답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 지역에 따라 LTV. DSR 규제가 달라지는 것은 아니며, 보통 규제지역과 비규제 지역에 따라 달라집니다. 또한 시가 9억 초과 고가주택의 경우와 15억초과여부, 그리고 본인의 보유주택수등에 따라 제한도 달라집니다. 안산의 경우 규제지역이 아니므로 일반적으로 LTV70% , DSR40% 으로 제한되어 있습니다. 질문에서 말씀하시는 오피셜이라는게 아무래도 개인이 아닌 사업자가 운영자금을 마련하기 위한 본인 명의의 주택에 대해서 개인사업자 주택담보대출로 실행하는 경우를 말하는듯 보입니다. 해당 상품의 경우 LTV90%까지 가능하고, DSR규제가 적용되지 않는 것으로 알고 있습니다. 다만 자세한 사항등은 해당상품을 운영하는 각 은행에 따라 달라지기 이를 정확히 확인하고자 하면 은행을 통해 상담받으시거나 각 은행 홈페이지에 접속하여 해당 상품을 검색하여 세부사항을 체크하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 조사지표에 따르면 전국 전월세 가래의 월세비중은 57.4%로 5년이상 증가하고 있고, 서울의 경우는 60.1%에 해당됩니다. 이러한 변화는 최근 크게 이슈화된 전세사기등과 정부의 대출규제가 복합적으로 작용된 결과로 보이며, 특히 아파트보다 비아파트의 경우가 월세비중이 급격하게 늘어나고 있습니다. 전세매물의 경우도 수요가 월세로 몰리게 되면서 전세에서 월세로 전환되는 경우가 많아지면서 점차 줄어들고 있습니다.

여러 이유가 있겠지만 해당 차이에는 세공비와 매수매도에 따른 수수료, 거래업자의 스프레드등이 비용으로 포함되기 때문입니다. 보통 우리가 판매하는 금들은 순금자체가 아닌 별도 세공을 거쳐 모양을 만든것들인데 이를 실제 녹여서 순금화 하는 과정에 비용까지도 세공비에 포함되며, 반대로 금을 매수하는 경우 순금에 세공을 거쳐 모양을 만들기 때문에 그 비용과 실물금구매에 따른 부가세등이 포함되어 시세보다 더 비싸게 구매를 하게 됩니다. 또한 금을 사고파는 과정에서 거래하는 매장의 수수료, 또한 환율처럼 금거래소를 통해 현금화하는 과정에서의 수수료등이 있기 때문으로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리분석은 해당 주택을 매수하는 데 있어 내 권리를 보호하기 위한 것으로 잘못된 권리분석을 하여 매수하는 경우 주택의 소유권을 자칫 상실하게 되고, 지급한 매매대금에 대해서는 돌려받지 못하는 피해를 볼수 있습니다. 즉 계약을 통해 안전하게 권리상 소유권을 이전 및 보호하려는 목적으로 권리분석이 필요하다고 보시면 됩니다. 방법은 사실 글로 설명드리긴어렵습니다. 기본적인 각 물권에 대한 이해와 등기부에 대한 이해없이는 등기부를 본다고해서 분석자체가 되지는 않기 떄문입니다, 그러므로 본인스스로 이러한 부분을 할수 없다면 공인중개사를 통해 계약을 진행하시기 바랍니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별법인 임대차보호법에 따라 세입자가 전입신고릃 할 경우 임차권에 대한 대항력을 부여하고, 확정일자를 통해 우선변제권을 부여하게 됩니다. 대항력은 쉽게 나와 임대인간 상대적인 계약에서 발생된 권리를 제3자에게 주장할수 있는 권리를 말하는데, 쉽게 거주중 임대인이 변경된 경우 계약당사자가 아니기에 새로운 임대인에게 임대차 게약에 대한 권리를 주장할수 없습니다. 이는 임차권이 채권으로 상대성이 있기 때문입니다. 그에 따라 임차인은 해당주택에서 보증금반환없이 퇴거를 해야하는 상황이 발생될수 있는데 이러한 권리를 보호하기 위해 법에 따라 임차인에게 대항력을 부여하여 전 임대인과의 임대차계약의 효력을 새로운 임대인에게도 주장할수 있는 권리라고 보시면 됩니다. 우선변제권은 주택이 경매등에 넘어갔을 때 권리상 순서에 따라 배당을 받을 받을수 있는 권리라고보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재걔약시 조건이 변경될 경우 계약서는 다시 작성하시는 게 좋습니다. 물론 작성없이 구두합의나 문자합의등의 입증근거마 남겨놔도 관계는 없습니다. 그리고 계약서를 부동산을 통해 작성하더라도 중개수수료는 발생되지 않으나, 대필료러써 일정금액이 지출될수는 있습니다. 신고의무에 경우는 월세만 인상하였을 때 전월세 신고는 하셔야 하고, 확정일자의 경우 보증금이 그대로라면 다시받으실 필요는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에는 모텔과 호텔의 구분이 명확하지 않아 많은 분들이 질문을 하는듯 보입니다. 보통 모텔과 호텔의 가장 큰 차이라면 대실의 유무, 즉 모텔은 대실이 되지만, 호텔은 대실이 되지 않는게 일반적이고, 부대시설과 조식제공 여부에 따라서도 호텔과 모텔을 구분하기도 하빈다. 보통 호텔이라면 헬스장, 연회장등과 같은 호텔내 부대시설을 갖추고 룸서비스나 조식제공이 가능한 레스토랑을 가지고 있는 것이 일반적이고 모텔의 경우는 이러한 부대시설 없이 숙박용도로써만 이용되는 것을 말합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 중도해지는 상대방 즉 임대인의 동의가 있어야 가능합니다. 조건에 합의하고 동의를 받아 해지를 하시는 것이라면 퇴거일에 바로 주택을 인도하고 보증금을 돌려받으셔야 하지만, 합의가되지 않는 경우 계약은 그대로 유지가 됩니다. 이럴 경우 본인이 다른 주택을 구해 짐을 천천히 옮겨도 아무런 문제가 되지 않지만 계약만료전까지 보증금 반환은 불가하고 , 해당 주택에서 발생하는 관리비와 월세는 기존 그대로 납부를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세세입자라도 합의를 통해 해당주택을 매수할수는 있습니다만 이는 정상적인 매매과정을 거쳐야 합니다. 그리고 현재 시세가 전세보증금보다 높다면 본인이 전세보증금외 차액을 임대인에게 주셔야 하는 것이고 반대로 해당주택이 깡통전세주택이고 시세에 계약을 하셨다면 차액을 돌려받으시겠지만, 이는 상대방이 거래금액을 전세보증긍보다 낮추어 합의를 할 가능성은 낮습니다. 보통 깡통전세의 경우는 전세보증금을 거래금액으로 하여 계약을 하기 떄문에 사실상 깡통주택이라면 시세보다 비싸게 울며겨자먹기로 구매를 하게 되는 경우가 많습니다. 일단 해당 주택이 장기거주를 통해 주택가격 상승가치가 적다면 구매를 통한 보증금 회복은 좋은 방법이 될수 없습니다. 차라리 법적 조치를취하시면서 반환을 요구하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우라면 매매에서 3.2억의 경우 중개보수율 0.4%가 적용됩니다. 그에 따라 3.2억X 0.4% = 128만원이 나오게 됩니다. 질문에서 145만원은 중개보수 상한금액을 초과한듯 보이며, 이런경우 중개사는 금품초과수수에 해당되어 1년이하징역 또는 1천만원이하 벌금형을 받을수 있습니다. 일단은 정확한 중개수수료를 확인하신뒤에 위 금액을 초과하였다면 이에 대한 문제를 제기 하시면 될듯 보이고, 우선적으로 중개보수산출에 대한 내용을 확인요청하시기 바랍니다,