적으로 투자 방식을 먼저 정하셔야 하고 해당 방식에 맞는 목적물 선택등을 하셔야 합니다. 그리고 관련된 기본지식이나 성공사례등을 보셔야 합니다. 질문처럼 어떠한 유형의 투자인지도 없이 무조건으로 접근하기는 어렵기에 투자유형을 정하시고 그에 필요한 공부를 하시면 됩니다, 그리고 부동산의 경우 기본적으로 등기부를 통해 권리관계확인이 필요한 만큼 기본선에서 등기부 보는 법과 분석하는 권리분석에 대해서는 어느정도 아시는게 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비율로 60% / 40% 이므로 10,010,000 x 0.6 = 6,006,000원이되므로 6 : 4 일경우 6,006,000 : 4,004,000 로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 안되는 것으로 알고 있는데 , 예외 규정으로 새 상가를 건축할 계획이 없거나, 상가 규모가 현실적으로 크게 감소하는경우, 반대로 새상가 규모가 기존보다 커져서 분양주택으로 충당해야 하는 경우 등에서는 가장 작은 분양주택의 분양가액에 일정비율을 곱한 금액보다 크면 아파트 분양을 허용하고 있습니다, 다만 일반적인 정관 개정이 필요한 만큼 조합원 과반수의 동의가 있어야 됩니다. 다만 최근 판레에서는 상가를 충분히 지어 상가조합원에게 상가공급이 가능함에도 상가 분양 포기하는 방법으로 아파트 분양을 받는게 현행법에 어긋나며 조합 정관을 이처럼 바꾸려면 조합원 전원의 동의가 팔요하다고 판결하였다고 하니, 정관을 바꾸어 상가분양자에가 주택 입주권을 부여하는것은 특별한 위 기재된 이유가 없거나 조합원 전원동의가 없다면 어려울것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출시 방공제는 은행들이 정해놓은 부분들이기에 실거주여부와 관계없이 무조건 하게 됩니다, 말그대로 실거주이후에 임대차를 진행할수도 있는데 이후에 방공제를 다시 해서 일부상환하라는 것 자체도 말이 안되기에 대출시 무조건 하게 됩니다. 물론 지역기준에 따라 소액임차인이나 최우선변제금이 다르기에 지역에 따라 은행을 통해 정확한 공제금액등은 확인을 해보시는게 필요합니다. 그리고 현재 대출규제는 부동산 가격상승을 억제하려는 이유도 있지만 가장 큰이유는 현재 우리나라 가계대출 상승률이 매우 심각한 수준까지 급증되었기 때문이고, 그에 따라 가계부실화 및 미상환부실채권 가능성이 높아짐에 따라 정부가 해당 대출을 규제하는 것으로 이해하시면 될듯 합니다, 사실 가계부채는 코로나시기를 겪으면서 급속하게 증가된 것도 있지만 최근 정부가 부동산 하락방어를 위해 정책적으로 실시한 저금리 공공대출에 따른 사용자가 급격히 늘어나면서 대출규모가 매우 커진점도 이유라고 불수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.디딤돌 대출의 경우 대출받은 날로부터 1개월 내 주택전입후 1년이상 실거주를 유지하셔야 합니다. 그러므로 1년이내 임대차는 어려울수 있고 해당기간이 넘었다면 임대차를 진행하여 받은 자금을 가지고 전세를 구하시거나 기존 디딤돌 대출을 상환할수 있는데 해당부분은 전세임대차 임차인과 계약에 따라 달라질수 있습니다, 보통은 선순위 임차권 지위가 가능하여야 전세계약을 진행하기 때문에 전세보증금을 받아 기존대출을 상환하는게 통상적입니다, 그리고 남은 자금과 전세대출을 통해 다른주택에 대한 계약을 진행하실수 있습니다. 최근에는 1주택자에 대한 전세대출에 제한이 있는 경우가 있기 때문에 은행에 따라 확인이 필요하며, 기존 주담대를 모두 상환하여야 전세대출시 한도에 제한을 더 받을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대략적으로 설명드리면 일단 토지를 구매하고 해당 토지에 건축이 가능한지를 먼저 확인하여야 합니다. 해당 용도지역에 따라 그에 맞는 건축물 건축을 하는 경우라면 설계사무소등을 통해 설계를 한뒤 이를 가지고 건축신고 또는 허가를 받아 착공신고를 거쳐 실제 착공을 하게됩니다. 그리고 완공후에는 사용검사신청을 하고 사용승인이 되면 그때부터 건축물을 사용하시면 됩니다. 토지용도상 건축이 불가한 경우라며 용도변경등의 절차가 추가될수 있고, 설계와 허가과정은 보통 건축설계사를 통해 진행하는게 일반적입니다.